近日，金地集團(tuán)債券恐慌性拋售愈演愈烈。

01

異動

(資料圖片僅供參考)

10月18日，據(jù)上交所披露，金地集團(tuán)(600383.SH)“21金地03”交易出現(xiàn)異常波動，二次盤中臨時停牌。

同時，金地集團(tuán)的多只境內(nèi)債券也出現(xiàn)了大幅波動，其中“21金地01”跌超20%盤中臨停；“21金地MTN002”跌51.43%、“21金地MTN003”跌44.86%等。

此前，10月17日金地集團(tuán)美元債劇烈下挫，其24年8月到期的美元債暴跌14美分至40/44附近，引發(fā)市場關(guān)注。

《小債看市》統(tǒng)計，目前金地集團(tuán)存續(xù)境內(nèi)債券31只，存續(xù)規(guī)模415.01億元，其中一年內(nèi)債券到期規(guī)模有155.72億元，公司面臨集中兌付壓力較大。　　

未來償債現(xiàn)金流

在離岸債券方面，金地集團(tuán)僅存續(xù)1只美元債，存續(xù)規(guī)模4.8億美元，將于2024年8月12日到期。

據(jù)最新評級報告，金地集團(tuán)和相關(guān)債項信用等級為AAA，評級展望“穩(wěn)定”，信用資質(zhì)良好。

公開資料顯示，年內(nèi)金地集團(tuán)已完成多筆境內(nèi)外公開市場到期債券的兌付。　　

然而，在融資方面，今年以來金地集團(tuán)僅在2月份發(fā)行一筆17億中票，以及7月旗下金地商置(00535.HK)設(shè)立的一筆17億元資產(chǎn)支持專項計劃，此外再無融資。

今年上半年，金地集團(tuán)籌資性現(xiàn)金流凈額為凈流出狀態(tài)，凈流出52.76億元，公司再融資壓力較大。

或是市場對金地集團(tuán)融資和償債能力的擔(dān)憂，其債券連日來才出現(xiàn)劇烈波動。

02

再融資壓力大

據(jù)官網(wǎng)介紹，金地集團(tuán)1988年初創(chuàng)于深圳，2001年在上交所上市，現(xiàn)已發(fā)展成為一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)、相關(guān)多元業(yè)務(wù)全面發(fā)展的綜合型上市公司。

金地集團(tuán)業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、商用地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)園鎮(zhèn)開發(fā)運(yùn)營、房地產(chǎn)金融、智慧服務(wù)、體育產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、家裝產(chǎn)業(yè)、代建產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)等。　　

金地集團(tuán)官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，富德生命人壽保險股份有限公司合計持有金地集團(tuán)29.84%的股本為第一大股東，公司無控股股東和實際控制人。

2017年，金地集團(tuán)提出了“三年內(nèi)沖擊2000億元銷售目標(biāo)”的口號，合約銷售額在2019年達(dá)到2106億元。

今年前9個月，金地集團(tuán)累計實現(xiàn)簽約金額1630.8億元，同比下降28.69%。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年前9個月金地集團(tuán)以1538.5億操盤金額位居房企第8名；以653.6萬平方米操盤面積排第12位，屬于TOP10大型房企。　　

克而瑞數(shù)據(jù)

2022年上半年，金地集團(tuán)新增地塊11幅，其中除一幅地塊位于紹興外，其余新增土儲中均位于一二線城市。

截止2022年6月30日，金地集團(tuán)總土地儲備約6193萬平方米，同比下降8%，權(quán)益土地儲備約2840萬平方米，土儲權(quán)益為46%。

據(jù)半年報顯示，2022年上半年金地集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)收入281.12億元，同比下降18%；實現(xiàn)歸母凈利潤19.65億元，同比增長7.68%。

金地集團(tuán)業(yè)績看似上漲，主要因為其2021年同期凈利潤大幅下滑。　　

歸母凈利潤

同時，主要由于結(jié)轉(zhuǎn)較多高毛利項目，金地集團(tuán)盈利能力也有所恢復(fù)。2022年上半年公司整體毛利率21.98%，凈利率12.08%。

截至2022年中，金地集團(tuán)總資產(chǎn)為4653.56億元，總負(fù)債3536.84億元，凈資產(chǎn)1116.71億元，資產(chǎn)負(fù)債率76%。

近年來，隨著規(guī)模擴(kuò)張，金地集團(tuán)的財務(wù)杠桿不斷攀升，其杠桿風(fēng)險需警惕。　　

財務(wù)杠桿水平

在“三道紅線”方面，截至2022年6月30日，金地集團(tuán)剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)66.9%，現(xiàn)金短債比1.55，凈負(fù)債率為58.7%，維持綠檔。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，金地集團(tuán)主要以流動負(fù)債為主，占總負(fù)債比為72.5%。

截至相同報告期，金地集團(tuán)流動負(fù)債有2564.89億元，主要為其他應(yīng)付款和應(yīng)付賬款，其一年內(nèi)到期的短期負(fù)債有420.67億元。

而相較于短債規(guī)模，金地集團(tuán)流動性尚可，其賬上貨幣資金有647.98億元，除去受限資產(chǎn)可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。

在備用資金方面，截至2022年6月末，金地集團(tuán)銀行授信額度為2532億元，未使用授信額度還有1614億，可以看出其財務(wù)彈性良好。　　

銀行授信

在負(fù)債方面，金地集團(tuán)還有非流動負(fù)債971.95億元，主要為長期借款和應(yīng)付債券，其長期有息負(fù)債合計870.96億元。

