炎熱的7月，各房企陸續(xù)交出上半年成績(jī)單。

7月11日，龍湖集團(tuán)發(fā)布2023年1-6月營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)。公告信息顯示，2023年1-6月，龍湖集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)累計(jì)合同銷售額985.2億元，同比增長(zhǎng)14.8%；運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入129.7億元(含稅)，同比增長(zhǎng)10.1%。

無(wú)疑，相較于2022年夏天的流言蜚語(yǔ)與人心惶惶，今年以來(lái)樓市已逐漸回歸理性，一個(gè)能夠辨識(shí)房企個(gè)體差異的市場(chǎng)，顯然更適宜龍湖等穩(wěn)健房企發(fā)展。

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然而，一面是進(jìn)擊的機(jī)遇，另一面則是依舊復(fù)雜的環(huán)境。2023年上半年市場(chǎng)復(fù)蘇的動(dòng)力依然不足，此外，購(gòu)房需求的演進(jìn)和發(fā)展模式的變革，也為留在場(chǎng)上的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了新的挑戰(zhàn)。

一場(chǎng)時(shí)代的大考，遠(yuǎn)未到交卷之時(shí)。關(guān)乎增量與存量，關(guān)乎生存與發(fā)展，關(guān)乎新發(fā)展模式，在此節(jié)點(diǎn)，龍湖上半年的答卷更加意味深長(zhǎng)。

1st|踏準(zhǔn)需求步點(diǎn)

“總體平穩(wěn)”是上半年樓市的關(guān)鍵詞，但“仍然低迷”亦是現(xiàn)狀。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年1-6月百?gòu)?qiáng)房企整體銷售額未見起色，但不同梯隊(duì)的房企境遇卻大相徑庭。市場(chǎng)的目光聚焦在少數(shù)頭部房企上，TOP10房企中，保利發(fā)展取代碧桂園占據(jù)了榜首位置，萬(wàn)科、中海緊隨其后，龍湖集團(tuán)的名次上升至第七名，在分化的行情中找到了新的座位。

操盤銷售金額方面，TOP10房企的門檻同比增長(zhǎng)15%，而TOP30和TOP50梯隊(duì)房企格局變動(dòng)加劇，門檻分別同比降低15.8%和10.8%。顯然，行業(yè)開始加速分化，優(yōu)質(zhì)房企們贏得了一個(gè)彎道超車的機(jī)會(huì)，但每一步又如逆水行舟，不進(jìn)則退。

一個(gè)切面是，曾經(jīng)市場(chǎng)熟悉的TOP10榜單里，民營(yíng)房企一度占據(jù)了多半江山，而如今，參賽者們或消失于榜單，或逐漸掉隊(duì)，龍湖已成為TOP10陣營(yíng)中，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)的唯一標(biāo)的。

作為復(fù)雜環(huán)境下的攀行者，能在分化的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，龍湖顯然于產(chǎn)品戰(zhàn)略上有其獨(dú)到之處。

被譽(yù)為“競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略之父”的美國(guó)學(xué)者邁克爾·波特，曾在其經(jīng)典代表作《競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略》一書中提出了三種卓有成效的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略——差異化、聚焦、成本領(lǐng)先。

站在當(dāng)前節(jié)點(diǎn)看龍湖應(yīng)對(duì)需求變化的產(chǎn)品戰(zhàn)略，竟與其出奇契合。

其一，差異化。過(guò)去的數(shù)月時(shí)間里，需求展現(xiàn)分化，市場(chǎng)的天平開始向改善類及高端產(chǎn)品傾斜。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年前5個(gè)月，其統(tǒng)計(jì)的城市中，總價(jià)1000-3000萬(wàn)元、3000-5000萬(wàn)元、5000萬(wàn)元以上的新房高端住宅成交套數(shù)同比持續(xù)增長(zhǎng)，漲幅分別為45%、13%和35%。

龍湖敏銳捕捉到需求的變化，成為第一批煥新高改產(chǎn)品線的房企之一。全新落地的御湖境、云河頌兩條高端產(chǎn)品線，在很多城市成為差異化凸顯的“爆款”，取得不俗的銷售表現(xiàn)。

例如，今年以來(lái)，在成都開盤的天府云河頌和濱江云河頌都實(shí)現(xiàn)了熱銷，助力龍湖上半年在成都銷售總額117億元(備案口徑)，位居成都市場(chǎng)第2位。

其二，聚焦。在2022年，通過(guò)獨(dú)具特色的產(chǎn)品，在諸多高線城市站穩(wěn)腳跟的龍湖，選擇將投資進(jìn)一步聚焦，按照龍湖的說(shuō)法，即“重點(diǎn)圍繞20個(gè)主力城市和14個(gè)機(jī)會(huì)城市來(lái)布局，持續(xù)聚焦一二線高能級(jí)城市”。

進(jìn)入2023年，聚焦的戰(zhàn)略發(fā)揮了價(jià)值。不同能級(jí)的城市間，購(gòu)房需求出現(xiàn)了大幅分化，聚焦高線城市成為化解需求不足難題、減少市場(chǎng)波動(dòng)影響的首要選擇。

其三，成本領(lǐng)先。長(zhǎng)久以來(lái)，龍湖的投資準(zhǔn)則中一條便是“不拿貴地”。正因如此，在諸多房企受困于2021年前所拿的高價(jià)地時(shí)，龍湖依然可以相對(duì)從容應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的劇變。

