正榮地產苦熬寒冬，春天還遠嗎？
來源：杠桿地產
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2022-02-21 10:21:08
寒冬難熬。繼2021年末的樓盤“骨折價”風波后，至少從公開報道來看，正榮地產的2022年開局似乎并不順利。
股價閃崩、1月銷售額同比下滑、評級下降……每一個看上去都讓人憂心忡忡。杠桿地產一位朋友2021年買了正榮的期房，最近也開始不淡定了。
正榮地產到底還好嗎？
01
多事之冬
從最近的事兒開始說起。
據大眾證券報，2月16日，正榮地產公司債“20正榮03”上午交易再次出現異常波動。根據上交所發布公告，“20正榮03”再次遭遇臨時停牌。Wind顯示，“20正榮03”16日開盤后最大跌幅為25.48%。
前兩天的2月14日，穆迪將正榮地產的公司家族評級由“B1”下調至“B3”，將其高級無抵押評級由“B2”下調至“Caa1”，評級展望由“穩定”調整為“負面”。
同樣是這天，正榮發布自愿性公告，稱：
“對于此前有媒體報告其證券的成交價下跌及成交量增加，其或許歸因于互聯網上刊發的關于本公司、其控股股東歐宗榮先生及/或其離岸債務證券的若干報章。董事會謹此澄清該等報章屬不實且虛假”。同時聲明“在就本公司作出在有關情況下一切屬合理的相關查詢后，董事會確認本集團的營運仍屬正常，且本集團繼續照常開展其業務。”
從正榮地產最近一周的股價走勢來看(如上圖)，市場似乎對這份公告并不領情。杠桿地產看到，截至2月18日收盤，正榮地產每股價格0.87港元，自2月11日起就持續呈走跌態勢。
對于正榮地產而言，2月11日是值得銘記的一天。這一天發生了兩件大事，桿友們估計都有所耳聞。
一是股債雙殺。股價跌去三分之二，債券價格普遍跌去四成以上；關聯的正榮服務股價也出現暴跌。正榮地產公告說是受傳言影響，也有回應說或有機構惡意做空再買入。“或有”二字充分體現了我國漢語的博大精深，整齊劃一的“做空”報道，也不得不讓人浮想聯翩背后正榮地產的動作。
情人節這天，正榮地產的第二件大事就是公布了2022年1月的銷售額，情況不容樂觀。1月份，正榮地產連同合營公司及聯營公司的累計合約銷售金額約為78.97億元，銷售建筑面積約為491034平方米，平均售價約為每平米人民幣16100元。
上述三項數據在2021年分別為111.97億元、646213平米、17300元，2022年分別同比下滑了29.5%、24%、6.9%。當然行業巨頭多數如此。
但對比處于至暗時刻的2020年1月，正榮地產的今年1月還是稍微好點。2020年1月上述三項數據分別為69.94億元、447140平米、15600元。
02
正榮地產欠了多少錢？
一系列風波背后，不禁讓人好奇：正榮地產到底欠了多少錢？財務情況還好嗎？2021年的年報還沒出，從2021半年報來看，正榮地產總負債2033.05億元，比2020年的1837.8億元增加了接近200億，同比增幅為10.62%。
截至2021年6月30日，正榮地產有未償還的銀行及其他借款總計453.46億元，2020年末這一數字為417.61億元，略有增長。
以2021年6月末為參照，正榮地產需一年內償還的債務為203.43億元，比2020年末的195.49增加了不到10個億。
兩年內需要償還的債務為418.53億元，比2020年末增加了一丟丟。
此外杠桿地產注意到，正榮地產2021上半年凈利潤同比增長17.98%，主要原因是其他收入及收益的同比猛增。報告期內，正榮地產這部分收益為12.76億元，2020年同期為4.02億元，增加了8個多億。
這8多億的來源主要是“出售附屬公司的收益”。這是賣資產保利潤的節奏還是？
