在房企銷售普遍腰斬的2022年，千億房企已減少至僅剩20家，華發股份便是其中之一。3月20日晚間，華發股份發布的2022年年度報告顯示，去年，華發股份實現銷售1202.41億元，銷售面積400.9萬平方米，雖然銷售金額、銷售面積均略低于2021年，但還是成功保住了“千億”房企的地位。

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不僅如此，華發股份的銷售排名還實現了大躍進，全口徑銷售額位列克而瑞2022年中國房地產企業銷售榜第18位，較2021年提升了14個名次。

不過華發股份業績也出現了增收不增利的情況。數據顯示，2020年華發股份實現營業收入591.90億元，同比增長15.51%；歸屬于上市公司股東的凈利潤25.78億元，同比下降19.31%。

對于歸屬凈利潤下滑的原因，華發股份在此前的業績快報中解釋稱，主要受項目權益比例下降影響。

近年來，華發股東項目權益占比不斷下滑。2018年-2022年，華發股份的土儲權益率從75%持續下滑至47%，2022年其合同銷售面積為401萬平方米，其中入表項目銷售面積則只有290.3萬平方米。

反映到財報上，華發股東的少數股東權益和損益出現了嚴重的失衡。2017-2021年，華發股份少數股東權益占總權益的比重分別為52.49%、53.79%、54.25%、66.88%及78.29%，2022年進一步上升到82%。

截至2022年末，華發股份的股東權益合計1094億元，其中少數股東權益為897.1億元，較上期進一步增長19.50%，而歸屬母公司所有者權益已經下降200億元至197.43億元。

相比之下，同期華發股份的少數股東損益分別為9.24%、4.87%、16.05%、36.35%、31.68%、45.45%，少數股東權益和少數股東損益占比出現了不小的“剪刀差”。

少數股東權益和少數股東損益占比之間的“剪刀差”向來被視為房企“明股實債”的典型特征。這是2020年“三道紅線”指標出臺后，部分房企隱藏債務的重要手段，這也是導致近年來一些表明經營良好的房企突然“暴雷”的重要原因。

華發股份異常增長的少數股東權益顯然有“明股實債”的嫌疑。這一數據甚至還引起了交易所關注，去年5月上交所向華發股份發出問詢函，要求說明少數股東權益大幅增長的原因及合理性。

對地，華發股份在公告中解釋稱，近年來，各地土地一級招拍掛市場競買規則層出且多變，房企聯合競標，可以避免非理性競爭，獲取溢價合理的土地。同時，在集中供地的背景下參與熱點地塊競拍需要的資金量極大，合作拿地也可以分攤減輕投資資金壓力，在行業整體資金趨緊的環境下，房地產行業合作開發已成趨勢。

房地產項目采用合作開發模式成為趨勢不假，但既然是合作開發，參與方的投資回報應該相當。但數據顯示，2018年至2022年，母公司股東資產收益率保持在13%以上，而少數股東收益率均低于4%，這與銀行利息水平相當。

另據財報數據顯示，華發股份2019年、2020年、2021年的平均融資成本分別為6.35%、6.2%及5.8%，意味著華發股份少數股東收益率還不及借貸利息，顯然有些不合理。

那么究竟誰會如此慷慨肯向華發股份融出如此低成本的資金，這從華發股份的少數股東中可看出端倪。華發股份回復上交所問詢函顯示，截至2021年末，來自同一控制人(即華發集團)的關聯公司珠海華發城市運營投資控股有限公司、珠海城市建設集團有限公司的少數股東資本金投入就達到300.05億元，而這一資本投入，2019年末才僅有0.05億元，兩年增加了6000倍。而這300億資金究竟是拆借資金，還是合作開發項目資金，恐怕只有華發股份及關聯方才知道。