當(dāng)其他閩系房企紛紛邁過(guò)千億門檻時(shí)，一向穩(wěn)健的金輝集團(tuán)著急了，其不斷以“地王”身份出現(xiàn)在公開土地市場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張。

　　01

　　異動(dòng)

　　近日，在房地產(chǎn)同行風(fēng)聲鶴唳之際，金輝集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“金輝股份”)旗下債券發(fā)生較大波動(dòng)，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

　　11月25日，“19金輝01”上交所固收平臺(tái)顯示成交價(jià)90元，成交量3000手，較上日收價(jià)跌幅9.36%；前日“20金輝03”也發(fā)生一筆80元的成交。

　　此前，金輝股份下調(diào)“19金輝03”后1年票息30個(gè)基點(diǎn)至7.2%，遭到投資人全額回售，回售金額11.3億元，兌付日為11月29日。

　　據(jù)悉，金輝股份擬于11月29日至12月24日對(duì)全部回售債券進(jìn)行轉(zhuǎn)售。

　　據(jù)最新消息，金輝股份已將11.3億元連同利息8475萬(wàn)元存入指定銀行賬戶，用于11月29日“19金輝03”債券回售本金及利息支付工作。

　　《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前金輝股份存續(xù)債券10只，存續(xù)規(guī)模94.5億元，其中將有55億債券于1-3年內(nèi)到期，其面臨短期集中兌付壓力較大。

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存續(xù)債券到期分布

　　在離岸債券方面，金輝股份還存續(xù)兩只美元債，存續(xù)規(guī)模5.5億美元，明年1月將有一只3億美元債到期。

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存續(xù)美元債情況

　　據(jù)最新評(píng)級(jí)報(bào)告，目前金輝股份主體和相關(guān)債項(xiàng)信用評(píng)級(jí)均為AA+，評(píng)級(jí)展望為“穩(wěn)定”。

　　021500億負(fù)債壓頂

　　據(jù)官網(wǎng)介紹，金輝集團(tuán)于1996年在福州成立，2009年總部遷往北京，目前進(jìn)駐國(guó)內(nèi)32個(gè)核心城市，位居中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)。

　　2020年10月，金輝控股(9993.HK)在香港聯(lián)合交易所主板掛牌上市。

　　從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，金輝股份的控股股東為金輝投資，持股比例為96%，公司實(shí)際控制人為林定強(qiáng)。

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股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

　　今年前10個(gè)月，金輝銷售額為803.7億元，同比增長(zhǎng)20.7%，距離千億目標(biāo)還有一定距離。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，前九個(gè)月金輝集團(tuán)以503.7億操盤金額位居房企第47名；以326.4萬(wàn)平方米操盤面積排第41位，屬于TOP50中型房企。

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克而瑞數(shù)據(jù)

　　今年上半年，金輝共拿地17宗，規(guī)劃建筑面積221.8萬(wàn)平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積142.9萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)總額88.97億元。

　　截至2021年6月底，金輝在全國(guó)共有地產(chǎn)項(xiàng)目216個(gè)，土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)3307萬(wàn)平方米，其中97.9%的土儲(chǔ)位于強(qiáng)二線及核心三線城市。

　　今年前三季度，金輝股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入259.93億元，同比增長(zhǎng)68.57%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)20.64億元，同比增長(zhǎng)141.97%。

　　業(yè)績(jī)看似亮眼，但受結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目區(qū)域及限價(jià)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)等影響，金輝股份盈利能力卻持續(xù)下滑，其毛利率為20.31%，同比下降3.43個(gè)百分點(diǎn)。

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金輝控股毛利率

　　截至今年三季末，金輝股份總資產(chǎn)為1968.49億元，總負(fù)債1582.91億元，凈資產(chǎn)385.58億元，資產(chǎn)負(fù)債率80.41%。

