千億房企股價大挫八成！毛利率凈利率走低，正榮地產(chǎn)危局何解？ | 公司匯
來源：投資時報
?
2022-04-20 13:23:27
2021年正榮地產(chǎn)毛利率為14.6%，同比減少4.6個百分點；凈利率為3.2%，同比下滑6.6個百分點。截至2021年末，該公司現(xiàn)金對短期借貸比率約1.1倍，2020年同期則為2.2倍
500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="千億房企股價大挫八成！毛利率凈利率走低，正榮地產(chǎn)危局何解？"公司匯">
《投資時報》研究員林申
4月15日，正榮地產(chǎn)控股股份有限公司(下稱正榮地產(chǎn)控股)公告稱，受疫情影響導致審計成本增加，公司與安永華明會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)在境內(nèi)審計費用方面無法達成一致意見，出于節(jié)約成本的考慮，擬聘任中瑞誠會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)為公司2021年年度審計機構(gòu)。
公開資料顯示，正榮地產(chǎn)控股的間接控股股東為上市公司正榮地產(chǎn)集團有限公司(下稱正榮地產(chǎn)，6158.HK)，目前正榮地產(chǎn)的審計機構(gòu)仍為安永華明會計師事務(wù)所。
在地產(chǎn)監(jiān)管趨嚴、債務(wù)違約逼近、盈利水平下滑等大背景下，正榮地產(chǎn)也難以獨善其身。據(jù)該公司近期披露的2021年度報告顯示，報告期內(nèi)，正榮地產(chǎn)分別實現(xiàn)營收369.98億元，同比增加2.39%；實現(xiàn)凈利潤8.09億元，同比下降69.48%。
拉長時間維度來看，這不僅是該公司自2018年上市以來首次出現(xiàn)凈利潤下滑的情況，且是公司凈利潤首次降低至個位數(shù)區(qū)間。
在盈利水平下滑的同時，正榮地產(chǎn)現(xiàn)金流亦承壓。2021年前三季度，該公司進行多次融資，合計發(fā)行約17.5億美元等值綠色優(yōu)先票據(jù)及人民幣13.2億元公司債券；與此同時，該公司償還及贖回共計約15.1億美元等值優(yōu)先票據(jù)及人民幣11.0億元公司債券。
自2021年第四季度以來，該公司受限制現(xiàn)金比例進一步增大。截至2021年12月末，該公司凈債務(wù)與權(quán)益比率為85.5%，較2020年的64.7%增長超20個百分點；現(xiàn)金對短期借貸比率約1.1倍，而2020年同期則為2.2倍。
流動性危機隱現(xiàn)
近日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告稱，因未能支付2020年5月票據(jù)、2021年6月票據(jù)利息，并預期無法于2020年9月票據(jù)、2020年6月票據(jù)及2020年1月票據(jù)各自的寬限期屆滿前支付利息，該公司票據(jù)暫停買賣。
這也對公司股價造成拖累。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，4月11日及12日，正榮地產(chǎn)股價分別下挫12.5%、4.29%，且截至4月18日收盤，該公司股價報收于0.7港元/股，較上市時3.99港元/股發(fā)行價下挫82.46%，最新總市值30.57億港元。
將目光繼續(xù)聚焦于正榮地產(chǎn)債務(wù)情況可以看到，公開數(shù)據(jù)顯示，2021年正榮地產(chǎn)合約負債(即預收銷售款)為909.87億元，同比增加49.5%；現(xiàn)金及銀行結(jié)余為391.2億元，同比減少9.0%。同時，今年2月以來，該公司也多次發(fā)布公告，對2022年3月、4月、6月、8月、9月到期的五筆境外債券進行展期，這相應(yīng)地引發(fā)了市場對其債務(wù)情況的擔憂。
對此，正榮地產(chǎn)管理層在近期的業(yè)績說明會中表示，“目前公司已經(jīng)梳理和鋪排出20至30個項目，積極與合作方洽談和股權(quán)轉(zhuǎn)讓工作。正榮地產(chǎn)有12個自持的投資型物業(yè)，總建面接近80萬平方米，公允價值100億元，凈值大約40多億元”。
需要注意的是，目前房地產(chǎn)行業(yè)正面臨銷售端持續(xù)走弱、信用端風險發(fā)酵的雙重壓力，市場有待出清、競爭格局需要重塑。同時，整個地產(chǎn)行業(yè)嚴監(jiān)管的大環(huán)境并未有明顯改變，在房地產(chǎn)企業(yè)公開市場融資難度加大的背景下，上述舉措是否能從根本上扭轉(zhuǎn)流動性風險仍待觀察。
