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今年五月，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興曾在網(wǎng)上業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“在‘房住不炒’的整體調(diào)控政策下，浙江房產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行平穩(wěn)，杭州是全國(guó)少有的幾個(gè)供需平衡的城市。”與會(huì)的集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)沈偉東同時(shí)表示，“2022年濱江集團(tuán)銷(xiāo)售目標(biāo)定在1500億-1600億元，權(quán)益比例在50%以上。”這一銷(xiāo)售目標(biāo)較2021年上浮6.7%。

在某種程度上，濱江集團(tuán)的興衰系于杭州。濱江集團(tuán)半年報(bào)顯示，截至上半年末，濱江集團(tuán)的土地儲(chǔ)備約1586.47萬(wàn)平米，其中單杭州占比就高達(dá)62%，而浙江省內(nèi)非杭州城市占22%，省外占比僅16%。

然而作為上一輪房地產(chǎn)牛市表現(xiàn)最兇悍的城市之一，杭州最近的供需平衡被打破。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年10月，杭州新房成交量低迷，環(huán)比下降24.5%；在具體開(kāi)盤(pán)表現(xiàn)上，10月杭州市區(qū)整體中簽率47.7%，較上月增長(zhǎng)12.1個(gè)百分點(diǎn)，10月流搖率39.1%，較上月升高3.1個(gè)百分點(diǎn)，整體開(kāi)盤(pán)去化率自6月份以來(lái)首次降至60%以下。

二手房方面，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，杭州10月二手房網(wǎng)簽量逾4300套，環(huán)比下滑10%，二手房網(wǎng)簽量連續(xù)四個(gè)月下滑；價(jià)格方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月杭州二手住宅參考均價(jià)約40340元/平方米，6月降至37692元/平方米，10月均價(jià)則進(jìn)一步回調(diào)至37040元/平方米。

杭州樓市降溫，對(duì)于下了重注的濱江集團(tuán)絕不是好消息。中指研究院銷(xiāo)統(tǒng)計(jì)顯示，1-10月，濱江集團(tuán)完成銷(xiāo)售1182.3億元，目標(biāo)完成率73.9%，和去年同期93.8%的完成率相比，相差20個(gè)百分點(diǎn)，位列百?gòu)?qiáng)排行第13名。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，2022年前三季度，濱江集團(tuán)營(yíng)收198.68億元，較去年同期下降18.69個(gè)百分點(diǎn)，雖然營(yíng)收出現(xiàn)下滑，但凈利潤(rùn)錄得20.56億元，同比增長(zhǎng)55.21%，增速在30家樣本房企中高居榜首。從單季度表現(xiàn)來(lái)說(shuō)，第三季度濱江錄得營(yíng)業(yè)收入91.78億元，同比增長(zhǎng)81.78%；歸母凈利潤(rùn)7.72億元，同比增長(zhǎng)1243.67%。濱江集團(tuán)在三季報(bào)中表示，歸母凈利潤(rùn)同比上升的主要原因系本期來(lái)自聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)的投資收益在歸母凈利潤(rùn)中占比較高所致。

吊詭的是，濱江集團(tuán)的增利不增收并未帶來(lái)高水平的凈利率和毛利率。自2018年至2021年，濱江集團(tuán)毛利率分別為35.74%、35.1%、27.04%、24.66%，呈持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，到了今年的三季報(bào)，這個(gè)數(shù)字甚至降至20%以下，前三季度的毛利率僅為16.65%，單三季度的毛利率更是跌至11.6%，創(chuàng)造了近年來(lái)的新低。

但盈利能力的下降并未影響濱江集團(tuán)的急速擴(kuò)張。在拿地這塊上，濱江集團(tuán)與相比行業(yè)平均水平堪稱(chēng)是激進(jìn)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，濱江集團(tuán)前三季度權(quán)益拿地金額361億元，全口徑新增貨值約1010億元，權(quán)益新增貨值552億元，拿地強(qiáng)度56.9%。而同期50家代表房企拿地銷(xiāo)售比均值為16.9%，較去年同期下降20.3個(gè)百分點(diǎn)。

杭州樓市會(huì)調(diào)整多久，沒(méi)法預(yù)測(cè)。但是“看不見(jiàn)的手”已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)作。“雙十一”當(dāng)天，杭州針對(duì)居民首套住房的貸款部分認(rèn)定條件、二套房首付比例和貸款利率，作出了新的調(diào)整，即日起由原來(lái)的“認(rèn)房又認(rèn)貸”調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”。早在2017年3月29日，杭州住房保障和房產(chǎn)管理局曾發(fā)布新規(guī)，執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。此次調(diào)整，也讓杭州的房貸政策一夜回到5年前。

據(jù)悉，杭州本地業(yè)內(nèi)人士將此次房貸政策調(diào)整稱(chēng)作是“今年以來(lái)最有力度的一項(xiàng)新政”，但歸根結(jié)底，政策能否出效果才是“地主”濱江集團(tuán)最關(guān)心的事情。浙江證券研報(bào)指出，“公司財(cái)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健，現(xiàn)金流量?jī)纛~增幅較大主要因?yàn)楣绢A(yù)收房款增幅較大。但疫情反復(fù)導(dǎo)致需求修復(fù)不及預(yù)期，需要防范杭州市場(chǎng)波動(dòng)或基本面惡化的風(fēng)險(xiǎn)。”