事實(shí)上，今年以來(lái)，各大房企竭力投資一二線城市，北京、上海、南京、成都、杭州等地再現(xiàn)“搶地潮”，十?dāng)?shù)家甚至數(shù)十家房企競(jìng)逐某一地塊的情況時(shí)有發(fā)生。龍湖集團(tuán)把握窗口期，截至6月末，在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等熱門一線及強(qiáng)二線城市，累計(jì)獲取20宗地塊，并把整體溢價(jià)率控制在10%左右。

2nd|回應(yīng)時(shí)代之變

當(dāng)下風(fēng)云變幻，國(guó)內(nèi)乃至世界經(jīng)濟(jì)格局，均面臨巨大的不確定性。

今年3月，阿里啟動(dòng)了24年來(lái)最重要的一個(gè)組織變革，而在4月份，京東零售亦作出了“5年來(lái)幅度最大的變動(dòng)”。

身處經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與高質(zhì)量發(fā)展的大背景下，各行各業(yè)均主動(dòng)變革以應(yīng)對(duì)新的趨勢(shì)。就房地產(chǎn)而言，基于探索發(fā)展新模式的大方向，房企也在積極轉(zhuǎn)型，培育發(fā)展的新動(dòng)能。

相較大廠們“最重”、“最大”的定位，龍湖近年來(lái)的變革，是一條細(xì)水長(zhǎng)流的過(guò)程。經(jīng)歷了獨(dú)立地產(chǎn)航道，多航道并行等諸多動(dòng)作后，2023年，龍湖再次對(duì)航道進(jìn)行重構(gòu)，變成了一個(gè)開發(fā)航道、兩個(gè)運(yùn)營(yíng)航道、兩個(gè)服務(wù)航道的“1+2+2”三大業(yè)務(wù)板塊。

可以看到，龍湖將運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)擺在了與地產(chǎn)開發(fā)并行的關(guān)鍵位置。從海外市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)看，開發(fā)、運(yùn)營(yíng)以及服務(wù)業(yè)務(wù)的收入、利潤(rùn)的平衡，已被三井不動(dòng)產(chǎn)、住友不動(dòng)產(chǎn)等企業(yè)證明是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化的重要砝碼。

目前，龍湖集團(tuán)的天街、冠寓、龍湖智創(chuàng)生活已成長(zhǎng)為所在行業(yè)的頭部品牌，而龍湖龍智造也在代建行業(yè)備受矚目，掀起了一陣智慧旋風(fēng)。

今年上半年，這些經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)亦實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步發(fā)展。

運(yùn)營(yíng)板塊，長(zhǎng)沙芙蓉天街、杭州國(guó)芳天街、樂(lè)山星悅薈、寧波海曙天街、蘇州胥江天街等購(gòu)物中心相繼亮相，截至目前，龍湖在全國(guó)18座城市開業(yè)運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)數(shù)量已超80座；龍湖冠寓持續(xù)布局全國(guó)核心一二線高量級(jí)城市，開業(yè)房間超11萬(wàn)間，客戶滿意度達(dá)95%。

服務(wù)板塊，龍湖智創(chuàng)生活上半年持續(xù)拓寬服務(wù)半徑，新進(jìn)接入阿里杭州高橋云港等商辦場(chǎng)景，商服業(yè)務(wù)已延伸到小米、阿里、京東、李寧、中科曙光、海康威視、網(wǎng)易游戲等頭部企業(yè)的一線商寫場(chǎng)景；而年輕的智慧營(yíng)造品牌龍湖龍智造，在上半年，亦簽約南京麒麟科創(chuàng)園、清華大學(xué)紫荊等項(xiàng)目，賦能智慧建造、推動(dòng)項(xiàng)目提效。

2023年上半年，龍湖經(jīng)營(yíng)性收入達(dá)到129.7億元(含稅)，同比增長(zhǎng)10.1%，保持快速增長(zhǎng)并創(chuàng)下歷史新高。按照龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO陳序平的說(shuō)法，“龍湖計(jì)劃用三到五年時(shí)間，把非開發(fā)業(yè)務(wù)，即運(yùn)營(yíng)、服務(wù)航道的利潤(rùn)占比達(dá)到50%，收入占比能夠到20%。”

而龍湖的底氣，與其長(zhǎng)期堅(jiān)守的財(cái)務(wù)紀(jì)律與如今扎實(shí)的財(cái)務(wù)底盤不無(wú)關(guān)系。

從1993年到2023年，無(wú)論外部環(huán)境如何跌宕起伏，30年來(lái)龍湖始終步伐穩(wěn)健，根基厚實(shí)。迄今為止，龍湖已連續(xù)七年保持“三道紅線”綠檔，在手現(xiàn)金充裕，現(xiàn)金短債比處在行業(yè)高位，今年到期海外債務(wù)已全部提前償還。龍湖集團(tuán)繼續(xù)保持境內(nèi)外“全投資級(jí)”評(píng)級(jí)。

不久前，陳序平在股東大會(huì)上表示：“未來(lái)將不再依靠融資負(fù)債規(guī)模的增加去驅(qū)動(dòng)公司業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，而是靠各個(gè)航道現(xiàn)金流回正驅(qū)動(dòng)公司的增長(zhǎng)。”

對(duì)于龍湖來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)全面實(shí)現(xiàn)內(nèi)生式驅(qū)動(dòng)的時(shí)間已不遙遠(yuǎn)。相信隨著新的流動(dòng)性持續(xù)釋放，未來(lái)行業(yè)將會(huì)看到一個(gè)財(cái)務(wù)盤面更加穩(wěn)健，戰(zhàn)略上更加從容的龍湖。

彼時(shí)，或許即是龍湖關(guān)于新發(fā)展模式的正式交卷之時(shí)。