寶龍地產(chǎn)大舉拿地擴(kuò)張、短債壓力巨大、利潤指標(biāo)有疑點(diǎn)
來源：氫財經(jīng)
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2022-02-16 16:21:10
文|梁華梁
大舉拿地卻不能盡快轉(zhuǎn)化為銷量，這勢必會造成寶龍地產(chǎn)的債臺高筑。
近日，寶龍地產(chǎn)旗下多筆美元債頻繁異動，引發(fā)市場關(guān)注。
作為老牌閩系房企，寶龍地產(chǎn)一直懷揣著千億夢想。為此，近年來寶龍地產(chǎn)大舉拿地、蒙眼狂奔，雖然最終于去年突破千億大關(guān)，但也使得其盈利質(zhì)量下滑，同時債務(wù)高企。
而債券異動背后，透露著投資人對于寶龍地產(chǎn)償債能力的擔(dān)憂。
或許，寶龍地產(chǎn)的風(fēng)險在暗流涌動。
【短債壓力巨大】
2月14日，寶龍地產(chǎn)旗下多筆美元債頻繁異動，引發(fā)市場關(guān)注。
事實(shí)上，自去年下半年以來，寶龍地產(chǎn)的美元債就頻繁異動。
今年1月，寶龍地產(chǎn)的2023年到期美元債更是創(chuàng)下了近2個月內(nèi)的最大漲幅。
美元債異動，背后披露的是投資人對發(fā)行人償債能力的擔(dān)憂。
而據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，寶龍地產(chǎn)共存續(xù)8筆美元債，存續(xù)規(guī)模為24.55億美元。其中，有4筆合計8億美元債將于一年內(nèi)到期。由此可見，寶龍地產(chǎn)的美元債壓力著實(shí)不小。
然而，這還只是寶龍地產(chǎn)短債的其中一部分。
根據(jù)2021年半年報顯示，截至去年上半年，寶龍地產(chǎn)賬面上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有225.15萬元。
而在同期，寶龍地產(chǎn)的短期借款規(guī)模有206億元，應(yīng)付賬款及票據(jù)有135.8億元。也就是說，寶龍地產(chǎn)手上的現(xiàn)金，根本無法覆蓋短期借款和應(yīng)付票據(jù)這兩項。
要知道，截至去年上半年，寶龍地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為-52.97億元、投資活動現(xiàn)金流凈額-68.83億元，僅融資活動現(xiàn)金流凈額為正數(shù)，為93.67億元。
三者相加，去年上半年寶龍地產(chǎn)的現(xiàn)金流減少了28.13億元。
而從去年下半年以來，房企銷售疲軟跡象明顯，寶龍地產(chǎn)也未能"幸免"，去年未曾完成1050億元的銷售目標(biāo)。今年1月，寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額47億元，同比下降30.46%。
由此看來，在房地產(chǎn)市場銷售繼續(xù)遇冷的情況下，可以肯定的是，如今的寶龍地產(chǎn)主要還是得靠融資來補(bǔ)充現(xiàn)金流。
但是，值得注意的是，去年以來房企的融資渠道同樣收緊。
在此背景之下，寶龍地產(chǎn)發(fā)債融資的步伐也頻頻受挫。即便是成功發(fā)債，其融資規(guī)模也"大打折扣"。
如此看來，進(jìn)入2022年，寶龍地產(chǎn)的短債壓力或?qū)⒓觿 ?br />
【大舉拿地、去化不佳】
之所以債務(wù)高企，還是要?dú)w因于寶龍地產(chǎn)的規(guī)模野心。
近年來，為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模高速擴(kuò)張，盡快突破千億大關(guān)，寶龍地產(chǎn)在拿地方面表現(xiàn)的異常活躍。
數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，寶龍地產(chǎn)分別新增土儲面積573.67萬平方米、731.61萬平方米、940.1萬平方米，呈高速增長的態(tài)勢。
