三度闖關(guān)，中億基業(yè)控股有限公司(簡稱“中億基業(yè)”)能否走出西北登陸港交所？

(相關(guān)資料圖)

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毛利率下滑，債務(wù)或?qū)⒊掷m(xù)增長

市場談?wù)撝袃|基業(yè)主要指寧夏中房實業(yè)集團有限公司。根據(jù)中指院的資料，按合約銷售額計，中億基業(yè)自2014年至2021年連續(xù)八年在銀川及西寧的所有物業(yè)開發(fā)商中排名第一，2022年在銀川的所有物業(yè)開發(fā)商中排名第一。

2020年-2022年，中億基業(yè)分別實現(xiàn)營收56.36億元、129.45億元及115.16億元；錄得利潤8.71億元、13.84億元及13億元。過去三年，中億基業(yè)經(jīng)歷了毛利率由31.8%至24.5%的較大幅度下滑。

毛利率的下滑源于公司物業(yè)開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)以及管理咨詢及其他服務(wù)產(chǎn)生的多項毛利率減少。詳細(xì)來看，其住宅物業(yè)開發(fā)及銷售的毛利率由2020年至2021年有所下降，主要由于土地使用權(quán)成本較高及交付為優(yōu)質(zhì)室內(nèi)裝修工程物業(yè)的比例增加，從而增加了開發(fā)成本。

商業(yè)物業(yè)開發(fā)及銷售的毛利率由2020年至2021年有所下降，主要由于市況變動而導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)的平均售價均下跌所致，導(dǎo)致公司于2021年交付的商業(yè)物業(yè)的定價普遍降低。商業(yè)物業(yè)開發(fā)的毛利率由2021年的38.6%減少至2022年的22.0%，主要是由于中億基業(yè)就于過往年度竣工的商業(yè)物業(yè)存貨進行推廣銷售。

此外，管理咨詢及其他服務(wù)的毛利率由2020年至2021年進一步減少，主要由于物業(yè)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的收益下降，而該等服務(wù)的員工成本大致相同。管理咨詢及其他服務(wù)的毛利率由2021年的51.3%減少至2022年同期的12.6%，主要是由于公司于2022年并無錄得管理詢服務(wù)收益，而物業(yè)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的毛利率保持穩(wěn)定。

與此同時，公司報告期內(nèi)借款總額(包括計息銀行貸款、租賃負(fù)債及來自其他第三方公司的借款)分別為18.88億元、23.98億元及19.9億元。非控股權(quán)益則由2020年的4.53億元增至2022年的13.98億元。

中億基業(yè)指出，未來預(yù)期將產(chǎn)生更多債務(wù)以完成正在開發(fā)的項目及為持作未來開發(fā)的項目，公司亦可能利用額外債務(wù)融資所得款項收購?fù)恋刭Y源，從而加劇因債務(wù)增加而面臨的風(fēng)險。

02

依賴西北，依賴萬科？

公司的流動性及償債能力則很大取決于營運狀況，而其業(yè)務(wù)及前景則取決于西北各大主要城市房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)。2020年至2022年，公司銷售物業(yè)所得收入絕大部分來自中國西北地區(qū)。中億基業(yè)表示，其目標(biāo)是成為在西北地區(qū)以及中國其他高增長城市提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的領(lǐng)先房地產(chǎn)開發(fā)商。

盡管公司提出將“繼續(xù)加強于寧夏回族自治區(qū)及青海省的地位，并積極拓展至其他地區(qū)高潛力城市”的策略，但從其所披露的數(shù)據(jù)中，或許尚未明顯看出積極拓展其他地區(qū)的跡象。

截至2022年12月31日，中億基業(yè)共有42個處于不同發(fā)展階段的物業(yè)開發(fā)項目，覆蓋9個城市。在這42個項目中，41個項目位于西北地區(qū)。其中寧夏銀川有22個，青海西寧有10個。寧夏及青海兩區(qū)域合計在42個項目中有38個。截至2022年末，中億基業(yè)的土地儲備合計6626987平方米，其中，6481296平方米，也就是97.8%位于西北地區(qū)。

IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認(rèn)為，這樣的特性會對公司的估值造成市場區(qū)域過于集中的風(fēng)險，容易受到地區(qū)市場經(jīng)濟波動和行業(yè)變化的影響。

市場除了關(guān)注中億基業(yè)區(qū)域集中度高的特點，亦擔(dān)心其呈現(xiàn)出的對萬科的依賴性。

自2008年起，中億基業(yè)與萬科集團均為中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟的成員。中房萬科實業(yè)是中億基業(yè)與萬科集團進行戰(zhàn)略合作的平臺公司。截至最后實際可行日期，其擁有13個項目公司。據(jù)了解，中房萬科實業(yè)于2017年9月28日在中國成立為有限公司，其股權(quán)由寧夏中房實業(yè)擁有40%，萬科集團擁有40%及深圳花銀擁有20%。

中億基業(yè)認(rèn)為憑借萬科集團的品牌知名度及行業(yè)專業(yè)知識，公司能夠鞏固現(xiàn)有市場地位，并逐步擴展至不同地區(qū)。截至2022年12月31日，中房萬科實業(yè)擁有位于銀川及西寧的9個開發(fā)項目。報告期內(nèi)，中房萬科實業(yè)貢獻(xiàn)的總收益分別占同期中億基業(yè)總收益的21.5%、61.6%及50.3%。

與萬科的合作關(guān)系的穩(wěn)固，對公司的經(jīng)營發(fā)展至關(guān)重要。

03

“預(yù)售資金事件”

根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，商品住房預(yù)售資金須納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管及控制，確保預(yù)售資金用于商品住房項目工程建設(shè)；預(yù)售資金可按建設(shè)進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。

招股書提到，未悉數(shù)存入或間接存入指定托管賬戶的預(yù)售資金構(gòu)成不合規(guī)事項。于2020年至2022年，中億基業(yè)的6個、11個及15個項目公司牽涉預(yù)售資金事件，因其未根據(jù)相關(guān)監(jiān)管規(guī)定將所需預(yù)售資金全部或直接存入指定的托管賬戶，分別指位于西寧的兩個項目、吳忠、固原及咸陽各個地區(qū)的一個項目、海東的三個項目以及銀川的九個項目。

柏文喜向《港灣商業(yè)觀察》指出，從長期角度來看，預(yù)售資金的監(jiān)管有利于公司降低資金被挪用、濫用和加杠桿等經(jīng)營風(fēng)險，有效維護行業(yè)秩序，促進行業(yè)長期健康發(fā)展。牽涉預(yù)售資金事件表明公司內(nèi)部管理和合規(guī)經(jīng)營方面存在明顯缺失，除了加大公司自身運營風(fēng)險之外，還容易受到監(jiān)管部門處罰。

中億基業(yè)披露，期內(nèi)累計17個項目牽涉預(yù)售資金事件，為萬科?萬科城(A區(qū)、B區(qū)及C區(qū))、永悅府二期、海東薩爾斯堡、悅?cè)痪印㈥柟饷烙颉|方悅、花語軒、西悅府、錦里、東方賦、萬科?大都會、萬科?悅海錦園、翡翠湖望?觀璟、璽悅臺、文昌苑、萬科?公園里及璽悅軒。

公司表示，已取得地方政府主管部門的確認(rèn)，或與其進行會談，確認(rèn)公司一直遵守與預(yù)售資金有關(guān)的相關(guān)法律法規(guī)或并未因違反與預(yù)售有關(guān)的相關(guān)法律法規(guī)而遭到處罰且將不會因預(yù)售資金事件受到任何行政處罰；及公司的董事確認(rèn)并未遭到行政主管部門就有關(guān)預(yù)售資金事件而施加的任何行政處罰。此外，公司也披露了于預(yù)售資金事件中所涉物業(yè)項目的當(dāng)前狀況及營運資金充足性，以及已采取的內(nèi)部控制措施及糾正措施。(港灣財經(jīng)出品)