近日，靠北京二環內舊改發家的國瑞置業發生違約事件，其再融資風險上升、銷售降速以及流動性持續疲軟。

01違約

3月4日，國瑞置業(02329.HK)公告稱，盡管公司正在積極確認旗下2022年到期13.5%票據(ISIN：XS1932655613)投資者的身份，但根據本期票據的相關契約，未支付票據未償本金及應計利息已構成違約事件。

國瑞置業公告

公告顯示，上述票據已于2022年2月28日從香港聯交所退市。

據公開資料，本期票據發行于2019年2月，發行規模4.55億美元，當前余額490萬美元，發行票息13.5%，期限3年，應于今年2月27日到期。

2022年到期13.5%票據資料

《小債看市》統計，目前國瑞置業還存續3只美元債，存續規模3.93億美元，分別將于2023年3月26日、2024年1月25日以及2024年8月23日到期。

其中，今年3月和4月國瑞置業分別將有5000萬美元私募票據和3.2375億美元優先票據面臨回售，但其可用現金不足以覆蓋離岸票據。

國瑞置業表示，公司正在與債券持有人溝通，或將通過強化信用條款避免贖回票據。

近日，國瑞置業已就有關2024年到期14.25厘優先票據的交換要約及同意征求。作為交換要約及同意征求的一部分，本金總額為3.35億美元的新票據于2022年2月23日獲發行。

今年初，由于再融資風險上升、合同銷售降速以及流動性持續疲軟等原因，惠譽將國瑞置業長期外幣發行人違約評級(IDR)從“B-”下調至“CCC+”，并將其高級無抵押評級也從“B-”下調至“CCC+”，回收率評級為“RR4”。

02流動性緊張

據官網介紹，國瑞置業是在香港聯交所主板上市的大型房地產開發商和運營商，榮列2017中國房地產企業百強第69位。

國瑞置業成立于1994年，起步于廣東汕頭，壯大于北京，闊步于全國，2014年7月在香港證券交易所掛牌上市。

國瑞置業官網

從股權結構上來看，國瑞置業的控股股東為“通和置業有限公司”，持股比例為76.71%，穿透后公司實際控制人是張章筍。

2021年，鑒于房價下跌，行業低迷、購房者觀望等原因，國瑞置業的總銷售額下降了17%，其中下半年下降幅度達36%。

據克而瑞數據，2021年國瑞集團以132.3億操盤金額在房企中位列第133位，屬于中小型房企。

克而瑞數據

2021年上半年，國瑞置業實現營收65.75億元，實現歸母凈利潤2.67億元，而此前2018-2020年其已連續三年業績出現下滑。

歸母凈利潤

同時，國瑞置業的盈利能力也在持續下滑，2021年上半年其毛利率和凈利率分別為15.94%和5.64%，而2020年末這兩項指標分別為26.23%和8.46%。

銷售毛利率

在土儲方面，截止2021年上半年國瑞置業的總土地儲備(不包括預售總建筑面積)為660萬平方米，足以支持未來6-7年的銷售，使其在減少土地購買方面具有靈活性。

并且，國瑞置業的大部分土地儲備位于1-2線城市或衛星3線城市，需求相對強勁。

截至2021年6月末，國瑞置業總資產647.68億元，總負債492.89億元，凈資產154.79億元，資產負債率76.1%。

在“三道紅線”方面，2021上半年，國瑞置業現金短債比0.29和凈負債率129.4%這兩項指標踩中紅線。

《小債看市》分析債務結構發現，國瑞置業主要以流動負債為主，占總債務的61%。

截至2021年6月末，國瑞置業流動負債有302.76億元，其中一年內到期的短期借款合計58.58億元。

相較于短債規模，國瑞置業流動性明顯吃緊，其賬上現金及現金等價物有16.82億元，其現金短債比在過去三年內始終低于0.3倍，短期償債壓力較大。

除此之外，國瑞置業還有非流動負債190.13億元，主要為長期借貸，其長期有息負債合計162.6億元。

整體來看，國瑞置業剛性債務規模有221.18億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為45%。

其中，國瑞置業有息負債中銀行借款有169.73億元，其他借款20.73億元，公司債券5億元以及優先票據25.71億元。

從融資渠道看，除了海外發債和借款外，國瑞置業還通過股權等方式融資，公司融資渠道較為單一。

近年來，隨著外部融資環境收緊，國瑞置業的籌資性現金流持續凈流出，2018年至2021年上半年該指標分別為-38.08億、-37.85億、-11.13億以及-9.41億元，公司面臨再融資壓力較大。

籌資性現金流凈額

資金壓力下，去年以來國瑞置業正在執行若干項資產處置計劃，并嘗試加快已完工項目的的銷售速度。

2021年底，國瑞置業以約3.4億元總價出售萬寧國瑞，其中100%股權對價2.88億元，以及買方償還該標的公司的股東貸款5102萬元。

今年2月，國瑞置業再次以3740.81萬元對價向華禧控股出售國瑞會展中心的15個辦公室單位及15個停車位，其中辦公室總建面約2700平方米。

總得來看，近年來國瑞置業業績、盈利能力以及銷售持續下滑;有息負債占比較高，流動性較為緊張;外部融資環境惡化，再融資壓力較大。

03舊改發家

1988年，張章筍從部隊轉業到機關，3年后他下海做貿易，先后從事酒店、房地產等行業，并擔任北京潮人商會副會長。

上世紀90年代中期，汕頭澄海已經成為全國乃至全世界玩具生產基地之一，每天都有許多南來北往的商人前來交易，但當地卻沒有一家高檔酒店。

看到這個商機，張章筍進軍酒店業的第一部“杰作”花園賓館落成，隨后他又超前規劃建起了一座四星級的花園酒店，成為當時澄海惟一一家三星級以上的酒店。

國瑞置業董事長張章筍

酒店業的成功讓張章筍更加堅定了創辦實業的決心，在老家汕頭除了酒店地產外，他還開發諸如龍湖花木市場、汕頭國瑞建材家居博覽中心等商業項目。

1999年，北京崇文區舉行招商活動，張章筍抱著看看的想法來到了北京，但沒想到崇文區的舊城改建讓他又一次看到了商機。

于是，張章筍根據南方的建樓模式和開發思路，結合北京的實際情況，成功地開發出第一片住宅小區--富貴園一期。

2003年，富貴園以9.7億元的銷售總額成為北京十大熱銷樓盤，隨著富貴園的一炮打響，讓張章筍在京城掘到第一桶金。

在開發富貴園的同時，張章筍還將觸角延伸至商業地產領域，同在崇文區的綜合性商業地產“國瑞城”成了他的又一力作。

也正是“國瑞城”等項目成功運作，不少京城二環內舊改成了張章筍的“囊中之物”，他自詡“舊改領軍人”。

2009年，影響力大增的張章筍意識到不能局限于帝都北京，國瑞置業開始環京布局，并將眼光放遠到全國。

隨后，沈陽國瑞東方商城、汕頭國瑞城、鄭州國瑞城、海口國瑞城、廊坊永清國瑞生態城等項目紛紛落地。

顯然，張章筍力求將“國瑞城”這個品牌布局到全國各個角落，但似乎還是不敵市場、需求的快速更迭。

尤其是去年下半年以來，地產雷聲不斷，房企急于回血自渡，帶著張章筍十多年前那場未竟大盤夢，萬寧國瑞城被首先擺上了貨架。