盈利能力有待提升
2021年，正榮地產(chǎn)實現(xiàn)全口徑銷售額1456.43億元，同比增加2.64%，全年目標完成率97.1%。由于多數(shù)城市群年內(nèi)均面臨按揭利率上調(diào)、放貸周期拉長的現(xiàn)象，可能對回款產(chǎn)生不小的沖擊，年底權(quán)益銷售在途資金約120億元。
同時，報告期內(nèi)，正榮地產(chǎn)2021年實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入同比增長2.58%至365.19億元，預收賬款較期初大幅增長49.49%至908.87億元，對全年結(jié)轉(zhuǎn)收入的覆蓋大幅提升至2.49，保障未來營收結(jié)轉(zhuǎn)。
需要注意的是，在收入增加的同時，該公司盈利能力卻有所下降。公開數(shù)據(jù)顯示，正榮地產(chǎn)年內(nèi)毛利潤為53.82億元，同比下降22.1%；毛利率為14.6%，同比減少4.6個百分點；年內(nèi)凈利潤11.95億元，下滑66.42%，凈利率則同比下滑6.6個百分點至3.2%。
而公司凈利潤下滑，主要是由于報告期內(nèi)大幅計提減值損，以及重估收益、合聯(lián)營收益大幅減少所致。
公開數(shù)據(jù)顯示，2021年該公司計提庫存減值11.61億元，而2020年同期僅為0.89億元；投資物業(yè)與金融資產(chǎn)重估合計虧損2.71億元，合聯(lián)營投資收益2.71億元，分別同比大幅減少179.28%、53.27%。若扣除重估收益、匯兌損益、減值虧損及遞延稅項后，正榮地產(chǎn)2021年實現(xiàn)核心凈利潤22.84億元，同比減少30.9%，核心凈利率同比減少3pct至6.17%。
此外，若將時間維度拉長來看，據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年，該公司毛利率分別為19.96%、19.11%及14.55%，同期港股所有房地產(chǎn)上市公司毛利率的中位值分別為34.53%、31.69%及29.44%，平均值分別為41.45%、36.78%及36.19%。可以看到，近幾年正榮地產(chǎn)毛利率呈現(xiàn)出連續(xù)下滑趨勢，且低于可比公司的平均值及中位值。
正榮地產(chǎn)毛利率及港股可比公司毛利率中位值及平均值
500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="千億房企股價大挫八成！毛利率凈利率走低，正榮地產(chǎn)危局何解？"公司匯">
《投資時報》研究員林申
4月15日，正榮地產(chǎn)控股股份有限公司(下稱正榮地產(chǎn)控股)公告稱，受疫情影響導致審計成本增加，公司與安永華明會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)在境內(nèi)審計費用方面無法達成一致意見，出于節(jié)約成本的考慮，擬聘任中瑞誠會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)為公司2021年年度審計機構(gòu)。
公開資料顯示，正榮地產(chǎn)控股的間接控股股東為上市公司正榮地產(chǎn)集團有限公司(下稱正榮地產(chǎn)，6158.HK)，目前正榮地產(chǎn)的審計機構(gòu)仍為安永華明會計師事務(wù)所。
在地產(chǎn)監(jiān)管趨嚴、債務(wù)違約逼近、盈利水平下滑等大背景下，正榮地產(chǎn)也難以獨善其身。據(jù)該公司近期披露的2021年度報告顯示，報告期內(nèi)，正榮地產(chǎn)分別實現(xiàn)營收369.98億元，同比增加2.39%；實現(xiàn)凈利潤8.09億元，同比下降69.48%。
拉長時間維度來看，這不僅是該公司自2018年上市以來首次出現(xiàn)凈利潤下滑的情況，且是公司凈利潤首次降低至個位數(shù)區(qū)間。
在盈利水平下滑的同時，正榮地產(chǎn)現(xiàn)金流亦承壓。2021年前三季度，該公司進行多次融資，合計發(fā)行約17.5億美元等值綠色優(yōu)先票據(jù)及人民幣13.2億元公司債券；與此同時，該公司償還及贖回共計約15.1億美元等值優(yōu)先票據(jù)及人民幣11.0億元公司債券。
自2021年第四季度以來，該公司受限制現(xiàn)金比例進一步增大。截至2021年12月末，該公司凈債務(wù)與權(quán)益比率為85.5%，較2020年的64.7%增長超20個百分點；現(xiàn)金對短期借貸比率約1.1倍，而2020年同期則為2.2倍。