“明股實債”重災區非控股權益上，正榮地產也頗為微妙。如2021上半年，今年上半年，正榮地產的15億元凈利潤里，非控股股東所占凈利潤3.38億元，占比大概在22.53%。但正榮地產的非控股權益，卻占到了當期凈資產的53.93%。這又是什么節奏？
境外債方面，根據中國房地產報，Wind數據顯示，正榮地產當前有15筆處于存續期的境外債，余額合計約48.92億美元。2022年有5筆境外債到期，金額合計23.33億美元。
另有9筆境內信用債，合計存量規模為57.9億元，其中2022年有3筆到期。還有一筆10億元的公司債于9月14日進入回售期。
正榮地產的融資成本也不低。克而瑞數據顯示，2020年以來，房企海外發行美元債的平均成本在6%左右。正榮地產目前存續的境外債最高的利率有9%多，平均利率接近7%。
如穆迪副總裁兼高級分析師CedricLai所言:
“評級下調反映出正榮地產的再融資和違約風險加劇，原因是該公司業務疲軟、融資渠道惡化以及未來12個月的大量債務到期。負面展望反映出正榮地產在未來6-12個月內解決債務到期問題的能力存在不確定性。”
03
抄底還是逃跑？
在市場一片哀嚎聲中，也有默默吃肉的。比如江蘇經濟報報道，就在2月11日正榮股價閃崩時，有行業大咖火線抄底，20分鐘大賺58%瀟灑走人。杠桿地產身邊也有……
正榮地產還有恢復動力嗎？2022年房企償債大年，黑鐵時代大家都不好過。股價方面，大概率也不會高到哪去。
就如開年來，房地產利好消息不少，今天更是傳來了有城市下調首套套房利率至20%的消息。但地產股還是沒蹦跶起來，這說明無論坐莊的還是小散，基本都知道房地產短期沒啥搞頭了。
但別忘了，作為我國經濟增長的一大引擎，房地產這個發動機決不能熄火，這也是常識。從價值投資角度來看，對優質地產股低位買入，長期持有的邏輯應該不會被撼動。前提是公司好。
對于正榮地產而言，只要不成為下一個某大，就還有回升機會。話說回來，刀尖上跳舞，也不是一般小散能hold住的。
希望春天不會太遠。
股價閃崩、1月銷售額同比下滑、評級下降……每一個看上去都讓人憂心忡忡。杠桿地產一位朋友2021年買了正榮的期房，最近也開始不淡定了。
正榮地產到底還好嗎？
01
多事之冬
從最近的事兒開始說起。
據大眾證券報，2月16日，正榮地產公司債“20正榮03”上午交易再次出現異常波動。根據上交所發布公告，“20正榮03”再次遭遇臨時停牌。Wind顯示，“20正榮03”16日開盤后最大跌幅為25.48%。
前兩天的2月14日，穆迪將正榮地產的公司家族評級由“B1”下調至“B3”，將其高級無抵押評級由“B2”下調至“Caa1”，評級展望由“穩定”調整為“負面”。
同樣是這天，正榮發布自愿性公告，稱：
“對于此前有媒體報告其證券的成交價下跌及成交量增加，其或許歸因于互聯網上刊發的關于本公司、其控股股東歐宗榮先生及/或其離岸債務證券的若干報章。董事會謹此澄清該等報章屬不實且虛假”。同時聲明“在就本公司作出在有關情況下一切屬合理的相關查詢后，董事會確認本集團的營運仍屬正常，且本集團繼續照常開展其業務。”
從正榮地產最近一周的股價走勢來看(如上圖)，市場似乎對這份公告并不領情。杠桿地產看到，截至2月18日收盤，正榮地產每股價格0.87港元，自2月11日起就持續呈走跌態勢。
對于正榮地產而言，2月11日是值得銘記的一天。這一天發生了兩件大事，桿友們估計都有所耳聞。
一是股債雙殺。股價跌去三分之二，債券價格普遍跌去四成以上；關聯的正榮服務股價也出現暴跌。正榮地產公告說是受傳言影響，也有回應說或有機構惡意做空再買入。“或有”二字充分體現了我國漢語的博大精深，整齊劃一的“做空”報道，也不得不讓人浮想聯翩背后正榮地產的動作。
