招商蛇口銷售額下滑，激進(jìn)拿地頻負(fù)債回血，今年多筆債券到期
來源：氫財經(jīng)
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2022-02-16 16:21:17
文|天一
面對債務(wù)壓力，招商蛇口試圖通過發(fā)行不同類型債券募資。
招商蛇口近期發(fā)布一月份運(yùn)營數(shù)據(jù)，受大環(huán)境影響招商蛇口也未能幸免業(yè)績下滑，且業(yè)績自去年下半年開始就已經(jīng)明顯出現(xiàn)不同幅度下滑，或受此影響，一月份拿地力度也略有收緊。
去年，招商蛇口一直以激進(jìn)拿地的力度多次獲得地王，但激進(jìn)的擴(kuò)張讓招商蛇口債臺高筑，在今年到期的債券總額就達(dá)到了一百多億，頻頻發(fā)債回血。
除此之外，快速擴(kuò)張的同時，其永續(xù)債也攀升，利潤空間被擠壓，以犧牲利潤換來了規(guī)模的擴(kuò)張。
【一月業(yè)績下滑，拿地減少】
近日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司(簡稱：招商蛇口)公告披露銷售及近期購得土地使用權(quán)情況簡報稱，2022年1月，公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積70.56萬平方米，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額151.47億元。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2021年1月招商蛇口實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積97.54萬平方米，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額246.19億元，2022年一月的實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積及實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額，同比2021年1月減少了27.66%和38.47%。
在之前，招商蛇口發(fā)布了2021年全年的經(jīng)營數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，2021年公司累計實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1464.47萬平方米，累計實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額3268.34億元。以招商蛇口2021年的銷售目標(biāo)3300億元來看，其完成了2021年銷售目標(biāo)的99.04%，離目標(biāo)僅差1%。
其實(shí)，招商蛇口去年開始銷售額就不同幅度下滑，數(shù)據(jù)顯示，2021年7月至11月，招商蛇口分別實(shí)現(xiàn)合同銷售金額203.04億元、203.52億元、233.29億元、165.45億元、252.91億元，較2020年同期分別下滑11.17%、24.07%、21.72%、36.44%、13.57%。
在行業(yè)下行的大背景下，招商蛇口的目標(biāo)完成度可以說很高了，但這也說明了其目標(biāo)規(guī)劃合理且保守，但或許銷售額的下滑影響了利潤，可用資金少了，2022年以來的拿地力度也有所下滑。
據(jù)公告顯示，自2021年12月銷售及購地情況簡報披露以來，招商蛇口近期新增3個項(xiàng)目，需付土地價款合計24.36億元。
以權(quán)益地價計算，2022年1月公司拿地力度為16.09%，與上月40.68%相比下降明顯。
【激進(jìn)擴(kuò)張，債臺高筑，發(fā)債回血】
行業(yè)寒冬以來，保證現(xiàn)金流成了房企是否安全的重要因素，或許受限于資金及負(fù)債影響，今年一月份招商蛇口的拿地比例有所下降，但2021年起拿地力度卻極其激進(jìn)。
2021年全年，全年新獲地塊總金額為2136.3億元，其中上半年為1214.68億元，下半年為921.61億元。新增土儲建面844.3萬平米、總貨值約2414.4億元。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年招商蛇口權(quán)益拿地金額853億元、權(quán)益銷售額約2043億元，拿地銷售比為41.75%，超過拿地銷售比40%紅線1.75個百分點(diǎn)，超2021年50家代表企業(yè)拿地銷售比均值17.75個百分點(diǎn)。
相比2020年同期的拿地金額344億元，2021年招商蛇口的拿地金額達(dá)671億，將近翻倍。據(jù)悉，在南京、廣州、武漢、上海、杭州等城市，招商蛇口拿地金額都名列前茅；在重慶、徐州、鹽城、上海等城市拿下“地王”。
2021年12月3日，為期4天的上海第三輪集中供地落幕。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，招商蛇口拿下3宗地塊，總金額超過105億元，拿地金額及數(shù)量均位居此輪供地首位。
頻頻高價拿地，讓招商蛇口債臺高筑，頻頻發(fā)債。
據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，目前為止，招商蛇口存續(xù)美元債1只，金額2.3億美元；人民幣債券存續(xù)數(shù)量30只，合計388.29億元。其中，10只人民幣債券將于一年內(nèi)到期，總額為125.1億元，占比近1/3。
據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，于2022年，251家房企需要償還到期債務(wù)，其中到期債務(wù)超過100億元的房企僅有22家。也就是說招商蛇口今年到期的債務(wù)之高位于居行業(yè)前列。
