在央企背景的房企中，遠洋集團似乎總是有些特別。本該順風順水吧，但好像一直有些崎嶇。

　　時而杠桿地產都有關注這家公司，今天，杠桿地產2021年地產行業財報拆解“地產年鑒”欄目，繼續看看。

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　　桿友有特別想看的房企年報，特別歡迎留言告訴我。

　　01

　　銷售額及面積、營收增長；均價下滑、地價成本上漲

　　2021年遠洋集團協議銷售總額1362.60億元，比2020年的1300億元出頭，略有增長。

　　不過之于2021年的地產局面，這個銷售是不錯的。

　　同時，2021年，遠洋集團的協議銷售面積增長了9%，至767.35萬平米，2020年為706.35萬平米。

　　年度業績公告特別披露：

　　不包括車位銷售，平均銷售價格下降7%至每平方米約人民幣19,400元(2020年：每平方米人民幣20,800元)。

　　看來，大行情對遠洋集團還是有影響。

　　不錯的是，遠洋集團營收增長14%，至642.47億元，2020年為565.11億元。

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　　具體而言，物業開發業務，當然是最大收入來源，營業額約占總營業額的86%。

　　值得一說，杠桿地產看到，2021年，遠洋集團的項目布局比較均衡，北京、環渤海、華東、華南、華中、華西營收分別占19%、15%、22%、21%、17%、6%。

　　當然，營收增長的同時，成本也增長明顯，總銷售成本增加至529.89億元，2020年為460.53億元。

　　此外，2021年遠洋集團的開發平均土地成本(不包括車位)從2020年6200元/平米，增長至8300元/平米。

　　主要是由于2021年一線及核心二線城市的項目結轉較多，相應的土地成本較高。

　　同時，平均建筑成本(不包含車位)，漲至5900元/平米，2020年為5400元/平米，上升了9%。

　　業績公告解釋說：

　　主要是由于2021年的別墅及一線城市項目結轉較多，相應的建筑成本較高。

　　02

　　利潤指標下滑，增收不增利，歸屬凈利潤反倒小幅下滑

　　這樣的情況之下，毛利率下降也是情理之中。

　　2021年，遠洋集團毛利112.58億元，較2020年上升8%。

　　但是毛利率從19%略微降低至18%。

　　同時，杠桿地產注意到，遠洋集團的利息及其他收入，較2020年的23.94億元下降6%，至22.50億元。主要就是委托貸款的加權平均余額和利息下降。

　　另外，銷售和市場推廣費用增加明顯，從2020年的12.93億元，增加29%，至16.65億元。

　　1)增加市場推廣活動，以應對市場氣氛轉冷影響；

　　2)新開盤項目增加；

　　3)2021年防疫措施有所放松，市場推廣活動得以增加。

　　這方面的成本占協議銷售額的1.2%，2020年為1.0%。

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　　此外，行政費用有一定上升，2021年為19.55億元，2020年18.16%，不過占營業的比例從3.2%降至3.0%。

　　另外就是加權平均利率，由2020年的5.10%，下降至4.96%。

　　已付或應計的總利息開支，下降至46.39億元，2020為48.32億元。

　　盡管營收增長，但2021年，遠洋集團歸屬凈利潤，從2020年的28.66億元，下降5%，至27.29億元。

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　　業績公告披露，截至2021年末，遠洋集團現金資源總額(包括現金及現金等價物，以及受限制銀行存款)270.79億元。

　　凈借貸比率(即貸款總額減去現金資源總額再除以權益總額)約為85%，2020年末為55%：

　　凈借貸比率上升主要是受到2021年下半年房地產市場整體融資政策收緊、銀行按揭貸款額度過度收縮等極端因素影響，導致資金回籠速度較慢，另外，為應對極端行業風險，本集團亦適當增加開發貸的支取以保障后續的財務穩健。

　　截至2021年末，杠桿地產看到，遠洋集團尚未使用的授信額度為約2322.30億元。

　　如下圖，按照業績公告的披露，杠桿地產看到，1年內到期的貸款為近187億元，2020年末時則有259億元。

　　短期負債壓力減輕。

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　　而2-5年內期的貸款超460億元，2020年末時為270億元。中長期貸款的占比顯著提高，債務結構明顯改善。

　　當然，遠洋集團總的貸款金額從2020年末的超822億元，增加了100億元，至922億元。

　　錢怎么說都是要還的，未來還得業績說話。

　　03

　　投資物業收益下滑，股息好少

　　痛心的是，超級黑天鵝對商辦的影響或許非常大。

　　遠洋集團的業績公告披露，2021年，來自物業投資的營業額減少了17%，僅4.10億元收入，2020年為4.94億元收入。

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　　遠洋集團解釋說：

　　營業額減少主要由于本集團對投資物業推進中輕資產化模式。

　　我們可以看上圖，截至2021年末，遠洋集團有23個經營中投資物業。

　　雖然有的權益占比或許不高，但是這么多的投資物業，僅僅這么點收入，實在是……

　　錢雖然2021年似乎只少賺了一點，但是這派息也少得太多了吧。杠桿地產看到，每股擬派息0.026元，2020年為0.075元，這下滑的幅度太大了吧。

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　　期末總派息準備1.98億元，2020年為5.71億元。

　　即便算上中期股息，也是很少，中期2020年派了4.16億元，2021年為3.48億元。

　　綜上，遠洋集團部分指標比2020年要好，但總體表現沒有明顯飛躍，遠洋集團要遠洋還需時日。

　　本文所有未標注出處的財務圖表，均源自遠洋集團2021年業績相關公告，特此說明并致謝。