建發(fā)房產(chǎn)迅猛拿地是出于對規(guī)模擴(kuò)張的渴求，需要大規(guī)模拿地補(bǔ)倉。

　　上海第三輪集中供地第二日共出讓了5宗土地，其中建發(fā)房產(chǎn)率先以成交價(jià)21.49億元，溢價(jià)率8.97%拿下寶山區(qū)顧村地塊。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1至11月建發(fā)房產(chǎn)以515億元的權(quán)益拿地金額位列《2021年1—11月房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100》榜單的第11位，而其拿地面積達(dá)435萬平方米，位列此榜單第19位。

　　但據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月建發(fā)房產(chǎn)全口徑的銷售額僅位列行業(yè)第23。

　　【激進(jìn)拿地】

　　2021年已僅剩一個(gè)月的時(shí)間了。回顧過去的十一個(gè)月，建發(fā)房產(chǎn)可謂收獲滿滿。1月18日，建發(fā)房產(chǎn)旗下子公司就以12.747583億元及競配保障房面積1200平方米拿下寧波的兩宗地塊，溢價(jià)率高達(dá)36.67%，并且在1月內(nèi)又先后以16.21億元、45.8億元，溢價(jià)率30.06%拿下福建及溫州的兩宗地，彼時(shí)，建發(fā)以104億元的拿地金額力壓眾多大型房企成為1月拿地金額榜單首位。

　　2月，建發(fā)又以12.23億元、溢價(jià)率29.9%，16.69億元、溢價(jià)率65.52%，26.59億元、溢價(jià)率30.02%的價(jià)格拿下三宗地塊，并且在上海與融創(chuàng)聯(lián)手以64.52億元、溢價(jià)率36.15%拿下上海市普陀區(qū)石泉社區(qū)地塊還因高溢價(jià)被監(jiān)管部門約談警示。但這并未阻擋建發(fā)拿地的腳步，4月建發(fā)又現(xiàn)身廣州以溢價(jià)率45%的價(jià)格拿下南沙區(qū)一宗地，刷新了彼時(shí)南沙區(qū)的地價(jià)記錄。此后建發(fā)又現(xiàn)身杭州，以16.3億元，刷新杭州近兩年半的最高自持率38%拿下杭州一宗地。

　　隨后，建發(fā)又現(xiàn)身廈門、無錫、泉州等城市拿地，并成功在今年前半年以723億元的拿地金額在各大房企中突破重圍，位列彼時(shí)拿地金額榜單前3位。對于建發(fā)如此兇猛的拿地，究其原因或許是基于建發(fā)欲擴(kuò)張的原因。陳霄認(rèn)為，建發(fā)房產(chǎn)迅猛拿地是出于對規(guī)模擴(kuò)張的渴求，需要大規(guī)模拿地補(bǔ)倉。同時(shí)也體現(xiàn)出建發(fā)對于其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的重視，準(zhǔn)備大舉發(fā)力房地產(chǎn)板塊的決心。

　　【土儲緊張】

　　公開資料顯示，建發(fā)房產(chǎn)旗下的上市公司建發(fā)國際主要負(fù)責(zé)建發(fā)房產(chǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、物業(yè)管理及新興投資業(yè)務(wù)，這也意味著，建發(fā)國際將負(fù)責(zé)建發(fā)房產(chǎn)斬獲地塊的后續(xù)開發(fā)工作。

　　而建發(fā)國際近年來的土地儲備存續(xù)卻在逐年下滑。2018年至2020年分別為3.4、3.2、2.6。如上述分析師所言，如此緊張的土儲，阻擋了建發(fā)的擴(kuò)張之路，今年建發(fā)大舉拿地使得其土儲大增，但頻頻高溢價(jià)拿地也影響了建發(fā)國際的利潤空間。

　　數(shù)據(jù)顯示，前半年建發(fā)國際實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入83.96億元，同比增長240.93%；實(shí)現(xiàn)毛利潤10.5億元，同比增長100.43%；股東應(yīng)占利潤3.03億元、同比增長100.65%；與此同時(shí)，其銷售成本也大幅增長，上半年建發(fā)國際銷售成本達(dá)73.46億元，同比增長278.86%，而這也進(jìn)一步拖累了建發(fā)國際毛利率，其上半年毛利率僅為12.5%，同比下降了8.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　在此基礎(chǔ)上，建發(fā)國際銷售毛利率及銷售凈利率也較去年同期大幅下降，據(jù)Choice數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，建發(fā)國際銷售毛利率為12.5%，同比下降9.39個(gè)百分點(diǎn)；銷售凈利率3.92%，同比下降0.13個(gè)百分點(diǎn)。不僅如此，近年來建發(fā)國際上述指標(biāo)呈逐年下滑的趨勢，2018年至2020年其銷售毛利率分別為33.26%、25.86%、17.17%；銷售凈利率為12.75%、11.1%、6.48%。

　　據(jù)克爾瑞研報(bào)顯示，其毛利下降的主要原因系建發(fā)國際2018年獲取的4個(gè)項(xiàng)目，毛利率僅為3%左右，而該4個(gè)項(xiàng)目的盈利收入占比達(dá)42%，影響了上半年整體毛利率水平。顯然，年內(nèi)建發(fā)頻頻高溢價(jià)競得的地塊也會在今后影響著建發(fā)國際的盈利空間。

　　【明股實(shí)債】

　　就建發(fā)國際報(bào)表來看，除了上述指標(biāo)不盡如人意以外，似乎其他指標(biāo)都符合行業(yè)平均水平及監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。上半年，建發(fā)國際凈負(fù)債率85.1%、剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率69.8%、現(xiàn)金短債比3.29"三道紅線"均處綠檔。

　　但值得一提的是，就在去年同期時(shí)建發(fā)國際"三道紅線"還全是紅檔，僅半年，2020年末時(shí)建發(fā)國際"三道紅線"就已迅速成為綠檔。作為建發(fā)國際母公司的建發(fā)當(dāng)然給予了不少幫助，去年12月建發(fā)國際從建發(fā)處獲得了95億元的永續(xù)債貸款金額，眾所周知，永續(xù)債是房企用來降杠桿的"法寶"，年末建發(fā)國際權(quán)益總額就已達(dá)373.53億元，并且年末其近45%的借款均來自建發(fā)，且借款成本較低。克爾瑞表示，今年上半年，建發(fā)國際平均借貸成本為4.48%，在"國企"母公司的輻射下，建發(fā)國際融資成本處于行業(yè)低位。

　　不僅如此，建發(fā)國際少數(shù)股東權(quán)益也增長較快，今年上半年建發(fā)國際少數(shù)股東權(quán)益就已達(dá)266.91億元，并且2017年至2020年分別為6.12億元、45.1億元、123.12億元、195.36億元呈逐年上升的趨勢，在權(quán)益總額中的占比也逐年上升，甚至上半年少數(shù)股東權(quán)益在股東權(quán)益總額中的占比已過半，達(dá)52.52%。

　　但其歸母凈利潤在上半年的利潤總額中的占比達(dá)92%，并且在此前也均高于其所擁有的權(quán)益占比，這與少數(shù)股東權(quán)益占比形成了鮮明的對比，少數(shù)股東權(quán)益在凈利潤中的占比已嚴(yán)重不匹配，這難免不被人質(zhì)疑"明股實(shí)債"。