“閩系房企”緊急回應債券異動，800億負債壓頂償債壓力大
來源：小債看市
?
2022-04-21 09:23:22
近年來，憑借大幅增長的銷售業績，融僑集團獲得市場廣泛關注，但規模擴張背后，其經營獲現能力持續惡化，負債高企，甚至房屋質量問題頻發。
01異動
4月20日，融僑集團股份有限公司(以下簡稱“融僑集團”)公告稱，2022年4月“19融僑01”及“20融僑01”多次出現二級市場成交價格明顯偏離合理價值的情況，經核查公司生產經營、日常管理均運行正常，未發生重大不利變化。
500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="“閩系房企”緊急回應債券異動，800億負債壓頂償債壓力大">
債券異動公告
公告顯示，融僑集團不存在尚未澄清的負面輿情，截至2022年4月20日其所有公司債券均按時、足額償付本總，不存在違約或延遲支付本息的情況，公司償債能力未發生重大不利變化。
目前，融僑集團積極籌備資金兌付擬回售及到期債券，償債資金來源包括銷售回款，出售資產等，全力維護投資人利益。
《小債看市》注意到，連日來“19融僑01”和“20融僑01”頻繁異動，尤其是4月12日“19融僑01”跌超20%盤中臨停，成交凈價報79元。
據公開資料，“19融僑01”和“20融僑01”目前余額均為20億，分別將于2024年6月3日和2025年6月22日到期，其中“19融僑01”將于今年6月面臨回售。
據統計，目前融僑集團存續債券9只，存續規模86.22億元，其中將有15.43億債券于一年內到期。
500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="“閩系房企”緊急回應債券異動，800億負債壓頂償債壓力大">
存續債券到期分布
在信用評級方面，目前融僑集團主體和相關債項信用等級均為AA+，評級展望為“穩定”。
近年來，憑借大幅增長的銷售業績，融僑集團獲得市場廣泛關注，但規模擴張背后，其經營獲現能力持續惡化，負債高企，甚至房屋質量問題頻發。
02負債高企
據官網介紹，1989年融僑集團創辦于福州，已發展成為經營多元民生產業的標桿僑資企業，定位為城市美好生活綜合服務商。
值得注意的是，融僑集團是唯一一家沒有上市的閩系規模房企。
500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="“閩系房企”緊急回應債券異動，800億負債壓頂償債壓力大">
融僑集團官網
從股權結構看，融僑集團的控股股東為融僑實業發展有限公司，持股比例為91%，公司實際控制人為林宏修。
500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="“閩系房企”緊急回應債券異動，800億負債壓頂償債壓力大">
股權結構圖
近年來，憑借大幅增長的銷售業績，融僑集團獲得市場廣泛關注。
然而，2018年高喊“三年千億”目標的融僑集團，最終在2020年僅實現859億銷售額，未能躋身千億陣營。
2021年，融僑集團實現合約銷售額為303.09億元，其中權益銷售金額為216.28億元。
在區域拓展上，融僑集團以福建大本營為立足點，最終形成了海西、長三角、中部、京津冀、西南五大核心區域。
值得注意的是，受調控政策和區域市場波動等因素影響，融僑集團在無錫、天津及合肥部分項目土地成本偏高，或存在一定去化風險。
從業績上看，近年來融僑集團陷入“增收不增利”怪圈，在營收大幅增長情況下，其歸母凈利潤卻不增反降。
2019和2020年，融僑集團營收增速分別為24.45%和32.93%，歸母凈利潤卻分別下滑21.44%和69.74%。
2021年上半年，融僑集團實現營業總收入74.86億元，同比增長12.55%；實現歸母凈利潤2.41億元。
500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="“閩系房企”緊急回應債券異動，800億負債壓頂償債壓力大">
凈利潤變動情況
業績下滑的同時，融僑集團的盈利能力也在惡化。
