連續第二年“增收不增利”，招商蛇口盈利表現或繼續承壓
來源：氫財經
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2022-03-23 12:54:00
文|梁華梁
前期高溢價拿地是計提資產減值的“罪魁禍首”，而這一結果也最終影響到招商蛇口的利潤表現。
近期，由于卷土重來的疫情對審計流程造成了一定的阻力，不少房企都選擇延遲發布2021年年報。
然而，招商蛇口為房地產行業打了個好樣兒，3月21日其發布了一份看似不錯的年報。
根據年報顯示，2021年招商蛇口實現簽約銷售金額3268.34億元，銷售目標完成率達99%；實現營業收入1606.43億元，同比增長23.93%。
不過，招商蛇口同時也陷入“增收不增利”的境地。
事實上，這已經是招商蛇口連續第二年面臨利潤指標負增長的局面。
究其原因，除了毛利率持續下降之外，還與其大幅計提資產減值、大筆利息支出有關。
在規模擴張的道路上，央企招商蛇口盈利表現繼續承壓。
【毛利率繼續下降，“增收不增利”】
3月21日，招商蛇口發布2021年年報。
年報顯示，2021年招商蛇口累計實現簽約銷售面積1464.47萬平方米，同比增加17.77%；累計實現簽約銷售金額3268.34億元，同比增加17.73%。
以2021年初制定的3300億元銷售目標計算，招商蛇口的達標率高達99.04%，高于行業平均水平，這使得招商蛇口穩坐銷售額排名第七位的寶座。
在追逐規模擴張的同時，招商蛇口的營業收入也隨之水漲船高，2021年錄得1606.43億元，同比增長23.93%。
不過，招商蛇口在2021年陷入“增收不增利”的局面，其凈利潤錄得152.02億元，同比下降10.12%；歸母凈利潤為103.72億元，同比下降15.35%。
對于公司的“增收不增利”，招商蛇口解釋稱，報告期內，公司房地產項目竣工交付并結轉的面積增長，因此房地產業務結轉收入增加，但受市場下行影響，房地產業務結轉毛利率同比有所下降。
事實上，這并不是招商蛇口第一次出現毛利率下滑。相關數據顯示，2016年至2020年，招商蛇口社區開發與運營的毛利率分別為32.27%、38.43%、39.28%、33.55%、22.94%，自2018年開始，其毛利率開始大幅下降。
到了2021年，招商蛇口社區開發與運營毛利率為21.35%，較2020年同期再度下降1.59個百分點。
受毛利率下降的影響，近年來招商蛇口利潤表現持續承壓。
數據顯示，2020年招商蛇口實現凈利潤169.13億元，同比下降10.31%；歸母凈利潤為122.53億元，同比下降23.58%。
現如今，招商蛇口面臨第二次利潤負增長的局面。
【頻頻高溢價拿地，大幅計提減值準備】
毛利率大幅下降，這與招商蛇口前期高溢價拿地的行為有很大的關系。
而受此影響，2021年招商蛇口錄得巨額的計提資產減值。
年報顯示，招商蛇口按照市場參考價格對截至2021年12月31日存在減值跡象的資產進行了減值測試。根據減值測試結果，對存貨、投資性物業、長期股權投資計提資產減值準備及對重大風險類別應收款項計提信用減值準備共計43.72億元。
受計提減值影響，招商蛇口在2021年減少凈利潤34.56億元。
值得注意的是，這不是招商蛇口第一次有較大幅度減值撥備的操作。
2020年年報顯示，招商蛇口計提存貨跌價準備及重大風險類別應收款項信用損失準備等減值準備31.01億元，減少其當年凈利潤21.84億元。
對此，招商蛇口董事總經理蔣鐵峰在2020年業績說明會上解釋稱，“2016、2017年招商蛇口拿了不少高價地，大部分在2020年進入結轉周期。正是這一批高價地造成了招商蛇口在2020年大幅計提減值準備”。
也就是說，前期高溢價拿地是計提資產減值的“罪魁禍首”，而這一結果也最終影響到招商蛇口的利潤表現。
值得一提的是，即便是進入2021年，招商蛇口高溢價拿地熱情仍然不減。
比如在3月31日，招商蛇口以29.5億拿下鹽城城西地塊，樓面價11190元/平方米，溢價率80%，成為鹽城的新地王。
