早上，工作群里在熱議社交平臺有網友爆料某大廠即將裁員的消息。

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打開某職場社交平臺，“阿里多業(yè)務人員變動，真實情況如何？”已上了熱榜第一。輿論沸騰之際，甚至有人擔心起了杭州的房價。

圖片來源|脈脈(特此感謝)

盡管現(xiàn)在樓市還是乍暖還寒，買房人們的“觀望”情緒頗為明顯，但不變的是始終關注，經常會在各種話題里看到它的身影。

而近期，一些房企似乎終于熬到了黎明前。

5月22日晚，前千億房企雅居樂集團就發(fā)公告稱借到錢了：分別獲得52.57億港元及4719.13萬美元兩部份組成的定期貸款融資，期限為19個月。

對于房企而言，這屬于個別現(xiàn)象還是新的轉機？雅居樂這次能否真正實現(xiàn)轉危為安？

01

從千億房企到賣資產“回血”，雅居樂僅在3年內就經歷了從巔峰到債務壓頂。

雅居樂曾是穩(wěn)健房企的樣板。

它既能控制拿地價格，產品又能賣出較高的售價，因此獲得了較好的盈利能力。2015—2017年，其毛利率從25%攀升至40%，凈利率從5%增長至13%，表現(xiàn)優(yōu)異。

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2018年，雅居樂的銷售額首次突破千億大關，成功晉升為千億房企。同年，旗下雅生活在我國香港聯(lián)交所上市。雙面開花，一時風頭無兩。

2018—2019年，雅居樂大手筆拿地、雅生活收購其他物業(yè)公司，繼續(xù)進擊之路。

但此后三年，雅居樂如大多數(shù)房企一樣，遭遇了行業(yè)下行周期+疫情沖擊。此前的老路子走不通了。而雅居樂卻不得不面臨債務壓頂?shù)膯栴}。

2021下半年，雅居樂開始拼命“回血”。

02

2022年，雅居樂迎來了償債高峰期。

據(jù)華爾街見聞報道，不完全統(tǒng)計2021年7月—2022年，雅居樂拋售了多個項目、酒店商場、甚至是雅生活的股權等，“回血”約85億元。

雅居樂官微披露的數(shù)據(jù)顯示，2022全年，其債務凈償還近250億元，凈負債率也得以從2019年的約83%降至2022年底的57.3%。

按照雅居樂官微的說法：“雅居樂下一筆到期的境外美元債時間為2025年1月，而境內將于今年(2023年)到期的兩筆公開債規(guī)模不大，償還壓力相對較小。”

但其融資的動作卻并沒減少。

去年11月以來，受益于支持房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的“金融16條”發(fā)布，雅居樂獲得新增銀行貸款超30億元。

今年1月，其境內發(fā)行12億元中期票據(jù)，境外新增融資超4億元。

3月，獲得由中證金及券商通過CDS擔保的公募債籌資7億元；以及獲得約23.08億港元及3693.6萬美元的定期貸款再融資授信。

5月，就是這次新獲得的52.57億港元及4719.13萬美元的定期貸款融資。

公告披露，此次的融資將用于償還恒生銀行定期貸款，以及此前與若干金融機構簽訂的融資協(xié)議中約定的貸款和未償還債務。具體包括：

1、2021年5月，雅居樂在恒生銀行獲得的定期貸款融資52.53港元及2850萬美元(當中附帶相當于12億美元的增額權)；

2、2021年7月，雅居樂與若干金融機構簽訂的融資接受協(xié)議作出的融資項下未償債務約52.57億港元及4719.13萬美元。

截至目前，雅居樂已完成的融資及再融資取得等值合共超過82億港元銀團貸款授信。

03

今年雅居樂的依舊壓力不小，需要應對：還債、2022年超130億元凈虧損的窟窿以及1-4月不太理想的銷售數(shù)據(jù)。

財報顯示，截至2022年底，雅居樂的流動負債為1522.55億元，其中借款240.27億元；非流動負債454億元，其中借款354.59億元。

財報稱雅居樂實際借貸利率為6.03%，盡管融資成本不算高，但短期償債壓力依舊不小。

2022年底，因還債，雅居樂的現(xiàn)金大幅減少，為160.91億元，比2021年底減少223.29億元；其中，還包括有限制現(xiàn)金76.28億元，以及現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項目84.63億元。

現(xiàn)金短債比為0.7，未達監(jiān)管給出的指標，也就是說，現(xiàn)金不足以覆蓋短期借款。尤其是剔除受限制現(xiàn)金后，現(xiàn)金短債比不足0.5。

公告顯示，2022年，雅居樂的營業(yè)額為540.34億元，同比下滑26%；凈利潤由2021年的90.98億元，轉為凈虧損133.73億元；股東應占利潤由2021年的67.12億元，降至虧損149.81億元，同比大減323%；毛利率由2021年的26%驟降至1.9%。

2022年雅居樂的虧損與其著急“回血”促銷、合作項目虧損等有關，還與幾項顯著增加的開支有關：

第一，財務費用由2021年的14.14億元，增至31.02億元，同比增加119%，其中包括銀行借款、其他借款、優(yōu)先票據(jù)等利息開支；

第二，其他開支由2021年的2.79億元增加至11.56億元，同比增加314%，主要是由于按公允值計入損益的金融資產/負債的公允值虧損凈額增加；

第三，其行政開支由2021年的43.05億元增至40.4億元，主要是由于商譽減值、物業(yè)、廠房及設備減值、其他無形資產減值合計約為7.06億元。

不過，雅居樂也在繼續(xù)推進多元化轉型，2022年其物業(yè)發(fā)展確認的銷售占比為69.3%；多元化業(yè)務收入占比30.7%，同比提升10.7個百分點。

近期公布的未經審核營運數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，雅居樂集團及合營聯(lián)營公司及雅居樂項目實現(xiàn)：

預售金額合計204.8億元，相比去年同期減少了約46億元，同比下滑18%，其中，2月銷售業(yè)績回暖明顯，但3月、4月連續(xù)兩月環(huán)比下滑；

銷售面積136.5萬平方米，同比減少29%；

單價有所恢復，由去年同期的13025元每平米增至15010元每平米。

總的來看：

雅居樂在2022年堅持“真還傳”付出了不小代價，但在債務上扛住了沒爆雷已經相當不錯；

今年1-5月的積極融資，將有利于其降低償還短債的壓力，爭取更多時間，畢竟5月的兩筆融資期限為19個月；

2022年巨虧百億的“業(yè)績雷”和今年前四個月銷售業(yè)績仍在下滑的情況不容樂觀，亟待改善業(yè)績。

活下去就是勝利，也只有好好活下去，房企們才能真正落實“保交樓”，祝福雅居樂。