2019至2021年上半年，融僑集團的毛利率分別為27.37%、21.23%以及20.36%，盈利能力明顯低于行業平均水平。
500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="“閩系房企”緊急回應債券異動，800億負債壓頂償債壓力大">
銷售毛利率
截至2021年6月末，融僑集團總資產為1041.35億元，總負債784億元，凈資產257.35億元，資產負債率75.29%。
近年來，由于四處開疆拓土大手筆拿地，融僑集團的財務杠桿不斷攀升，在2018年達到峰值，近年來雖有所下降，但仍高于行業平均水平。
500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="“閩系房企”緊急回應債券異動，800億負債壓頂償債壓力大">
財務杠桿水平
從三道紅線看，截至2020年末，融僑集團剔除預收賬款后的資產負債率、現金短債比及凈負債率分別為66.62%、1.19和99.85%，歸為“綠檔”。
《小債看市》分析債務結構發現，融僑集團主要以流動負債為主，占總債務的66%。
截至2021年6月末，融僑集團流動負債有519.41億元，主要為一年內到期的非流動負債，其短期債務合計有123.3億元。
相較于短債壓力，融僑集團流動性尚可，其賬上貨幣資金有152.87億元，除去受限資金可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。
在備用資金方面，截至2020年末，融僑集團銀行授信總額有974億元，未使用授信額度為735.43億元，可見其授信額度充裕，間接融資渠道暢通。
500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="“閩系房企”緊急回應債券異動，800億負債壓頂償債壓力大">
銀行授信
另外，融僑集團還有264.59億非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債規模有232.2億元。
整體來看，融僑集團剛性債務合計357億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為46%。
有息負債高企，2021年上半年融僑集團的財務費用達4.9億元，已超去年全年費用，對盈利空間形成較大侵蝕。
在融資渠道方面，除了發債和借款，未上市的融僑集團渠道不算太多，其還通過股權質押、信托等方式融資。
值得注意的是，2019年以來融僑集團的融資渠道遇阻，其籌資活動現金流入持續收縮，在償還大量負債后，籌資性現金流凈額持續凈流出，融資環境有惡化趨勢。
500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="“閩系房企”緊急回應債券異動，800億負債壓頂償債壓力大">
籌資現金流
從資產質量看，融僑集團部分項目面臨存貨跌價風險，其他應收款增長較快，被關聯方凈占用資金規模較大，另外其資產受限程度較高，不利于資產流動性。
總得來看，雖然營收連年增長，但融僑集團業績和盈利能力持續下滑；債務負擔較重，財務杠桿高企；融資環境欠佳籌資性現金流持續凈流出，資產質量一般。
03千億目標下極速狂奔
20世紀60年代末，8歲下南洋的林文鏡在印尼創建了當時世界第一的水泥廠和面粉廠，成為著名的華人企業家。
1987年，年近60歲的林文鏡放棄了印尼如火如荼的事業，毅然決然回國“二次創業”。
兩年后，林文鏡在福州創辦融僑集團，以“為居者著想，為后代留鑒”為經營理念，致力為中國打造理想城市生活。
500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="“閩系房企”緊急回應債券異動，800億負債壓頂償債壓力大">
圖片來源：融僑集團官網
2010年~2014年間，融僑集團在拿地上以平穩為主，但也錯過了規模擴張的良機，被年輕房企陸續趕超。
隨后，融僑集團開始在土拍市場高調起來，公司規模也迅速向全國擴張。