而進(jìn)入2021年以來，寶龍地產(chǎn)延續(xù)了大舉拿地的動作。
數(shù)據(jù)顯示，僅在2021年上半年，寶龍地產(chǎn)就新增了19宗地塊，其中84.9%位于長三角及大灣區(qū)，新進(jìn)安徽、廣東中山、廣東佛山等地。
截至2021年上半年，寶龍地產(chǎn)土儲面積約為3780萬平方米。
要知道，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳曾公開表示，"2021年公司不需要拿任何新的項目就基本接近這個(1050億元)的指標(biāo)了"。
然而，據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年寶龍地產(chǎn)在拿地方面最終花了152億元。
雖然頻頻大手筆花錢、補(bǔ)充土儲，但是寶龍地產(chǎn)的銷售去化速度，卻遠(yuǎn)不及其拿地速度。
數(shù)據(jù)顯示，2011年至2020年間，寶龍地產(chǎn)新增土儲總面積3856.28萬平方米，但累計銷售僅2033萬平方米。
這10年期間，除了2012年、2015年兩個年份，寶龍地產(chǎn)新增拿地面積小于當(dāng)年銷售面積之外，其余年份新增拿地面積均大于銷售面積。
也就是說，寶龍地產(chǎn)遲遲未能突破千億規(guī)模，根本原因在于其銷售去化表現(xiàn)不佳。
大舉拿地卻不能盡快轉(zhuǎn)化為銷量，這勢必會造成寶龍地產(chǎn)的債臺高筑。
而如今行業(yè)整體銷售疲軟，在這種背景下，寶龍地產(chǎn)或?qū)⒏悠D難。
【利潤指標(biāo)出色有疑點(diǎn)】
不過，值得一提的是，寶龍地產(chǎn)的盈利表現(xiàn)卻不錯。
2021年半年報顯示，寶龍地產(chǎn)的凈利潤為50.77億元，同比大增45.28%；歸母凈利潤為39.08，同比大增76.06%。
要知道，去年同期，寶龍地產(chǎn)的毛利為72.92億元，增幅僅為14.61%。
而寶龍地產(chǎn)的凈利潤、歸母凈利潤大增，主要還是靠"操作"。
半年報顯示，2021年上半年，寶龍地產(chǎn)在投資物業(yè)"公允價值變動損益"科目這一項上，獲得了11.77億元的收益，相當(dāng)于兩成的凈利潤。
以公允價值入賬，使得寶龍地產(chǎn)不僅可以通過"公允價值變動損益"來增加賬面利潤，還能夠使得公允價值與成本價之差額部分被計入股東權(quán)益，凈資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大，負(fù)債率也就降低。
也就是說，寶龍地產(chǎn)通過這一招，既增厚了利潤，還降低了負(fù)債率，一舉兩得。
而寶龍地產(chǎn)顯然是嘗到了甜頭，就在去年8月，寶龍地產(chǎn)曾公告稱，擬分拆寶龍房托基金在港交所主板獨(dú)立上市，也就是要發(fā)行REITs。
這一招也能夠取得一舉兩得的效果，首先能使得寶龍地產(chǎn)快速回籠資金，還能夠帶來凈利潤的大幅增長。
去年上半年，招商蛇口的"蛇口產(chǎn)園REIT"成功上市，為其到來了稅后收益14.58億元。
如此看來，寶龍地產(chǎn)的"小心思"還真不少。
而在歸母凈利潤方面，也隱藏著寶龍地產(chǎn)的操作。
去年上半年，寶龍地產(chǎn)歸母凈利潤76.06%的增幅，不僅是靠"公允價值變動損益"，還靠了對少數(shù)股東損益的"擠壓"。
近年來，寶龍地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益持續(xù)增加，去年上半年較2020年底的150.6億元增加了近30個億，達(dá)到了179.95億元。
受此影響，去年上半年，寶龍地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益占所有者權(quán)益的比例，已經(jīng)達(dá)31%。
而在同一時間，寶龍地產(chǎn)的少數(shù)股東損益同比下降7.59%，達(dá)11.5億元，占所有者權(quán)益比例為22.65%。
