文|天一

為了擴大規模，即便犧牲利潤也在所不惜，足以看出招商蛇口擴張的決心。

近期，招商蛇口發布了上半年的業績預告，其中歸母凈利潤預計腰斬。

(相關資料圖)

其實招商蛇口業績頹勢在去年年報中就有預示，但是有趣的是，和去年年報中歸母凈利潤略微下滑不同，去年中報招商蛇口歸母凈利潤高漲365.32%，與今年形成鮮明對比。

至于去年其歸母凈利潤大漲的原因，是因其蛇口產園REITs上市的原因，而如今離了REITs，招商蛇口業績就原形畢露了，歸母凈利潤從去年末的小幅度下滑到現在的腰斬。

在此情況下，招商蛇口依舊不停地拿地，且不少都是溢價拿地，這樣一定程度上會使其利潤空間被擠壓，如今其歸母凈利潤下滑幅度擴大的原因之一或許就是如此。

【歸母凈利潤預計腰斬】

近段時間，房企都紛紛發布了自己上半年的業績預告，招商蛇口也同樣發布了其上半年預計業績。

據公告顯示，今年上半年，招商蛇口預計歸母凈利潤為15億元–21億元，比上年同期下滑了50.60%-64.71%；扣非后的歸母凈利潤為12億元–18億元，同比去年下滑了35.81%-57.21%。

從數據來看，今年招商蛇口上半年的歸母凈利潤下滑幅度巨大，怕是要腰斬。

對于歸母凈利潤下滑的原因，招商蛇口表示，主要是報告期內，雖然房地產項目竣工交付并結轉的面積同比增長，但受市場下行影響，房地產業務結轉毛利率同比下降，結轉毛利同比減少；轉讓子公司產生的投資收益同比減少。

除了本次預告中招商蛇口預計歸母凈利潤會下滑，其實在去年年報中，招商蛇口的凈利潤方面就已經出現小幅度下滑。

數據顯示，2021年招商蛇口實現凈利潤152.02億元，同比減少10.12%；實現歸母凈利潤103.72億元，同比減少15.35%。

也就是說，從去年開始招商蛇口就已經顯現頹勢，但有趣的是，僅僅半年時間，招商蛇口去年半年報的業績表現與去年底卻有著天壤之別。

在去年半年報中，招商蛇口的歸母凈利潤為42.51億元，同比增長365.32%。

這樣的差距不僅體現在僅有半年間隔的去年半年報與年報之間，與相差一年時間的今年預告半年報也是差距明顯，一個增長超三倍，一個卻近乎腰斬。

對于這一點，招商蛇口表示：上年同期，以萬融大廈、萬海大廈兩處產業園物業作為底層資產的蛇口產園REITs上市，產生稅后收益14.58億元。

也就是說，去年半年報歸母凈利潤大漲的原因，在于其當時蛇口產園REIT上市帶來的巨大利潤。

【REITs成凈利潤大漲主要功臣】

據悉，在去年6月底，招商蛇口旗下的蛇口產園作為滬深市場首批之一的基礎設施公募REITs上市。

一般房地產的投資收益期較長，資金周轉能力的需求較高，而借助公募REITs則可以盤活存量資產，提高資金使用效率，順便降低杠桿。在一系列好處的吸引下，不少房企趨之若鶩，招商蛇口亦然。

當時蛇口產園REIT以萬融大廈、萬海大廈兩處優質的產業園物業作為底層資產，使得其上市后如火中天，共募集基金份額達9億份，加上募集期利息，基金募資總額達20.81億元，產生稅后收益為14.58億元，占了當時歸母凈利潤的三成以上。

可以說，蛇口產園REIT的上市為招商蛇口歸母凈利潤大漲的大功臣。在去年前三季度的報告中，招商蛇口僅投資收益漲幅便達到302.11%，而大漲的主要原因就是公募REITs產品上市的收益及權益法投資收益同比增加。

高漲的業績讓招商蛇口一時間風光無限，但離開了REITs的招商蛇口，在今年卻原形畢露了。

沒有了REITs的加持，招商蛇口的歸母凈利潤一路下滑，直至今年中報預計的腰斬。

在此情況下，招商蛇口今年以來還不斷溢價拿地。

【頻頻溢價拿地侵蝕利潤】

在今年上半年，不少房企已經放棄拿地的情況下，招商蛇口卻并未停止拿地的步伐。

截至六月末，招商蛇口以235億元的拿地金額位居拿地排行榜的第七位。

而在上半年的拿地中，不少是以高溢價的結果拿到的地塊。

5月，招商蛇口以溢價率15%的價格拿下蘇州工業園區地塊。

今年六月的上海集中購地土拍中，招商蛇口聯合體以47.33億元，溢價率為9.6%的價格競得徐匯區斜土街道地塊；同時還以40.43億元，溢價率為5%的價格競得閔行吳涇鎮地塊；最后其自己又以一次性報價19.18億元，溢價率9%的價格競得位于上海青浦區西虹橋會卓路的地塊。

同月，杭州第二輪供地中，招商蛇口聯合體又以12.0%的溢價率拿下楊岐山地塊。

7月，上海第二輪供地中，招商蛇口聯合體又以34.2億元，溢價率1.18%的價格競得上海普陀區一塊地，一次開始新的一輪拿地。

以上來看，招商蛇口參與的溢價拿地的地塊不在少數。

可見，即便今年行業不景氣，不少房企停止拿地的環境下，依舊沒能讓招商蛇口打消擴張的念頭，僅僅是在拿地力度上有所減輕而已。

然而，高溢價的拿地必然會對利潤造成壓迫，侵蝕其利潤空間。

以此來看，今年招商蛇口利潤方面的減少，和其頻頻溢價拿地也脫不開關系。

為了擴大規模，即便犧牲利潤也在所不惜，足以看出招商蛇口擴張的決心。