流動性危機隱現(xiàn)
近日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告稱，因未能支付2020年5月票據(jù)、2021年6月票據(jù)利息，并預期無法于2020年9月票據(jù)、2020年6月票據(jù)及2020年1月票據(jù)各自的寬限期屆滿前支付利息，該公司票據(jù)暫停買賣。
這也對公司股價造成拖累。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，4月11日及12日，正榮地產(chǎn)股價分別下挫12.5%、4.29%，且截至4月18日收盤，該公司股價報收于0.7港元/股，較上市時3.99港元/股發(fā)行價下挫82.46%，最新總市值30.57億港元。
將目光繼續(xù)聚焦于正榮地產(chǎn)債務(wù)情況可以看到，公開數(shù)據(jù)顯示，2021年正榮地產(chǎn)合約負債(即預收銷售款)為909.87億元，同比增加49.5%；現(xiàn)金及銀行結(jié)余為391.2億元，同比減少9.0%。同時，今年2月以來，該公司也多次發(fā)布公告，對2022年3月、4月、6月、8月、9月到期的五筆境外債券進行展期，這相應(yīng)地引發(fā)了市場對其債務(wù)情況的擔憂。
對此，正榮地產(chǎn)管理層在近期的業(yè)績說明會中表示，“目前公司已經(jīng)梳理和鋪排出20至30個項目，積極與合作方洽談和股權(quán)轉(zhuǎn)讓工作。正榮地產(chǎn)有12個自持的投資型物業(yè)，總建面接近80萬平方米，公允價值100億元，凈值大約40多億元”。
需要注意的是，目前房地產(chǎn)行業(yè)正面臨銷售端持續(xù)走弱、信用端風險發(fā)酵的雙重壓力，市場有待出清、競爭格局需要重塑。同時，整個地產(chǎn)行業(yè)嚴監(jiān)管的大環(huán)境并未有明顯改變，在房地產(chǎn)企業(yè)公開市場融資難度加大的背景下，上述舉措是否能從根本上扭轉(zhuǎn)流動性風險仍待觀察。
盈利能力有待提升
2021年，正榮地產(chǎn)實現(xiàn)全口徑銷售額1456.43億元，同比增加2.64%，全年目標完成率97.1%。由于多數(shù)城市群年內(nèi)均面臨按揭利率上調(diào)、放貸周期拉長的現(xiàn)象，可能對回款產(chǎn)生不小的沖擊，年底權(quán)益銷售在途資金約120億元。
同時，報告期內(nèi)，正榮地產(chǎn)2021年實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入同比增長2.58%至365.19億元，預收賬款較期初大幅增長49.49%至908.87億元，對全年結(jié)轉(zhuǎn)收入的覆蓋大幅提升至2.49，保障未來營收結(jié)轉(zhuǎn)。
需要注意的是，在收入增加的同時，該公司盈利能力卻有所下降。公開數(shù)據(jù)顯示，正榮地產(chǎn)年內(nèi)毛利潤為53.82億元，同比下降22.1%；毛利率為14.6%，同比減少4.6個百分點；年內(nèi)凈利潤11.95億元，下滑66.42%，凈利率則同比下滑6.6個百分點至3.2%。
而公司凈利潤下滑，主要是由于報告期內(nèi)大幅計提減值損，以及重估收益、合聯(lián)營收益大幅減少所致。
公開數(shù)據(jù)顯示，2021年該公司計提庫存減值11.61億元，而2020年同期僅為0.89億元；投資物業(yè)與金融資產(chǎn)重估合計虧損2.71億元，合聯(lián)營投資收益2.71億元，分別同比大幅減少179.28%、53.27%。若扣除重估收益、匯兌損益、減值虧損及遞延稅項后，正榮地產(chǎn)2021年實現(xiàn)核心凈利潤22.84億元，同比減少30.9%，核心凈利率同比減少3pct至6.17%。
此外，若將時間維度拉長來看，據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年，該公司毛利率分別為19.96%、19.11%及14.55%，同期港股所有房地產(chǎn)上市公司毛利率的中位值分別為34.53%、31.69%及29.44%，平均值分別為41.45%、36.78%及36.19%。可以看到，近幾年正榮地產(chǎn)毛利率呈現(xiàn)出連續(xù)下滑趨勢，且低于可比公司的平均值及中位值。
正榮地產(chǎn)毛利率及港股可比公司毛利率中位值及平均值