面對債務(wù)壓力，招商蛇口試圖通過發(fā)行不同類型債券募資。
根據(jù)公開信息，2021年11月，公司供應(yīng)鏈產(chǎn)品“招商創(chuàng)融-起航4期供應(yīng)鏈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃”發(fā)行，規(guī)模3.76億元；購房尾款產(chǎn)品“招商證券-江南華府1期購房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃”發(fā)行，發(fā)行規(guī)模15.91億元。此外，于11月在交易所市場獲批40億元購房尾款A(yù)BS和20億元供應(yīng)鏈ABS。
除此之外，前段時間的業(yè)內(nèi)首筆并購票據(jù)一度成為行業(yè)內(nèi)的話題中心，而這款票據(jù)第一起發(fā)行金額以一半資金用來以新還舊，有業(yè)內(nèi)人士表示，名為并購票據(jù)實(shí)際用于借新還舊，也側(cè)面說明企業(yè)的資金有壓力。
在1月27日，招商蛇口完成12.9億元并購中期票據(jù)發(fā)行，其中品種一實(shí)際發(fā)行總額6.45億元，發(fā)行利率2.89%；品種二實(shí)際發(fā)行總額6.45億元，發(fā)行利率3.30%。
【大規(guī)模永續(xù)債吞噬利潤】
這邊激進(jìn)擴(kuò)張拿地，發(fā)債回血，另一邊永續(xù)債高筑吞噬利潤。
自2017年以來，招商蛇口頻發(fā)永續(xù)債。在2018年，招商蛇口先后發(fā)行了兩筆7億元和13億元的永續(xù)債，利率分別為5.27%、4.8%，并于此后先后在信托機(jī)構(gòu)發(fā)行永續(xù)債。
據(jù)了解2019年招商蛇口在華潤信托及陸家嘴信托得到了40億元和74.28億元的永續(xù)債，之后百瑞信托和中原信托分別向招商蛇口提供了15.45億元和5.01億元投資本金，全部為永續(xù)債。不到兩年時間，招商蛇口從這幾家信托公司處，總計獲得134.74億元的永續(xù)債，占到其永續(xù)債總額65%以上的份額。
2021年4月，又于中原信托得到了71.82億元的永續(xù)債，并且在7月末又向中原信托申請了100億元的永續(xù)債。
不斷增加的永續(xù)債，終究成了招商蛇口甩不掉的包袱，且進(jìn)一步被反噬。
數(shù)據(jù)顯示2017年至2020年，招商蛇口永續(xù)債余額分別為40億元、70億元、190億元、204.74億元，截止今年9月30日，其永續(xù)債規(guī)模已達(dá)317.48億元。
據(jù)2021年三季報顯示，前三季度招商蛇口僅永續(xù)債的利息就已達(dá)10.11億元，由于永續(xù)債的疊加屬性，其后期的利息率每年都會上調(diào)，也就是說招商蛇口的利潤空間將會被持續(xù)且加強(qiáng)性的擠壓。
可見，即便永續(xù)債不被計入三道紅線計算之列，但犧牲利潤的擴(kuò)張，后續(xù)代價卻相當(dāng)?shù)拇蟆?
面對債務(wù)壓力，招商蛇口試圖通過發(fā)行不同類型債券募資。
招商蛇口近期發(fā)布一月份運(yùn)營數(shù)據(jù)，受大環(huán)境影響招商蛇口也未能幸免業(yè)績下滑，且業(yè)績自去年下半年開始就已經(jīng)明顯出現(xiàn)不同幅度下滑，或受此影響，一月份拿地力度也略有收緊。
去年，招商蛇口一直以激進(jìn)拿地的力度多次獲得地王，但激進(jìn)的擴(kuò)張讓招商蛇口債臺高筑，在今年到期的債券總額就達(dá)到了一百多億，頻頻發(fā)債回血。
除此之外，快速擴(kuò)張的同時，其永續(xù)債也攀升，利潤空間被擠壓，以犧牲利潤換來了規(guī)模的擴(kuò)張。
【一月業(yè)績下滑，拿地減少】
近日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司(簡稱：招商蛇口)公告披露銷售及近期購得土地使用權(quán)情況簡報稱，2022年1月，公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積70.56萬平方米，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額151.47億元。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2021年1月招商蛇口實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積97.54萬平方米，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額246.19億元，2022年一月的實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積及實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額，同比2021年1月減少了27.66%和38.47%。
在之前，招商蛇口發(fā)布了2021年全年的經(jīng)營數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，2021年公司累計實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1464.47萬平方米，累計實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額3268.34億元。以招商蛇口2021年的銷售目標(biāo)3300億元來看，其完成了2021年銷售目標(biāo)的99.04%，離目標(biāo)僅差1%。
