10月28日晚間，華發(fā)股份發(fā)布了2022年三季報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年9月30日，華發(fā)股份年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售金額729.5億元，較去年同期下降10.80%；銷售面積為252.6萬(wàn)平方米，較去年同期下降20.74%。

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雖然銷售金額和銷售面積雙雙下滑，但是相比其他房企銷售普遍腰斬的情況，華發(fā)股份銷售數(shù)據(jù)尚好。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售金額同比降幅為達(dá)45.4%。

這也導(dǎo)致華發(fā)股份的銷售排名從此2021年末直接向前躍進(jìn)了14位，排名提升至18位。

營(yíng)收凈利潤(rùn)方面，今年前三季度華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)收328.08億元，同比增長(zhǎng)14.44%，歸屬凈利潤(rùn)21.11億元，同比增長(zhǎng)2.87%；扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為21.54億元，同比增長(zhǎng)19.37%。

但是第三季度華發(fā)股份業(yè)績(jī)下滑明顯，營(yíng)業(yè)收入為78.03億元，同比減少1.18%；歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤(rùn)為2.53億元，同比減少36.12%。

對(duì)此，華發(fā)股份并說(shuō)明第三季度業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑的原因。與此同時(shí)，華發(fā)股份的財(cái)報(bào)中諸多數(shù)據(jù)也存疑。

少數(shù)股東權(quán)益與與損益不匹配

近年來(lái)，華發(fā)股份規(guī)模迅速擴(kuò)張，2017年時(shí)其銷售金額還僅為310.17億元，但是僅用四年，2020年華發(fā)股份銷售額便突破“千億”達(dá)到1205億元，2021年銷售金額為1218.9億元，2022年前三季度銷售金額為729.5億元。

華發(fā)股份銷售狂飆突進(jìn)背后隱藏著大量合作開發(fā)項(xiàng)目，近年來(lái)華發(fā)股份少數(shù)股東權(quán)益占比大幅提升。數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年，華發(fā)股份少數(shù)股東權(quán)益占比分別為50.3%、53.8%和54.4%。

2020年，華發(fā)股份少數(shù)股東權(quán)益占比快速提升至66.9%，少數(shù)股東權(quán)益由2019年的235.38億元增長(zhǎng)至423.92億元。這一年房企融資“三道紅線”政策正好出臺(tái)，迫于監(jiān)管壓力，眾多房企紛紛將債務(wù)移向表外。

數(shù)據(jù)顯示，2020年年底，華發(fā)股份剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率76.5%，凈負(fù)債率181.6%，現(xiàn)金短債比為0.9，“三道紅線”全踩，屬于“紅檔”企業(yè)。

但隨著華發(fā)股份少數(shù)股東權(quán)益占比在2021年進(jìn)一步增長(zhǎng)至78.3%，華發(fā)股份“三道紅線”也全部轉(zhuǎn)為“綠檔”。

截至2022年三季度末，華發(fā)股份所有者權(quán)益為1054.15億元，其中少數(shù)股東權(quán)益為861.24億元，少數(shù)股東權(quán)益占比進(jìn)一步上升至81.70%。

華發(fā)股份僅用一年時(shí)間就實(shí)現(xiàn)“轉(zhuǎn)檔”被質(zhì)疑“操作”性轉(zhuǎn)綠，而少數(shù)股東權(quán)益與損益不匹配則進(jìn)一步說(shuō)明了“明股實(shí)債”的可能性。

數(shù)據(jù)顯示，2021年華發(fā)股份歸母凈利潤(rùn)和少數(shù)股東損益分別為31.95億元、14.82億元，2022年前三季度分別為21.11億元和5.81億元，少數(shù)股東損益只占凈利潤(rùn)的21%，少數(shù)股東權(quán)益與損益明顯不匹配。

逆勢(shì)拿地激進(jìn)擴(kuò)張項(xiàng)目遭業(yè)主維權(quán)