2016年，融僑集團銷售額為362億元，同比增長超76%；2017年銷售額增長64.8%至562億元，在全國排名第34位；2018年完成權益銷售額792.2億元。
在2018年融僑福州論壇上，其曾正式對外喊出了三年千億的戰略目標，力爭在2020年前躋身千億軍團。
為達千億銷售目標，融僑集團開啟擴張之路。
融僑集團陸續與陽光城、旭輝、金地等30強房企聯合拿地，通過合作開發、聯合操盤、互相持股等多種合作模式，實現黃金地段優勢項目的低成本拿地，優化負債結構，加速規模擴容。
然而，隨著合作項目的增多，融僑集團整體利潤被攤薄，千億目標求而不得。
同時，伴隨著激進拿地，融僑集團現金流迅速惡化，2015-2018年其經營活動現金流持續凈流出，流動性壓力隨之增大。
500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="“閩系房企”緊急回應債券異動，800億負債壓頂償債壓力大">
經營活動現金流
經營獲現能力持續惡化，融僑集團的交房期與房屋質量問題也接踵而來。
另外，近年來融僑集團在經營地產主業的同時，業務多元化的探索力度較大，然而這些副業并沒有帶來顯著的業績提升。
如今，在房企紛紛爆雷之時，還未擺脫擴張后遺癥的融僑集團，存在較大的流動性和償債壓力。
01異動
4月20日，融僑集團股份有限公司(以下簡稱“融僑集團”)公告稱，2022年4月“19融僑01”及“20融僑01”多次出現二級市場成交價格明顯偏離合理價值的情況，經核查公司生產經營、日常管理均運行正常，未發生重大不利變化。
債券異動公告
公告顯示，融僑集團不存在尚未澄清的負面輿情，截至2022年4月20日其所有公司債券均按時、足額償付本總，不存在違約或延遲支付本息的情況，公司償債能力未發生重大不利變化。
目前，融僑集團積極籌備資金兌付擬回售及到期債券，償債資金來源包括銷售回款，出售資產等，全力維護投資人利益。
《小債看市》注意到，連日來“19融僑01”和“20融僑01”頻繁異動，尤其是4月12日“19融僑01”跌超20%盤中臨停，成交凈價報79元。
據公開資料，“19融僑01”和“20融僑01”目前余額均為20億，分別將于2024年6月3日和2025年6月22日到期，其中“19融僑01”將于今年6月面臨回售。
據統計，目前融僑集團存續債券9只，存續規模86.22億元，其中將有15.43億債券于一年內到期。
存續債券到期分布
在信用評級方面，目前融僑集團主體和相關債項信用等級均為AA+，評級展望為“穩定”。
近年來，憑借大幅增長的銷售業績，融僑集團獲得市場廣泛關注，但規模擴張背后，其經營獲現能力持續惡化，負債高企，甚至房屋質量問題頻發。
02負債高企
據官網介紹，1989年融僑集團創辦于福州，已發展成為經營多元民生產業的標桿僑資企業，定位為城市美好生活綜合服務商。
值得注意的是，融僑集團是唯一一家沒有上市的閩系規模房企。
融僑集團官網
從股權結構看，融僑集團的控股股東為融僑實業發展有限公司，持股比例為91%，公司實際控制人為林宏修。
股權結構圖
近年來，憑借大幅增長的銷售業績，融僑集團獲得市場廣泛關注。
然而，2018年高喊“三年千億”目標的融僑集團，最終在2020年僅實現859億銷售額，未能躋身千億陣營。
2021年，融僑集團實現合約銷售額為303.09億元，其中權益銷售金額為216.28億元。
在區域拓展上，融僑集團以福建大本營為立足點，最終形成了海西、長三角、中部、京津冀、西南五大核心區域。
值得注意的是，受調控政策和區域市場波動等因素影響，融僑集團在無錫、天津及合肥部分項目土地成本偏高，或存在一定去化風險。
從業績上看，近年來融僑集團陷入“增收不增利”怪圈，在營收大幅增長情況下，其歸母凈利潤卻不增反降。
2019和2020年，融僑集團營收增速分別為24.45%和32.93%，歸母凈利潤卻分別下滑21.44%和69.74%。
2021年上半年，融僑集團實現營業總收入74.86億元，同比增長12.55%；實現歸母凈利潤2.41億元。
凈利潤變動情況
業績下滑的同時，融僑集團的盈利能力也在惡化。
