日前，地產大咖招商蛇口旗下的小弟招商局置地，發布了其2021年業績公告。

　　不久前，杠桿地產推出了2021年地產行業財報拆解“地產年鑒”欄目，有桿友說談談招商蛇口吧，我說等發布年報后我寫，我先說它小弟招商局置地的業績吧。

　　寫這篇文章時，招商蛇口尚未發布年報(截至2022年3月22日已經發布)，因為3月21日東航空難，本文推遲到了今天3月22日發布?！　?center>500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　接下來，我會認真看招商蛇口的年報，然后可能很快會做個分析，敬請期待。

　　桿友有特別想看的房企、物企年報，也歡迎留言和我說。

　　01

　　有趣的利潤指標

　　數字背后很多細節。

　　比如杠桿地產看到，2021年招商局置地營收從2020年的189.56億元，大幅增長至259.21億元，增幅可以說很大。

　　如下圖。但是我們看毛利呢？2020年為47億元出頭，2021年僅僅也只有接近48億元?！　?center>500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　用行業常說的話就是，增收不增利。

　　值得注意，2021年招商局置地的毛利率約為18.5%，2020年尚有約24.9%)，相比上年下降6.4個百分點。

　　此乃主要由于二零二一年結轉收入中毛利率較低項目占比較高及撇減物業人民幣360,538,000元所致。

　　何以至此？我們看更多細節，總的銷售成本從2020年的142.37億元，增至2021年的211.30億元。

　　更具體看會發現，招商局置地的銷售及營銷開支，從2020年的6.74億元，增長至2021年的8.23億元。

　　同時，行政開支，也從2020年的2.03億元，增至2021年的2.78億元。

　　上述2筆開支，也不能說絕對金額增加了很多，但是多多少少說明一丟丟問題。

　　接著在2021年業績公告中，杠桿地產注意到一組更加驚人的數字?！　?center>500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　如上圖，2021年招商局置地歸母凈利潤只有5.61億元，而2020年尚有7億元――明明營收增長了那么多？凈利卻下滑20%左右，這……

　　更蹊蹺的是，非控股權益部分的凈利高達10.22億元，2020年為8.12億元――這利潤的結構，實在是好玩。

　　對了，2021年招商局置地每股盈利為人民幣11.43分，2020年尚有14.30分，下滑幅度也是20%左右。

　　另外杠桿地產還注意到，無論融資成本還是所得稅支出，2021年招商局置地浮動都不大?！　?center>500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　如上圖，融資成本6.92億元，2020年為6.85億元，生意做更大了，這點微不足道的增加，說明融資部門很優秀。

　　所得稅方面也是2020年近21億元，2021年不到20億元了。

　　這樣的融資、會計水平，2021年的利潤指標是不是應該更好一點？

　　02

　　重倉南京及句容、重慶背后

　　另外，杠桿地產注意到，招商局置地的布局主要在佛山、廣州、南京及句容、重慶、西安及我國香港。

　　特別是南京及句容、重慶，我們看，無論2020年還是2021年，都是招商局置地的主要“票倉”?！　?center>500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　2021年，招商局置地佛山、廣州、重慶、南京及句容、西安以及香港的項目，占總收入的比例分別約：14.9%、8.6%、34.7%、32.8%、8.7%及0.3%。

　　業績公告披露，截至2021年末，招商局置地在廣州、佛山、重慶、西安、南京及句容擁

　　有50個房地產開發項目，主要集中開發住宅物業以及住宅及商業綜合物業，產品類型包括公寓、別墅、辦公樓及零售商鋪等。

　　截至2021年末，杠桿地產注意到，招商局置地未售或未預售之物業項目之可售建筑面積(“土地儲備”)為540.61萬平米?！　?center>500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　如上圖，主要分布還是重慶最多，然后西安也比較多，看來南京及句容雖然2020、2021年營收猛，未來或許要被西安代替了？

　　不過，從業績公告看，至少2021年，招商局置地在南京及句容的銷售面積占比還是很高，高達50.71%，合同銷售面積為88.25萬平米，合同銷售金額約為279.90億元。

　　截至2021年末，招商局置地于南京及句容的項目總建筑面積達325.51萬平米，未來可售建筑面積將為56.10萬平米。

　　如杠桿地產上文所述，未來當然或許會有變化，但是如果在南京及句容未來繼續多拿地，依舊會很猛。

　　對了，多說一句，招商局置地和招商蛇口之間有競業條款，不能地盤亂廝殺，總的來說，招商局置地不會做太大。

　　03

　　債務上也不能說完全沒壓力

　　值得注意的是，杠桿地產發現招商局置地的應付款項增幅有點大。

　　2020年為53.39億元，2021年增至121.06億元，翻倍還多。

　　如下圖，如果我們看結構，更有意思。

　　2個月內的，從2020年的不到26億元，增長至2021年的51億元多。　　500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　2個月-半年內應付的，從2020年的5.50億元，增長至2021年的51.42億元。

　　此外，杠桿地產注意到，截至2021年末，招商局置地銀行結余及現金144.23億元，2020年末為97.19億元。

　　而截至2021年末，招商局置地計息債務總額為365.37億元，2020年末為194.93億元。

　　其中，一年內需要償還80.70億元，1-2年內需要償還23.23億元，2-5年內需要償還258.54億元，5年后需要償還的金額為2.91億元。

　　招商局置地凈計息債務(計息債務總額減銀行結余及現金)對股東權益(包括非控股權益)比率(“凈杠桿率”)為65%，2020年為31%。

　　本集團按照項目需求進一步合理利用其資本結構及資源的靈活性。

　　業績公告披露，招商局置地2021年末加權平均融資成本為4.6%。

　　總體來說，招商局置地這個財務水平還是比較高的。