整體來看，金地集團(tuán)剛性負(fù)債規(guī)模高達(dá)1291.63億元，主要以長期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為37%。

從償債能力指標(biāo)上來分析，近年來金地集團(tuán)的流動比率、速動比率和長期償債能力指標(biāo)均在下滑，說明其償債能力均在惡化。

從償債資金來源看，金地集團(tuán)主要依賴于外部融資。在融資渠道方面，除了借款和債券融資，金地集團(tuán)還通過應(yīng)收賬款，定增及股權(quán)質(zhì)押等方式融資。

其中，金地集團(tuán)銀行借款占比超5成，公開市場融資占比超4成。

在現(xiàn)金流方面，由于對聯(lián)合營項目投資規(guī)模增加，金地集團(tuán)投資活動現(xiàn)金流持續(xù)大規(guī)模凈流出，今年上半年該指標(biāo)為-20.05億元。

值得注意的是，今年上半年金地集團(tuán)籌資性現(xiàn)金流凈額也為凈流出狀態(tài)，凈流出52.76億元，公司再融資壓力較大。

另外，《小債看市》注意到近年來金地集團(tuán)有以下三項財務(wù)指標(biāo)增長較快、占比較高，需要特別關(guān)注：

第一、存貨規(guī)模高企；

截至今年二季末，金地集團(tuán)存貨高達(dá)1895.11億元，不僅未來面臨一定去化壓力，而且部分項目有減值風(fēng)險。

第二、其他應(yīng)收款增長較快；

近年來，金地集團(tuán)其他應(yīng)收款快速增長，截至今年二季末該項指標(biāo)為907.71億元，主要是公司往來款及代墊款，不僅對公司資金形成較大占用，還存在一定回收風(fēng)險。

第三、少數(shù)股東權(quán)益大幅增長；

近年來，金地集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益增加較快，今年二季末已達(dá)到496.78億元，占所有者權(quán)益的44%；而其少數(shù)股東損益不增反降，規(guī)模較2021年末腰斬，少數(shù)股東權(quán)益與少數(shù)股東損益不匹配，存在一定“明股實債”嫌疑。

另外，金地集團(tuán)合作開發(fā)規(guī)模較大，長期股權(quán)投資規(guī)模及投資收益規(guī)模較大，有一定的經(jīng)營管理風(fēng)險及合作方風(fēng)險。

總的來看，金地集團(tuán)籌資性現(xiàn)金流出現(xiàn)凈流出，公司再融資壓力較大；存貨高企，面臨一定去化壓力和減值風(fēng)險；少數(shù)股東權(quán)益大幅增長，存在一定“明股實債”嫌疑。

03

掉隊的“四大天王”

1988年，金地集團(tuán)的前身深圳市上步區(qū)工業(yè)村建設(shè)服務(wù)公司，由深圳市福田區(qū)國資局發(fā)起成立。

1993年，金地開始經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，三年后深圳市福田區(qū)國資局，深圳市投資管理公司，美國UT斯達(dá)康有限公司，深圳市方興達(dá)建筑工程有限公司以及金地實業(yè)開發(fā)總公司工會，發(fā)起設(shè)立金地集團(tuán)。

2001年，金地集團(tuán)登陸資本市場后，被譽(yù)為地產(chǎn)界“招保萬金”四大房企之一，一時風(fēng)光無兩。　　

但是，2006年以后由于受管理層變動、戰(zhàn)略保守以及產(chǎn)品定位差異等因素影響，金地集團(tuán)在近十年的時間里規(guī)模降速，并逐漸從四大房企中掉隊。

2010年，金地提出了“一體兩翼”的發(fā)展戰(zhàn)略，2012年收購香港上市公司并更名金地商置，大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，建立海外融資平臺。

2016年末，金地首次躋身千億房企俱樂部，并在2017年年初提出“三年內(nèi)沖擊2000億元”的銷售目標(biāo)。　　

此后，金地一改往日穩(wěn)健的經(jīng)營風(fēng)格，快馬加鞭推盤銷售，同時加大了在公開市場的拿地力度。

2015至2018年間，金地集團(tuán)的土地總投資額分別為297億元、399億元、1004億元和1000億元，其中2017年金地的土儲總投入激增600億突破千億元。

同期，金地集團(tuán)銷售額分別為617億元、1006.3億元、1408億元及1623.3億元。

值得注意的是，金地集團(tuán)一直偏愛于和其他房企合作開發(fā)項目，所以權(quán)益銷售額不高。

2015-2019年，金地集團(tuán)權(quán)益投資額分別為113億元、168億元、473億元、404億元及588億元，權(quán)益投資額在拿地總投入中的比重一直低于50%。

雖然合作開發(fā)模式具有優(yōu)勢互補(bǔ)、分?jǐn)傦L(fēng)險、共享資源等特點(diǎn)，但其權(quán)益占比偏低，只能讓金地在行業(yè)銷售榜的排名上保住位置，但卻不能帶動其業(yè)績顯著提升。

2016-2019年間，金地集團(tuán)凈利潤增速分別為96.87%、8.61%、18.35%以及24.41%，可見銷售規(guī)模的高速增長，并未帶動利潤增長。

如今，在行業(yè)劇震之下，金地雖是為數(shù)不多的“示范性房企”，但其債務(wù)高企、再融資壓力大等問題如達(dá)摩克利斯之劍高懸于頭頂。