大發地產不僅千億夢碎，甚至債務纏身。

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相比起創始人葛和凱重利潤、輕規模的穩健經營方式，其子葛一旸則更具野心。

2015年，葛一旸正式接手其父一手創建的大發地產，并一改往日經營模式，走上了激進拿地、加杠桿融資的擴張道路，劍指千億規模，在2017年喊出了2018年沖千億，5年沖3000億的口號。

為了迅速做大規模，葛一旸還將大發地產送上了資本市場，然而，時過境遷，大發地產并沒有如其所愿踏入千億陣營，反而倒在了這場“黑鐵時代”中。

2022年大發地產僅實現累計合同銷售金額60.23億元，同比下滑高達84%，遠高于同期行業平均下滑水平，與其所喊口號相比更是天差地別。

而更為致命的卻不止于此，前不久大發地產因未能夠如期刊發2022年年度業績，已于2023年4月3日正式停牌，結合2022年同時期諸多房企未能如期刊發2021年年報的情況及后續來看，不難想象大發地產如今的艱難境遇。

【未如期刊發2022年年報】

實際上，大發地產未能如期刊發年報早有端倪。

早在2月21日，大發地產就公告稱，由于與安永會計師事務所未能就審計集團截至2022年12月31日止年度的綜合財務報表的審計費用及時間表達成共識，應董事會要求，安永已辭任公司核數師，自2023年2月17日起生效。

在3月17日的公告中，大發地產則進一步表示，仍正在落實委任新核數師，以填補安永會計師事務所辭任的臨時空缺，以致無法如期刊發業績。

據了解，曾在去年同期，資本市場的不少房企也上演了一波延發業績事件，中國奧園、禹洲集團等多家房企均位列其中，其中原因如出一轍的均為，由于審計費用未達成共識及更換核數師。

彼時，就有分析稱，房企之所以在年報發布前夕更換會計師事務所，可能是因為會計師事務所不愿意按照上市公司的意愿做會計處理，雙方只能選擇以“審計費用未能達成共識”的說辭結束合作關系。

標普也表示，年報發布前夕更換審計師，容易讓人對公司的治理質量生疑。這或加劇房企的融資困難，最終導致房企出現未預見的流動性緊張。

而時隔一年，大發地產卻再次以同一原因上演了同一出戲，個中需求及面臨困境已不言而喻。

【債務承壓】

早在去年1月時，穆迪就已率先發出了預警，將大發地產公司家族評級從B2下調至Caa2，高級無抵押評級從B3下調至Caa3，同時將評級展望從穩定調整為負面。

而在這之前，大發地產就已宣布對2022年1月18日到期的1.845億美元債券進行征求同意和交換要約，并同步發行2022年6月31日到期的新票據，也就是說，大發地產還試圖通過借新還舊來降低違約風險。

不過，對于大發地產來說并不夠，據其2022年半年報顯示，大發地產一年內或按要求應償還銀行貸款11.03億元，一年內或按要求應償還其他借貸18.84億元，據此推算，一年內應償還的銀行及其他借貸為28.97億元，同比增長了75.85%。

此外，還有46.44億元應于一年內或按要求償還的優先票據，也就是說，大發地產一年內應償還的負債為75.41億元。

但同期，大發地產現金及銀行結余僅有23.72億元，同比減少64.69%，并不足以覆蓋前述債務，反而還存有超50億元的資金缺口，這對于大發地產來說無疑是較大的壓力。

更別談其同期還有14.97億元的將于一年內到期的貿易應付款項及應付票據了，雖然此為經營性負債，但也同樣為負債，到期無法償還也將對大發地產造成不小的影響。

需要知道的是，此為半年前的情況，最新情況是，3月28日，大發地產因未償還約130萬元港元，收到了海通證券的“清盤呈請”，顯然，大發地產當前的情況更為緊急。

雖然針對房企融資已三箭齊發，但大發地產并不在其中，意味著大發地產想要靠公開渠道融資已是不太可能的事情，此時銷售回款就成了大發地產的償債主力。

【盈利能力惡化，千億夢碎】

不過，銷售回款也不靠譜，盡管早在2017年大發地產就提出了2018年沖千億，5年沖3000億的口號，但截至目前，大發地產依然未能踏入千億陣營。

數據顯示，截止2022年年末，大發地產實現累計合同銷售額60.23億元，同比下滑高達84%，這意味著，大發地產可用于償還負債的銷售回款也隨之減少。

即便進入2023年后，大發地產銷售依然未能恢復，2023年前兩個月大發地產實現累計合同銷售金額約7.04億元，累計合同銷售面積約為3.81萬平方米，分別同比下滑64.82%及69.83%，依舊高于同行平均降幅水平。

而大發地產面臨的問題絕不僅于此，由于前些年葛一旸為沖擊規模，大幅擴張，拿了不少高價地塊，再加上遇到了“黑鐵時代”，大發地產毛利率及盈利能力遭到重創。

截止2022年6月末，大發地產實現營業收入3.975億元，同比下滑92.42%；實現毛利-3.732億元，同比下滑135.39%；實現歸母凈利潤-12.6億元，同比下滑727.89%；實現毛利率-93.88%，同比減少113.98個百分點；實現凈利率-327.66%，同比減少336.12個百分點。

值得注意的是，自2018年上市以來至2021年，大發地產分別實現歸母凈利潤4.768億元、5.158億元3.389億元及-4.804億元，累計8.511億元，也就是說，僅2022年上半年半年時間，大發地產就已將此前4年積累的歸母凈利潤超額虧損。

而這一切，歸根究底正是葛一旸的千億夢造成的，如今大發地產不僅千億夢碎，甚至債務纏身，千億夢的代價不算小。