　　近年來(lái)，金輝股份的財(cái)務(wù)杠桿水平高企，2020年后雖有所下降但仍高于行業(yè)平均水平，存在一定杠桿風(fēng)險(xiǎn)。

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財(cái)務(wù)杠桿水平

　　從“三道紅線”來(lái)看，半年報(bào)顯示金輝控股仍處于綠檔，但業(yè)內(nèi)對(duì)其快速降檔一直存在質(zhì)疑，認(rèn)為是依靠“明股實(shí)債”實(shí)現(xiàn)了檔位“由紅轉(zhuǎn)綠”。

　　《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，金輝股份主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的68%。

　　截至今年三季末，金輝股份流動(dòng)負(fù)債有1082.47億元，主要為應(yīng)付賬款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)83.41億元。

　　相較于短債規(guī)模，金輝股份流動(dòng)性充沛，其賬上貨幣資金有224.1億元，對(duì)短債覆蓋性良好，短期償債壓力可控。

　　在備用資金方面，截至今年3月末，金輝股份銀行授信總額有841.1億元，未使用授信額度為513.86億元，可見其財(cái)務(wù)彈性良好。

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銀行授信

　　除此之外，金輝股份還有500.44億非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借款，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)463.72億元。

　　整體來(lái)看，金輝股份剛性債務(wù)有547.13億元，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為35%。

　　在融資結(jié)構(gòu)方面，金輝股份主要以銀行貸款為主占比6成，債券占比近3成，非標(biāo)融資不到5%。

　　值得注意的是，近年來(lái)金輝股份合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目及并表合作開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模快速增長(zhǎng)，少數(shù)股東權(quán)益從2019年末40.96億增長(zhǎng)至161.78億，與少數(shù)股東損益占比不匹配，存在一定“明股實(shí)債”嫌疑。

　　從資產(chǎn)質(zhì)量看，金輝股份存貨規(guī)模超1200億，主要為開發(fā)成本，受政府限價(jià)影響，其部分存貨存在一定減值風(fēng)險(xiǎn)。

　　截至今年6月末，金輝股份受限資產(chǎn)合計(jì)711億元，占總資產(chǎn)的三成，其中受限存貨620.8億元，受限比例較高不利于資產(chǎn)流動(dòng)性。

　　總得來(lái)看，金輝股份業(yè)績(jī)雖增長(zhǎng)，但盈利能力卻持續(xù)下滑；整體債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，面臨一定償付壓力；存貨高企資產(chǎn)質(zhì)量一般。

　　03從穩(wěn)健到激進(jìn)

　　1996年，林定強(qiáng)在福州創(chuàng)立金輝集團(tuán)，并在福州收購(gòu)第一幅地塊，開發(fā)了首個(gè)項(xiàng)目--福州錦江花園。

　　2004年，金輝集團(tuán)走出福州，先后進(jìn)入重慶、西安、南京、合肥、上海等地，開啟了全國(guó)化布局。

　　五年后，林定強(qiáng)將總部遷至北京，并逐步將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、華南、西南及西北等五大區(qū)域，金輝集團(tuán)成為一家全國(guó)性房企。

　　自2013年起，金輝集團(tuán)開始籌謀上市，其先在港股申請(qǐng)上市，但遭遇招股書失效，后又轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股未果，直至2020年才登陸港股。

　　急于上市背后，是金輝集團(tuán)對(duì)融資的渴求。

　　近年來(lái)，當(dāng)其他閩系房企紛紛邁過(guò)千億門檻時(shí)，一向穩(wěn)健的金輝集團(tuán)著急了，其于2017年~2019年分別實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額445.1億、746.8億以及888.6億元。

　　為了實(shí)現(xiàn)規(guī)?；瘮U(kuò)張，金輝展開了激進(jìn)的拿地策略。

　　2017年-2019年，金輝土儲(chǔ)從500萬(wàn)平方米，擴(kuò)大至近2700萬(wàn)平方米，足足翻了5倍有余，并不斷以“地王”身份出現(xiàn)在公開土地市場(chǎng)。

　　規(guī)模擴(kuò)張下，金輝集團(tuán)負(fù)債高企、融資成本上升、毛利下滑等后遺癥開始顯現(xiàn)。另外在公司治理方面，其家族色彩濃厚，公司管理層有多名林定強(qiáng)親屬被外界所詬病。