也就是說，寶龍地產(chǎn)靠著"明股實(shí)債"，來調(diào)整凈利潤的分配。
由此看來，寶龍地產(chǎn)的各種風(fēng)險和問題，愈發(fā)明顯。
大舉拿地卻不能盡快轉(zhuǎn)化為銷量，這勢必會造成寶龍地產(chǎn)的債臺高筑。
近日，寶龍地產(chǎn)旗下多筆美元債頻繁異動，引發(fā)市場關(guān)注。
作為老牌閩系房企，寶龍地產(chǎn)一直懷揣著千億夢想。為此，近年來寶龍地產(chǎn)大舉拿地、蒙眼狂奔，雖然最終于去年突破千億大關(guān)，但也使得其盈利質(zhì)量下滑，同時債務(wù)高企。
而債券異動背后，透露著投資人對于寶龍地產(chǎn)償債能力的擔(dān)憂。
或許，寶龍地產(chǎn)的風(fēng)險在暗流涌動。
【短債壓力巨大】
2月14日，寶龍地產(chǎn)旗下多筆美元債頻繁異動，引發(fā)市場關(guān)注。
事實(shí)上，自去年下半年以來，寶龍地產(chǎn)的美元債就頻繁異動。
今年1月，寶龍地產(chǎn)的2023年到期美元債更是創(chuàng)下了近2個月內(nèi)的最大漲幅。
美元債異動，背后披露的是投資人對發(fā)行人償債能力的擔(dān)憂。
而據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，寶龍地產(chǎn)共存續(xù)8筆美元債，存續(xù)規(guī)模為24.55億美元。其中，有4筆合計8億美元債將于一年內(nèi)到期。由此可見，寶龍地產(chǎn)的美元債壓力著實(shí)不小。
然而，這還只是寶龍地產(chǎn)短債的其中一部分。
根據(jù)2021年半年報顯示，截至去年上半年，寶龍地產(chǎn)賬面上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有225.15萬元。
而在同期，寶龍地產(chǎn)的短期借款規(guī)模有206億元，應(yīng)付賬款及票據(jù)有135.8億元。也就是說，寶龍地產(chǎn)手上的現(xiàn)金，根本無法覆蓋短期借款和應(yīng)付票據(jù)這兩項。
要知道，截至去年上半年，寶龍地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為-52.97億元、投資活動現(xiàn)金流凈額-68.83億元，僅融資活動現(xiàn)金流凈額為正數(shù)，為93.67億元。
三者相加，去年上半年寶龍地產(chǎn)的現(xiàn)金流減少了28.13億元。
而從去年下半年以來，房企銷售疲軟跡象明顯，寶龍地產(chǎn)也未能"幸免"，去年未曾完成1050億元的銷售目標(biāo)。今年1月，寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額47億元，同比下降30.46%。
由此看來，在房地產(chǎn)市場銷售繼續(xù)遇冷的情況下，可以肯定的是，如今的寶龍地產(chǎn)主要還是得靠融資來補(bǔ)充現(xiàn)金流。
但是，值得注意的是，去年以來房企的融資渠道同樣收緊。
在此背景之下，寶龍地產(chǎn)發(fā)債融資的步伐也頻頻受挫。即便是成功發(fā)債，其融資規(guī)模也"大打折扣"。
如此看來，進(jìn)入2022年，寶龍地產(chǎn)的短債壓力或?qū)⒓觿 ?br />
【大舉拿地、去化不佳】
之所以債務(wù)高企，還是要?dú)w因于寶龍地產(chǎn)的規(guī)模野心。
近年來，為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模高速擴(kuò)張，盡快突破千億大關(guān)，寶龍地產(chǎn)在拿地方面表現(xiàn)的異常活躍。
數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，寶龍地產(chǎn)分別新增土儲面積573.67萬平方米、731.61萬平方米、940.1萬平方米，呈高速增長的態(tài)勢。
而進(jìn)入2021年以來，寶龍地產(chǎn)延續(xù)了大舉拿地的動作。