情人節這天，正榮地產的第二件大事就是公布了2022年1月的銷售額，情況不容樂觀。1月份，正榮地產連同合營公司及聯營公司的累計合約銷售金額約為78.97億元，銷售建筑面積約為491034平方米，平均售價約為每平米人民幣16100元。
上述三項數據在2021年分別為111.97億元、646213平米、17300元，2022年分別同比下滑了29.5%、24%、6.9%。當然行業巨頭多數如此。
但對比處于至暗時刻的2020年1月，正榮地產的今年1月還是稍微好點。2020年1月上述三項數據分別為69.94億元、447140平米、15600元。
02
正榮地產欠了多少錢？
一系列風波背后，不禁讓人好奇：正榮地產到底欠了多少錢？財務情況還好嗎？2021年的年報還沒出，從2021半年報來看，正榮地產總負債2033.05億元，比2020年的1837.8億元增加了接近200億，同比增幅為10.62%。
截至2021年6月30日，正榮地產有未償還的銀行及其他借款總計453.46億元，2020年末這一數字為417.61億元，略有增長。
以2021年6月末為參照，正榮地產需一年內償還的債務為203.43億元，比2020年末的195.49增加了不到10個億。
兩年內需要償還的債務為418.53億元，比2020年末增加了一丟丟。
此外杠桿地產注意到，正榮地產2021上半年凈利潤同比增長17.98%，主要原因是其他收入及收益的同比猛增。報告期內，正榮地產這部分收益為12.76億元，2020年同期為4.02億元，增加了8個多億。
這8多億的來源主要是“出售附屬公司的收益”。這是賣資產保利潤的節奏還是？
“明股實債”重災區非控股權益上，正榮地產也頗為微妙。如2021上半年，今年上半年，正榮地產的15億元凈利潤里，非控股股東所占凈利潤3.38億元，占比大概在22.53%。但正榮地產的非控股權益，卻占到了當期凈資產的53.93%。這又是什么節奏？
境外債方面，根據中國房地產報，Wind數據顯示，正榮地產當前有15筆處于存續期的境外債，余額合計約48.92億美元。2022年有5筆境外債到期，金額合計23.33億美元。
另有9筆境內信用債，合計存量規模為57.9億元，其中2022年有3筆到期。還有一筆10億元的公司債于9月14日進入回售期。
正榮地產的融資成本也不低。克而瑞數據顯示，2020年以來，房企海外發行美元債的平均成本在6%左右。正榮地產目前存續的境外債最高的利率有9%多，平均利率接近7%。
如穆迪副總裁兼高級分析師CedricLai所言:
“評級下調反映出正榮地產的再融資和違約風險加劇，原因是該公司業務疲軟、融資渠道惡化以及未來12個月的大量債務到期。負面展望反映出正榮地產在未來6-12個月內解決債務到期問題的能力存在不確定性。”
03
抄底還是逃跑？
在市場一片哀嚎聲中，也有默默吃肉的。比如江蘇經濟報報道，就在2月11日正榮股價閃崩時，有行業大咖火線抄底，20分鐘大賺58%瀟灑走人。杠桿地產身邊也有……
正榮地產還有恢復動力嗎？2022年房企償債大年，黑鐵時代大家都不好過。股價方面，大概率也不會高到哪去。
就如開年來，房地產利好消息不少，今天更是傳來了有城市下調首套套房利率至20%的消息。但地產股還是沒蹦跶起來，這說明無論坐莊的還是小散，基本都知道房地產短期沒啥搞頭了。
但別忘了，作為我國經濟增長的一大引擎，房地產這個發動機決不能熄火，這也是常識。從價值投資角度來看，對優質地產股低位買入，長期持有的邏輯應該不會被撼動。前提是公司好。
對于正榮地產而言，只要不成為下一個某大，就還有回升機會。話說回來，刀尖上跳舞，也不是一般小散能hold住的。
希望春天不會太遠。