4月28日，招商蛇口以總價32.5億元拿下重慶西永279.83畝地，樓面價10460元/平方米，溢價率達到了驚人的130%。
整個2021年，招商蛇口共耗資671億元拿地。
按照蔣鐵峰的解釋，拿地是必須的，畢竟招商蛇口想要在行業內占有一定的江湖地位，就必須要實現有質量的增長。
但是在市場下行的大背景下，招商蛇口還頻頻高溢價拿地，不僅將進一步導致毛利率下行，還將帶來巨額的計提資產減值，最終影響其盈利表現。
【巨額利息支出，侵蝕利潤空間】
另外，大筆的利息支出，也是招商蛇口凈利潤減少的重要原因之一。
數據顯示，2021年全年，招商蛇口利息支出44.88億元，較2020年的44.05億元增加1.89%。
也就是說，招商蛇口44.88億元的利息支出，相當于凈利潤的近三成。
對于巨額利息指出，招商蛇口表示，主要是因為2021年債務增加，借款費用化利息支出增加。
數據顯示，2021年招商蛇口的負債總額進一步上升至5794.48億元，資產負債率也上升至67.68%。
不過，作為央企，招商蛇口擁有天然的融資便利。
而就在近日，招商蛇口成功發行了一筆超短期融資券舉例，發行總額為12.9億元，期限90天，計息期債券利率僅為2.40%。
而如此之低的超短債利率，卻與其巨額利息支出形成了巨大的反差。
事實上，就數據而言，2021年招商蛇口的綜合資金成本為4.48%。而對于這一數據，可以肯定的是，招商蛇口永續債的融資成本是高于4.48%這個水平的。
也就是說，招商蛇口巨額利息支出，主要“歸功于”永續債。
截至目前，招商蛇口的永續債規模已經高達280.62億元。
如此高的永續債規模，對于招商蛇口優化其債務結構有明顯的幫助。但是其融資成本較高，且利率還會跳漲，這將嚴重侵蝕招商蛇口的利潤空間。
僅在2021年上半年，招商蛇口就為其永續債支付了近6億元利息。
由此可見，永續債成為了招商蛇口“硬幣的兩面”。
綜上所述，如今招商蛇口“增收不增利”的局面，與其毛利率下降、計提資產減值增加，以及高額利息支出有極大的關系。
在追求規模擴張的同時，招商蛇口不應該忽略其盈利表現。
前期高溢價拿地是計提資產減值的“罪魁禍首”，而這一結果也最終影響到招商蛇口的利潤表現。
近期，由于卷土重來的疫情對審計流程造成了一定的阻力，不少房企都選擇延遲發布2021年年報。
然而，招商蛇口為房地產行業打了個好樣兒，3月21日其發布了一份看似不錯的年報。
根據年報顯示，2021年招商蛇口實現簽約銷售金額3268.34億元，銷售目標完成率達99%；實現營業收入1606.43億元，同比增長23.93%。
不過，招商蛇口同時也陷入“增收不增利”的境地。
事實上，這已經是招商蛇口連續第二年面臨利潤指標負增長的局面。
究其原因，除了毛利率持續下降之外，還與其大幅計提資產減值、大筆利息支出有關。
在規模擴張的道路上，央企招商蛇口盈利表現繼續承壓。
【毛利率繼續下降，“增收不增利”】
3月21日，招商蛇口發布2021年年報。
年報顯示，2021年招商蛇口累計實現簽約銷售面積1464.47萬平方米，同比增加17.77%；累計實現簽約銷售金額3268.34億元，同比增加17.73%。
以2021年初制定的3300億元銷售目標計算，招商蛇口的達標率高達99.04%，高于行業平均水平，這使得招商蛇口穩坐銷售額排名第七位的寶座。
在追逐規模擴張的同時，招商蛇口的營業收入也隨之水漲船高，2021年錄得1606.43億元，同比增長23.93%。
不過，招商蛇口在2021年陷入“增收不增利”的局面，其凈利潤錄得152.02億元，同比下降10.12%；歸母凈利潤為103.72億元，同比下降15.35%。
對于公司的“增收不增利”，招商蛇口解釋稱，報告期內，公司房地產項目竣工交付并結轉的面積增長，因此房地產業務結轉收入增加，但受市場下行影響，房地產業務結轉毛利率同比有所下降。
