環球速讀:濱江集團拿地輕松,并不等于達成銷售目標也輕松

              逆勢擴張的濱江集團并不是沒有后顧之憂,只是其選擇了規模而已。

              文/每日財報何嬙

              從老板搖號自家開發的豪宅,到吸引74家投資機構調研,再到400億元砸向杭州土地市場,今年上半年濱江集團(002244.SZ)被業內冠予地產圈“孤勇者”的稱謂。


              (資料圖片)

              濱江集團董事長戚金興之前表示,“未來5-10年是濱江最好的時候。池塘里的水干了,有能力的企業才能長久生存下去?!彼麑I江集團今年的銷售目標定為1500億—1600億元,并計劃竣工交付項目35個。

              確實要承認,最近的濱江集團可謂展現出一派生機。中指研究院統計數據顯示,濱江集團以392億元的權益拿地金額躍居2022年上半年房企權益拿地金額榜第一位,以全口徑新增貨值912億元奪得上半年房企新增貨值榜榜首。

              《每日財報》關注到,尤其是在杭州兩輪集中供地中,濱江集團更是豪擲409億元競得23宗地塊,成為杭州名副其實的拿地大戶,使得濱江瞬間成為了話題度最高的房企。

              可放眼行業,眾所周知,從去年開始地產市場就一片暗淡,因此不禁疑問,濱江集團又是何以做到與大家背道而馳的呢?這背后是否有風險呢?

              與行業背道而馳

              回顧6月底杭州第二批集中供地,本次共掛出45宗地塊,其中超四分之一數量的地塊均被濱江集團斬獲。據了解,濱江集團一口氣拿下12宗地塊,斥資高達224.51億元,要知道在此次集中供地中總成交額為557.11億元,濱江集團就貢獻了40%,因此其也成為當場集中供地中最大的贏家。

              而早在今年4月杭州第一批集中供地中,濱江集團就曾以184.35億元的價格拿下11宗地塊,在當時超越一眾競爭對手拔得頭籌。以上就是409億23塊地的來源。

              行業的視角下,據中指研究院報告顯示,2022年1-6月,TOP100企業拿地總額6594.7億元,拿地規模同比下降60.0%。別人都“緊衣縮食”,濱江集團卻開啟擴張,這背后自然是有什么地方不一樣。

              有業內人士表示,濱江集團在今年杭州首批集中供地中拿下的11宗地塊中,大多數都是合作的,即使有些沒有合作拿地,后期也會引入一些企業合作。此外《每日財報》通過企查查發現,在首批集中供地結束后,濱江集團就成立了多家項目公司,持股比例在10%至40%之間。

              上述人士更表示,濱江集團的打法就是通過合作達到規?;l展,否則,僅靠自有資金,擴張規模肯定會遇到瓶頸。

              “規模更重要”

              公開數據顯示,今年上半年濱江集團完成銷售額683.93億元,權益銷售回款322億元,回款額比去年同期上漲6%。融資方面,濱江集團上半年平均融資成本已從去年的4.9%下降至4.7%。

              客觀而言,濱江集團基于合作達到規模發展的前提下,其并未有曝出存在資金或債務違約等狀況,且融資成本相較于其他民營房企來說都要低許多。

              但畢竟,“魚和熊掌不可得兼”。由于其權益比重較低,所以濱江集團權益銷售占比也較低。除了今年上半年數據有所體現之外,以2021年為例,克而瑞數據顯示濱江集團2021年全口徑銷售額1691.3億元,權益銷售871.5億元,權益銷售比例51.53%。

              更為夸張地在2019年,其權益銷售比例僅為37.73%,且也是在這一年濱江集團邁入了千億俱樂部,所以這不乏能夠看到,是合作開發模式為其表現起到關鍵助力作用。

              進入2022年以來,濱江集團營收凈利雙降,截至3月31日,實現營業收入61.83億元,同比下降16.79%;實現凈利潤3.725億元,同比下降23.18%;實現歸屬于母公司股東的凈利潤2.278億元,同比下降42.69%;歸母凈利潤率3.71%,同比減少1.64個百分點。

              由此可見,逆勢擴張的濱江集團并不是沒有后顧之憂,只是在盈利能力與規模中,其選擇了后者而已,而隨著濱江集團的擴張,難保其此后盈利能力不會再次下降。

              此外,地產寒冬的大背景下,近幾年各大房企都拿多元化講故事,濱江集團也不例外。早在2019年,濱江集團正式提出以房地產開發為主業,服務、租賃、酒店、養老、產業投資為輔業的“1+5”發展戰略。2020年開始組建養老團隊,投資新能源、互聯網、大健康項目,布局養老和產業投資領域。然而,新業務宣傳得響亮但其成效卻不盡如人意。

              數據顯示,2021年濱江集團除了房產銷售營收占比為96.6%以外,房產項目管理服務、房產租賃、酒店業、其他業務占比分別為1.5%、0.7%、0.4%、0.9%。尤其是租賃業務的毛利率自2019年出現明顯下降,2021年毛利率僅為1.8%。

              濱江集團提出2022年的銷售目標為1500億元至1600億元,但眼下年已過半,其目標完成度還不及最低目標的50%。因此下半年,“地產圈孤勇者”想順利完成目標,恐怕并不容易。

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