金輝控股低于預(yù)期的合同銷售額，將拖累其信用指標(biāo)和流動性緩沖空間。

01列入下調(diào)觀察名單

(資料圖片)

8月4日，穆迪將金輝控股(9993.HK)“B1”企業(yè)家族評級和“B2”高級無抵押評級列入下調(diào)觀察名單，此前評級展望為“穩(wěn)定”。

穆迪表示，在未來6-12個(gè)月，金輝控股低于預(yù)期的合同銷售額料將拖累其信用指標(biāo)和流動性緩沖空間，可能無法再支撐起當(dāng)前評級。

2022年上半年，金輝控股合同銷售額同比下降56%至244億元。穆迪認(rèn)為其降幅超過此前預(yù)期，進(jìn)而削弱公司經(jīng)營現(xiàn)金流、收入確認(rèn)、利潤率等信用指標(biāo)。

此前，金輝使用內(nèi)部現(xiàn)金償還了33億元的在岸債券及ABS，未來其也將主要使用內(nèi)部現(xiàn)金償債，而此舉也會進(jìn)一步削弱其流動性空間。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前金輝控股僅存續(xù)一只美元債，存續(xù)規(guī)模3億美元，將于2024年3月20日到期。

另外，金輝集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱“金輝股份”)還存續(xù)一只2.5億美元債，將于2023年9月17日到期。

在岸債券方面，金輝股份目前存續(xù)6只債券，存續(xù)規(guī)模51.68億元。

據(jù)最新評級報(bào)告，目前金輝股份主體和相關(guān)債項(xiàng)信用評級均為AA+，評級展望為“穩(wěn)定”。

02千億夢碎

據(jù)官網(wǎng)介紹，金輝集團(tuán)于1996年在福州成立，2009年總部遷往北京，目前進(jìn)駐國內(nèi)32個(gè)核心城市，位居中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)。

2020年10月，金輝控股在香港聯(lián)合交易所主板掛牌上市。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，金輝股份的控股股東為金輝投資(香港)有限公司，金輝控股為其間接股東，公司實(shí)際控制人為林定強(qiáng)。

2021年，金輝集團(tuán)全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額947.2億元，同比下降2.56%，未能夠完成千億目標(biāo)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年金輝集團(tuán)以670.4億操盤金額位居房企第45名；以444.5萬平方米操盤面積排第42位，屬于TOP50中型房企。

2017年之前，金輝始終保持穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)度，但隨著陽光城、旭輝等閩系房企高周轉(zhuǎn)高杠桿的迅速發(fā)展并成功上市，金輝開始著急了。

2017年起，不甘于落后的金輝瘋狂拿地，2017年-2019年公司土儲從500萬平方米增至2700萬平方米，翻了5倍之多，并且在此期間其還不斷以“地王”的身份出現(xiàn)在各大土地公開市場。

截至2021年末，金輝控股土儲已達(dá)3319萬平方米，以二三四線城市為主。

從業(yè)績上看，2021年金輝控股實(shí)現(xiàn)營收400.3億元；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤32.75億元，同比增長4.71%，增速明顯下滑。

另外，受結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目區(qū)域及限價(jià)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)等影響，金輝控股盈利能力持續(xù)下滑，其毛利率為19.36%，同比下降2.76個(gè)百分點(diǎn)。

截至2021年末，金輝控股總資產(chǎn)為1916.47億元，總負(fù)債1540.76億元，凈資產(chǎn)375.72億元，資產(chǎn)負(fù)債率80.4%。

近年來，金輝控股財(cái)務(wù)杠桿水平高企，2020年后雖有所下降但仍高于行業(yè)平均水平，存在一定杠桿風(fēng)險(xiǎn)。

從“三道紅線”來看，金輝控股仍處于綠檔，而在2019年末時(shí)，其凈負(fù)債率達(dá)170%，現(xiàn)金短債比為0.7，“三道紅線”踩中兩條。