事實上，這并不是招商蛇口第一次出現毛利率下滑。相關數據顯示，2016年至2020年，招商蛇口社區開發與運營的毛利率分別為32.27%、38.43%、39.28%、33.55%、22.94%，自2018年開始，其毛利率開始大幅下降。
到了2021年，招商蛇口社區開發與運營毛利率為21.35%，較2020年同期再度下降1.59個百分點。
受毛利率下降的影響，近年來招商蛇口利潤表現持續承壓。
數據顯示，2020年招商蛇口實現凈利潤169.13億元，同比下降10.31%；歸母凈利潤為122.53億元，同比下降23.58%。
現如今，招商蛇口面臨第二次利潤負增長的局面。
【頻頻高溢價拿地，大幅計提減值準備】
毛利率大幅下降，這與招商蛇口前期高溢價拿地的行為有很大的關系。
而受此影響，2021年招商蛇口錄得巨額的計提資產減值。
年報顯示，招商蛇口按照市場參考價格對截至2021年12月31日存在減值跡象的資產進行了減值測試。根據減值測試結果，對存貨、投資性物業、長期股權投資計提資產減值準備及對重大風險類別應收款項計提信用減值準備共計43.72億元。
受計提減值影響，招商蛇口在2021年減少凈利潤34.56億元。
值得注意的是，這不是招商蛇口第一次有較大幅度減值撥備的操作。
2020年年報顯示，招商蛇口計提存貨跌價準備及重大風險類別應收款項信用損失準備等減值準備31.01億元，減少其當年凈利潤21.84億元。
對此，招商蛇口董事總經理蔣鐵峰在2020年業績說明會上解釋稱，“2016、2017年招商蛇口拿了不少高價地，大部分在2020年進入結轉周期。正是這一批高價地造成了招商蛇口在2020年大幅計提減值準備”。
也就是說，前期高溢價拿地是計提資產減值的“罪魁禍首”，而這一結果也最終影響到招商蛇口的利潤表現。
值得一提的是，即便是進入2021年，招商蛇口高溢價拿地熱情仍然不減。
比如在3月31日，招商蛇口以29.5億拿下鹽城城西地塊，樓面價11190元/平方米，溢價率80%，成為鹽城的新地王。
4月28日，招商蛇口以總價32.5億元拿下重慶西永279.83畝地，樓面價10460元/平方米，溢價率達到了驚人的130%。
整個2021年，招商蛇口共耗資671億元拿地。
按照蔣鐵峰的解釋，拿地是必須的，畢竟招商蛇口想要在行業內占有一定的江湖地位，就必須要實現有質量的增長。
但是在市場下行的大背景下，招商蛇口還頻頻高溢價拿地，不僅將進一步導致毛利率下行，還將帶來巨額的計提資產減值，最終影響其盈利表現。
【巨額利息支出，侵蝕利潤空間】
另外，大筆的利息支出，也是招商蛇口凈利潤減少的重要原因之一。
數據顯示，2021年全年，招商蛇口利息支出44.88億元，較2020年的44.05億元增加1.89%。
也就是說，招商蛇口44.88億元的利息支出，相當于凈利潤的近三成。
對于巨額利息指出，招商蛇口表示，主要是因為2021年債務增加，借款費用化利息支出增加。
數據顯示，2021年招商蛇口的負債總額進一步上升至5794.48億元，資產負債率也上升至67.68%。
不過，作為央企，招商蛇口擁有天然的融資便利。
而就在近日，招商蛇口成功發行了一筆超短期融資券舉例，發行總額為12.9億元，期限90天，計息期債券利率僅為2.40%。
而如此之低的超短債利率，卻與其巨額利息支出形成了巨大的反差。
事實上，就數據而言，2021年招商蛇口的綜合資金成本為4.48%。而對于這一數據，可以肯定的是，招商蛇口永續債的融資成本是高于4.48%這個水平的。
也就是說，招商蛇口巨額利息支出，主要“歸功于”永續債。
截至目前，招商蛇口的永續債規模已經高達280.62億元。
如此高的永續債規模，對于招商蛇口優化其債務結構有明顯的幫助。但是其融資成本較高，且利率還會跳漲，這將嚴重侵蝕招商蛇口的利潤空間。
僅在2021年上半年，招商蛇口就為其永續債支付了近6億元利息。
由此可見，永續債成為了招商蛇口“硬幣的兩面”。
綜上所述，如今招商蛇口“增收不增利”的局面，與其毛利率下降、計提資產減值增加，以及高額利息支出有極大的關系。
在追求規模擴張的同時，招商蛇口不應該忽略其盈利表現。
