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近日，世邦魏理仕發(fā)布《“數(shù)字”北京：數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略下的北京商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)》報告。報告分析，隨著5G、物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈等新一代信息通信技術(shù)的創(chuàng)新突破，數(shù)字經(jīng)濟和實體經(jīng)濟日趨融合，也使企業(yè)在不動產(chǎn)的使用上出現(xiàn)多元融合的新特點。隨著北京新興區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)政策不斷完善等原因，北京辦公區(qū)域格局多中心化加速。

近年來，數(shù)字經(jīng)濟對于經(jīng)濟增長的貢獻不斷提升。數(shù)字經(jīng)濟的核心部分TMT(科技、新媒體、通訊)產(chǎn)業(yè)早已成為商業(yè)地產(chǎn)需求的支柱行業(yè)之一。行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2020年北京數(shù)字經(jīng)濟規(guī)模達2.0萬億元，占GDP比重達55.9%，位列全國第一。“北京一直是全國乃至全球的科技創(chuàng)新中心，北京數(shù)字自由貿(mào)易區(qū)、北京證券交易所等將為數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造更有利的政策環(huán)境。”世邦魏理仕華北區(qū)研究部負責(zé)人孫祖天說。

根據(jù)報告，北京在教育資源、研發(fā)活動和融資環(huán)境等方面持續(xù)領(lǐng)先，綠色、健康、安全等方面的政策和措施帶來更高品質(zhì)的宜居環(huán)境和高技術(shù)人才集聚。同時，北京加快5G網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)中心建設(shè)，確保數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施支持。

從商業(yè)地產(chǎn)市場布局看，北京數(shù)字經(jīng)濟集聚優(yōu)勢凸顯。在中關(guān)村，寫字樓空置率一直徘徊在2%左右，租金一直穩(wěn)居高位，這加速了存量物業(yè)租戶結(jié)構(gòu)的更新和升級。技術(shù)更密集、租金承受能力更高的細分行業(yè)的導(dǎo)入和擴張更趨活躍。經(jīng)過多年的發(fā)展，上地、中關(guān)村軟件園也步入成熟，在此布局總部的頭部企業(yè)承租了區(qū)內(nèi)大部分面積，且仍在尋求擴租空間。越來越多未被滿足的需求還外溢至供給量更充沛的北清路、東升等園區(qū)。

望京在近期需求迅速回暖，空置率跌至5%以下，成為北京首個租金回升的商務(wù)區(qū)。這里的“To C”類互聯(lián)網(wǎng)細分產(chǎn)業(yè)生態(tài)更趨完善，旺盛需求也帶動了商務(wù)區(qū)周邊電子城園區(qū)產(chǎn)業(yè)辦公的發(fā)展，園區(qū)辦公也在不斷提升硬件和管理。

此外，隨著市場對區(qū)域配套和高品質(zhì)樓宇的逐步了解，麗澤在今年上半年連續(xù)兩個季度凈吸納量高居各子市場之首，地鐵配套趨于完善有助于導(dǎo)入更多元化的TMT租戶。麗澤區(qū)域本輪供應(yīng)的收官，也將惠及外圍的豐臺科技園;緊鄰?fù)┑难嗌瑒t吸引了來自軟件開發(fā)、電商和“互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)”企業(yè)的擴張或搬遷需求。

報告分析，隨著北京新興區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)政策不斷完善、“總部+遠程”的混合辦公模式被企業(yè)逐步采用等原因，北京辦公區(qū)域格局多中心化加速，新興區(qū)域?qū)⒅鸩将@得接受與認可。“新興區(qū)域商務(wù)氛圍處于快速發(fā)展期或培育期。”世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)部京西辦公室負責(zé)人宋海燕說。

數(shù)字經(jīng)濟需求結(jié)構(gòu)在近五年更趨集中于成熟的頭部企業(yè)。世邦魏理仕研究發(fā)現(xiàn)，頭部企業(yè)在北京選址時，大面積可租空間緊缺仍是一大難題，現(xiàn)有樓宇釋放的可租面積通常較為零散，無法滿足單一企業(yè)集中辦公需要，企業(yè)開始通過采用房地產(chǎn)組合管理、非標(biāo)準(zhǔn)辦公、購置或自建等策略，尋求替代性選擇。

世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負責(zé)人紀(jì)剛說：“企業(yè)購置辦公自用時應(yīng)提前梳理自身選址需求和標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃未來辦公場所策略，并保留一定的靈活性。同時可以嘗試與地產(chǎn)基金、機構(gòu)投資者等強強聯(lián)合，以便在融資、交易等架構(gòu)和模式上發(fā)揮更大的創(chuàng)新性和靈活性優(yōu)勢。”（記者曹政）

隨著北京新興區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)政策不斷完善 辦公區(qū)域格局多中心化加速

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