然而只用一年時(shí)間，到2020年末金輝控股紅線全部達(dá)標(biāo)。業(yè)內(nèi)對其快速降檔一直存在質(zhì)疑，認(rèn)為是依靠“明股實(shí)債”實(shí)現(xiàn)了檔位“由紅轉(zhuǎn)綠”。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，金輝控股主要以流動負(fù)債為主，占總債務(wù)的75%。

截至2021年末，金輝控股流動負(fù)債有1154.47億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)168.04億元。

相較于短債規(guī)模，金輝控股流動性不足，其賬上貨幣資金有112.22億元，不僅較2020年末腰斬，而且不能覆蓋短債，存在一定短期償債壓力。

在備用資金方面，截至2022年3月末，金輝股份銀行授信總額有780.6億元，未使用授信額度為466.26億元，可見其財(cái)務(wù)彈性尚可。

除此之外，金輝控股還有386.29億非流動負(fù)債，主要為長期借貸，其長期有息負(fù)債合計(jì)360.02億元。

整體來看，金輝控股剛性債務(wù)有528.06億元，主要以長期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為34%。

在融資結(jié)構(gòu)方面，金輝主要以銀行貸款為主占比6成，債券占比近3成，非標(biāo)融資不到5%。

值得注意的是，近年來金輝合聯(lián)營項(xiàng)目及并表合作開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模快速增長，少數(shù)股東權(quán)益從2018年末32.1億增長至139.35億，與少數(shù)股東損益占比不匹配，存在一定“明股實(shí)債”嫌疑。

更為不利的是，2021年金輝控股籌資性現(xiàn)金流首次凈流出89.42億元，說明外部融資環(huán)境惡化，公司面臨再融資壓力較大。

從資產(chǎn)質(zhì)量看，金輝股份存貨規(guī)模近1200億，主要為開發(fā)成本，受政府限價(jià)影響，其部分存貨存在一定減值風(fēng)險(xiǎn)。

截至2021年6月末，金輝股份受限資產(chǎn)合計(jì)711億元，占總資產(chǎn)的三成，其中受限存貨620.8億元，受限比例較高不利于資產(chǎn)流動性。

總得來看，金輝控股銷售腰斬，業(yè)績欠佳，對債務(wù)和利息的保障能力下降；整體債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，面臨一定償付壓力；融資環(huán)境惡化，流動性不足，還存在“明股實(shí)債”嫌疑。

03從穩(wěn)健到激進(jìn)

1996年，林定強(qiáng)在福州創(chuàng)立金輝集團(tuán)，并在福州收購第一幅地塊，開發(fā)了首個(gè)項(xiàng)目--福州錦江花園。

2004年，金輝集團(tuán)走出福州，先后進(jìn)入重慶、西安、南京、合肥、上海等地，開啟了全國化布局。

五年后，林定強(qiáng)將總部遷至北京，并逐步將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至長三角、環(huán)渤海、華南、西南及西北等五大區(qū)域，金輝集團(tuán)成為一家全國性房企。

自2013年起，金輝集團(tuán)開始籌謀上市，其先在港股申請上市，但遭遇招股書失效，后又轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股未果，直至2020年才登陸港股。

急于上市背后，是金輝集團(tuán)對融資的渴求。

近年來，當(dāng)其他閩系房企紛紛邁過千億門檻時(shí)，一向穩(wěn)健的金輝集團(tuán)著急了，其于2017年~2019年分別實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額445.1億、746.8億以及888.6億元。

為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模化擴(kuò)張，金輝展開了激進(jìn)的拿地策略。

規(guī)模擴(kuò)張下，金輝集團(tuán)負(fù)債高企、融資成本上升、毛利下滑等后遺癥開始顯現(xiàn)。另外在公司治理方面，其家族色彩濃厚，公司管理層有多名林定強(qiáng)親屬被外界所詬病。