其實(shí)，招商蛇口去年開始銷售額就不同幅度下滑，數(shù)據(jù)顯示，2021年7月至11月，招商蛇口分別實(shí)現(xiàn)合同銷售金額203.04億元、203.52億元、233.29億元、165.45億元、252.91億元，較2020年同期分別下滑11.17%、24.07%、21.72%、36.44%、13.57%。
在行業(yè)下行的大背景下，招商蛇口的目標(biāo)完成度可以說很高了，但這也說明了其目標(biāo)規(guī)劃合理且保守，但或許銷售額的下滑影響了利潤，可用資金少了，2022年以來的拿地力度也有所下滑。
據(jù)公告顯示，自2021年12月銷售及購地情況簡報披露以來，招商蛇口近期新增3個項(xiàng)目，需付土地價款合計24.36億元。
以權(quán)益地價計算，2022年1月公司拿地力度為16.09%，與上月40.68%相比下降明顯。
【激進(jìn)擴(kuò)張，債臺高筑，發(fā)債回血】
行業(yè)寒冬以來，保證現(xiàn)金流成了房企是否安全的重要因素，或許受限于資金及負(fù)債影響，今年一月份招商蛇口的拿地比例有所下降，但2021年起拿地力度卻極其激進(jìn)。
2021年全年，全年新獲地塊總金額為2136.3億元，其中上半年為1214.68億元，下半年為921.61億元。新增土儲建面844.3萬平米、總貨值約2414.4億元。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年招商蛇口權(quán)益拿地金額853億元、權(quán)益銷售額約2043億元，拿地銷售比為41.75%，超過拿地銷售比40%紅線1.75個百分點(diǎn)，超2021年50家代表企業(yè)拿地銷售比均值17.75個百分點(diǎn)。
相比2020年同期的拿地金額344億元，2021年招商蛇口的拿地金額達(dá)671億，將近翻倍。據(jù)悉，在南京、廣州、武漢、上海、杭州等城市，招商蛇口拿地金額都名列前茅；在重慶、徐州、鹽城、上海等城市拿下“地王”。
2021年12月3日，為期4天的上海第三輪集中供地落幕。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，招商蛇口拿下3宗地塊，總金額超過105億元，拿地金額及數(shù)量均位居此輪供地首位。
頻頻高價拿地，讓招商蛇口債臺高筑，頻頻發(fā)債。
據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，目前為止，招商蛇口存續(xù)美元債1只，金額2.3億美元；人民幣債券存續(xù)數(shù)量30只，合計388.29億元。其中，10只人民幣債券將于一年內(nèi)到期，總額為125.1億元，占比近1/3。
據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，于2022年，251家房企需要償還到期債務(wù)，其中到期債務(wù)超過100億元的房企僅有22家。也就是說招商蛇口今年到期的債務(wù)之高位于居行業(yè)前列。
面對債務(wù)壓力，招商蛇口試圖通過發(fā)行不同類型債券募資。
根據(jù)公開信息，2021年11月，公司供應(yīng)鏈產(chǎn)品“招商創(chuàng)融-起航4期供應(yīng)鏈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃”發(fā)行，規(guī)模3.76億元；購房尾款產(chǎn)品“招商證券-江南華府1期購房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃”發(fā)行，發(fā)行規(guī)模15.91億元。此外，于11月在交易所市場獲批40億元購房尾款A(yù)BS和20億元供應(yīng)鏈ABS。
除此之外，前段時間的業(yè)內(nèi)首筆并購票據(jù)一度成為行業(yè)內(nèi)的話題中心，而這款票據(jù)第一起發(fā)行金額以一半資金用來以新還舊，有業(yè)內(nèi)人士表示，名為并購票據(jù)實(shí)際用于借新還舊，也側(cè)面說明企業(yè)的資金有壓力。
在1月27日，招商蛇口完成12.9億元并購中期票據(jù)發(fā)行，其中品種一實(shí)際發(fā)行總額6.45億元，發(fā)行利率2.89%；品種二實(shí)際發(fā)行總額6.45億元，發(fā)行利率3.30%。
【大規(guī)模永續(xù)債吞噬利潤】
這邊激進(jìn)擴(kuò)張拿地，發(fā)債回血，另一邊永續(xù)債高筑吞噬利潤。
自2017年以來，招商蛇口頻發(fā)永續(xù)債。在2018年，招商蛇口先后發(fā)行了兩筆7億元和13億元的永續(xù)債，利率分別為5.27%、4.8%，并于此后先后在信托機(jī)構(gòu)發(fā)行永續(xù)債。
據(jù)了解2019年招商蛇口在華潤信托及陸家嘴信托得到了40億元和74.28億元的永續(xù)債，之后百瑞信托和中原信托分別向招商蛇口提供了15.45億元和5.01億元投資本金，全部為永續(xù)債。不到兩年時間，招商蛇口從這幾家信托公司處，總計獲得134.74億元的永續(xù)債，占到其永續(xù)債總額65%以上的份額。
2021年4月，又于中原信托得到了71.82億元的永續(xù)債，并且在7月末又向中原信托申請了100億元的永續(xù)債。
不斷增加的永續(xù)債，終究成了招商蛇口甩不掉的包袱，且進(jìn)一步被反噬。
數(shù)據(jù)顯示2017年至2020年，招商蛇口永續(xù)債余額分別為40億元、70億元、190億元、204.74億元，截止今年9月30日，其永續(xù)債規(guī)模已達(dá)317.48億元。
據(jù)2021年三季報顯示，前三季度招商蛇口僅永續(xù)債的利息就已達(dá)10.11億元，由于永續(xù)債的疊加屬性，其后期的利息率每年都會上調(diào)，也就是說招商蛇口的利潤空間將會被持續(xù)且加強(qiáng)性的擠壓。
可見，即便永續(xù)債不被計入三道紅線計算之列，但犧牲利潤的擴(kuò)張，后續(xù)代價卻相當(dāng)?shù)拇蟆?