數(shù)據(jù)顯示，僅在2021年上半年，寶龍地產(chǎn)就新增了19宗地塊，其中84.9%位于長三角及大灣區(qū)，新進(jìn)安徽、廣東中山、廣東佛山等地。
截至2021年上半年，寶龍地產(chǎn)土儲面積約為3780萬平方米。
要知道，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳曾公開表示，"2021年公司不需要拿任何新的項目就基本接近這個(1050億元)的指標(biāo)了"。
然而，據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年寶龍地產(chǎn)在拿地方面最終花了152億元。
雖然頻頻大手筆花錢、補(bǔ)充土儲，但是寶龍地產(chǎn)的銷售去化速度，卻遠(yuǎn)不及其拿地速度。
數(shù)據(jù)顯示，2011年至2020年間，寶龍地產(chǎn)新增土儲總面積3856.28萬平方米，但累計銷售僅2033萬平方米。
這10年期間，除了2012年、2015年兩個年份，寶龍地產(chǎn)新增拿地面積小于當(dāng)年銷售面積之外，其余年份新增拿地面積均大于銷售面積。
也就是說，寶龍地產(chǎn)遲遲未能突破千億規(guī)模，根本原因在于其銷售去化表現(xiàn)不佳。
大舉拿地卻不能盡快轉(zhuǎn)化為銷量，這勢必會造成寶龍地產(chǎn)的債臺高筑。
而如今行業(yè)整體銷售疲軟，在這種背景下，寶龍地產(chǎn)或?qū)⒏悠D難。
【利潤指標(biāo)出色有疑點(diǎn)】
不過，值得一提的是，寶龍地產(chǎn)的盈利表現(xiàn)卻不錯。
2021年半年報顯示，寶龍地產(chǎn)的凈利潤為50.77億元，同比大增45.28%；歸母凈利潤為39.08，同比大增76.06%。
要知道，去年同期，寶龍地產(chǎn)的毛利為72.92億元，增幅僅為14.61%。
而寶龍地產(chǎn)的凈利潤、歸母凈利潤大增，主要還是靠"操作"。
半年報顯示，2021年上半年，寶龍地產(chǎn)在投資物業(yè)"公允價值變動損益"科目這一項上，獲得了11.77億元的收益，相當(dāng)于兩成的凈利潤。
以公允價值入賬，使得寶龍地產(chǎn)不僅可以通過"公允價值變動損益"來增加賬面利潤，還能夠使得公允價值與成本價之差額部分被計入股東權(quán)益，凈資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大，負(fù)債率也就降低。
也就是說，寶龍地產(chǎn)通過這一招，既增厚了利潤，還降低了負(fù)債率，一舉兩得。
而寶龍地產(chǎn)顯然是嘗到了甜頭，就在去年8月，寶龍地產(chǎn)曾公告稱，擬分拆寶龍房托基金在港交所主板獨(dú)立上市，也就是要發(fā)行REITs。
這一招也能夠取得一舉兩得的效果，首先能使得寶龍地產(chǎn)快速回籠資金，還能夠帶來凈利潤的大幅增長。
去年上半年，招商蛇口的"蛇口產(chǎn)園REIT"成功上市，為其到來了稅后收益14.58億元。
如此看來，寶龍地產(chǎn)的"小心思"還真不少。
而在歸母凈利潤方面，也隱藏著寶龍地產(chǎn)的操作。
去年上半年，寶龍地產(chǎn)歸母凈利潤76.06%的增幅，不僅是靠"公允價值變動損益"，還靠了對少數(shù)股東損益的"擠壓"。
近年來，寶龍地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益持續(xù)增加，去年上半年較2020年底的150.6億元增加了近30個億，達(dá)到了179.95億元。
受此影響，去年上半年，寶龍地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益占所有者權(quán)益的比例，已經(jīng)達(dá)31%。
而在同一時間，寶龍地產(chǎn)的少數(shù)股東損益同比下降7.59%，達(dá)11.5億元，占所有者權(quán)益比例為22.65%。
也就是說，寶龍地產(chǎn)靠著"明股實(shí)債"，來調(diào)整凈利潤的分配。
由此看來，寶龍地產(chǎn)的各種風(fēng)險和問題，愈發(fā)明顯。