雖然當(dāng)下房地產(chǎn)銷售依然低迷，今年前三季度華發(fā)股份的銷售也出現(xiàn)了下滑的趨勢(shì)，但是華發(fā)股份依然在激進(jìn)的擴(kuò)張。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年前九個(gè)月，華發(fā)股份權(quán)益拿地金額為252億元，位列中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益拿地金額第11名，而去年同期華發(fā)股份權(quán)益拿地金額僅為127億元。

數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，華發(fā)股份年內(nèi)新增的土地項(xiàng)目16個(gè)，其中，上海就占了8個(gè)，涉及的土地金額超過(guò)250億元。

今年以來(lái)，華發(fā)股份在上海區(qū)域頻頻出手，在今年9月份上海第三輪集中供地華發(fā)股份豪擲80億元將靜安區(qū)中興社區(qū)的地塊收入囊中。

而就在兩個(gè)月前，今年7月27日，華發(fā)股份全資子公司上海鏵發(fā)創(chuàng)盛置業(yè)以44.89億元的成交價(jià)，9.36%溢價(jià)率拿下浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)5.51萬(wàn)平方米地塊。7月30日，全資子公司太倉(cāng)華藤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在上海市寶山區(qū)顧村競(jìng)得一地塊，成交總價(jià)為31.59億元。

此前，在2022年上海首輪集中土拍中，華發(fā)股份聯(lián)手建發(fā)國(guó)際，先后拿下了閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)地塊及浦錦街道地塊，成交金額分別為29.86億元、26.58億元，溢價(jià)率為9.39%、8.99%。

除了上海區(qū)域外，華發(fā)股份在大本營(yíng)珠海還有杭州區(qū)域均有所斬獲，今年一季度華發(fā)股份子公司珠海海闊投資發(fā)展有限公司在以7.59億元得成交總價(jià)競(jìng)得珠海市斗門區(qū)湖中路南側(cè)62畝地塊，土地出讓面積4.14萬(wàn)平方米。

在今年6月30日，杭州市第二輪土拍中，華發(fā)股份以11.1億元競(jìng)得拱墅區(qū)一幅地塊，溢價(jià)率12%。

華發(fā)股份逆勢(shì)激進(jìn)拿地，以期借樓市調(diào)整之機(jī)實(shí)現(xiàn)“彎道超車”規(guī)模擴(kuò)張，但是華發(fā)股份在尋求規(guī)模擴(kuò)張時(shí)，似乎忽視了對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的把控，旗下項(xiàng)目屢遭投訴。

據(jù)搜狐焦點(diǎn)報(bào)道，今年7月份，位于江漢區(qū)淮海路與水利北路交匯處華發(fā)項(xiàng)目華發(fā)中央首府在交付時(shí)因存在公區(qū)質(zhì)量差、地庫(kù)、戶內(nèi)漏水嚴(yán)重、外墻不平存在脫落風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題遭到小區(qū)業(yè)主集體投訴。

而此前，華發(fā)武漢項(xiàng)目“華發(fā)四季”項(xiàng)目因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題以及項(xiàng)目降價(jià)幅度過(guò)大等問(wèn)題遭業(yè)主維權(quán)。據(jù)悉，華發(fā)四季項(xiàng)目去年年底才交房，但半年后就遭到業(yè)主的投訴，甚至業(yè)主在住房保障和房屋管理局前要求“退房”。

此外，華發(fā)北京“華發(fā)中央公園”項(xiàng)目在今年交付后，也遭到了該小區(qū)多位業(yè)主的集體投訴。據(jù)新浪財(cái)經(jīng)報(bào)道，“華發(fā)中央公園”項(xiàng)目在交付后出現(xiàn)了樓體外立面出現(xiàn)扭曲狀、全部樓棟均未做散水處理，諸多業(yè)務(wù)房間內(nèi)墻體地面空鼓，還有業(yè)主投訴稱其存在偷工減料、以次充好的情況。