2019至2021年上半年，融僑集團的毛利率分別為27.37%、21.23%以及20.36%，盈利能力明顯低于行業平均水平。
銷售毛利率
截至2021年6月末，融僑集團總資產為1041.35億元，總負債784億元，凈資產257.35億元，資產負債率75.29%。
近年來，由于四處開疆拓土大手筆拿地，融僑集團的財務杠桿不斷攀升，在2018年達到峰值，近年來雖有所下降，但仍高于行業平均水平。
財務杠桿水平
從三道紅線看，截至2020年末，融僑集團剔除預收賬款后的資產負債率、現金短債比及凈負債率分別為66.62%、1.19和99.85%，歸為“綠檔”。
《小債看市》分析債務結構發現，融僑集團主要以流動負債為主，占總債務的66%。
截至2021年6月末，融僑集團流動負債有519.41億元，主要為一年內到期的非流動負債，其短期債務合計有123.3億元。
相較于短債壓力，融僑集團流動性尚可，其賬上貨幣資金有152.87億元，除去受限資金可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。
在備用資金方面，截至2020年末，融僑集團銀行授信總額有974億元，未使用授信額度為735.43億元，可見其授信額度充裕，間接融資渠道暢通。
銀行授信
另外，融僑集團還有264.59億非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債規模有232.2億元。
整體來看，融僑集團剛性債務合計357億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為46%。
有息負債高企，2021年上半年融僑集團的財務費用達4.9億元，已超去年全年費用，對盈利空間形成較大侵蝕。
在融資渠道方面，除了發債和借款，未上市的融僑集團渠道不算太多，其還通過股權質押、信托等方式融資。
值得注意的是，2019年以來融僑集團的融資渠道遇阻，其籌資活動現金流入持續收縮，在償還大量負債后，籌資性現金流凈額持續凈流出，融資環境有惡化趨勢。
籌資現金流
從資產質量看，融僑集團部分項目面臨存貨跌價風險，其他應收款增長較快，被關聯方凈占用資金規模較大，另外其資產受限程度較高，不利于資產流動性。
總得來看，雖然營收連年增長，但融僑集團業績和盈利能力持續下滑；債務負擔較重，財務杠桿高企；融資環境欠佳籌資性現金流持續凈流出，資產質量一般。
03千億目標下極速狂奔
20世紀60年代末，8歲下南洋的林文鏡在印尼創建了當時世界第一的水泥廠和面粉廠，成為著名的華人企業家。
1987年，年近60歲的林文鏡放棄了印尼如火如荼的事業，毅然決然回國“二次創業”。
兩年后，林文鏡在福州創辦融僑集團，以“為居者著想，為后代留鑒”為經營理念，致力為中國打造理想城市生活。
圖片來源：融僑集團官網
2010年~2014年間，融僑集團在拿地上以平穩為主，但也錯過了規模擴張的良機，被年輕房企陸續趕超。
隨后，融僑集團開始在土拍市場高調起來，公司規模也迅速向全國擴張。
2016年，融僑集團銷售額為362億元，同比增長超76%；2017年銷售額增長64.8%至562億元，在全國排名第34位；2018年完成權益銷售額792.2億元。
在2018年融僑福州論壇上，其曾正式對外喊出了三年千億的戰略目標，力爭在2020年前躋身千億軍團。
為達千億銷售目標，融僑集團開啟擴張之路。
融僑集團陸續與陽光城、旭輝、金地等30強房企聯合拿地，通過合作開發、聯合操盤、互相持股等多種合作模式，實現黃金地段優勢項目的低成本拿地，優化負債結構，加速規模擴容。
然而，隨著合作項目的增多，融僑集團整體利潤被攤薄，千億目標求而不得。
同時，伴隨著激進拿地，融僑集團現金流迅速惡化，2015-2018年其經營活動現金流持續凈流出，流動性壓力隨之增大。
經營活動現金流
經營獲現能力持續惡化，融僑集團的交房期與房屋質量問題也接踵而來。
另外，近年來融僑集團在經營地產主業的同時，業務多元化的探索力度較大，然而這些副業并沒有帶來顯著的業績提升。
如今，在房企紛紛爆雷之時，還未擺脫擴張后遺癥的融僑集團，存在較大的流動性和償債壓力。
