2021年物業(yè)股們經(jīng)歷了政策支持帶來的股價(jià)業(yè)績齊升的“美好”，也經(jīng)歷過地產(chǎn)監(jiān)管趨嚴(yán)、房企信用事件爆發(fā)帶來的估值回調(diào)，但相較于其他暴跌的板塊，物業(yè)股整體呈現(xiàn)大起大落后的“平穩(wěn)”趨勢(shì)。

　　近日，中國金茂(00817.HK)旗下金茂物業(yè)服務(wù)發(fā)展有限公司(以下簡稱“金茂服務(wù)”)通過港交所上市聆訊，這意味著，金茂服務(wù)的上市已基本板上釘釘。值得一提的是，這是在物業(yè)股上市潮褪去背景下，近2個(gè)月來唯一成功過會(huì)的物企。

　　招股書顯示，2018年-2021年9月，公司在管建筑面積分別為1020萬平方米、1270萬平方米、1770萬平方米及2320萬平方米，報(bào)告期內(nèi)持續(xù)增長。根據(jù)公開資料顯示，截至2021年中期，上市物業(yè)合約面積均值達(dá)1.78億平方米。

　　與頭部物管企業(yè)相比，金茂服務(wù)的規(guī)模不算大，但其盈利能力突出：2018年-2020年，金茂服務(wù)的收入分別為5.75億元、7.88億元、9.44億元，復(fù)合年增長率為28.2%，2021年前9個(gè)月的收入為10.49億元；報(bào)告期內(nèi)，金茂服務(wù)實(shí)現(xiàn)利潤分別約為1750萬元、2260萬元、7710萬元、1.09億元，復(fù)合年增長率逾110.0%。

　　根據(jù)業(yè)內(nèi)初步測算物業(yè)服務(wù)的市場約為3萬億+。基于市場邊界的拓展，這一數(shù)字未來可能會(huì)持續(xù)增大。雖然和約20萬億的房產(chǎn)交易市場無法相比，但物業(yè)服務(wù)市場的持續(xù)性更強(qiáng)，現(xiàn)金流也更為合理。

　　物業(yè)賽道規(guī)模足夠大，但也是一個(gè)“長坡厚雪”的賽道，分化整合大幕早已開啟。除了提升規(guī)模和運(yùn)營能力外，線上平臺(tái)、數(shù)字化管理、本地化服務(wù)、城市服務(wù)等對(duì)更多服務(wù)內(nèi)涵的滿足也展開了全面探索與較量。

　　這家定位于“品質(zhì)生活服務(wù)商”和“城市運(yùn)營服務(wù)商”的物企，兼具央企背景、高速增長優(yōu)勢(shì)的后起之秀，正成為覆蓋多業(yè)態(tài)、服務(wù)多元客戶、高速成長的智慧化發(fā)展的標(biāo)桿企業(yè)，也備受資本市場期待。

　　專注高端物業(yè)服務(wù)，營收、凈利雙增長

　　據(jù)了解，金茂服務(wù)是全球500強(qiáng)企業(yè)中國中化集團(tuán)公司旗下中國金茂控股集團(tuán)有限公司的全資子公司。受惠中國金茂的快速擴(kuò)展，為中國金茂及其合營企業(yè)和聯(lián)營公司開發(fā)的項(xiàng)目提供各種物業(yè)管理服務(wù)，服務(wù)的項(xiàng)目類型涵蓋高端住宅、高端寫字樓、大型商業(yè)綜合體、政府機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校等多個(gè)業(yè)態(tài)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年度，金茂服務(wù)實(shí)現(xiàn)總收入分別為5.75億元、7.89億元和9.44億元，2018年至2020年的復(fù)合年增長率為28.2%。截至2021年前9月30日，其總收入達(dá)10.49億萬元，實(shí)現(xiàn)利潤1.09億元。同期利潤分別為1750萬元、2260萬元、7710萬元和1.09億元。

　　營收、凈利雙增的背后是近年來金茂服務(wù)規(guī)模的提升和專注品質(zhì)生活服務(wù)的高端物業(yè)定位帶來的較高毛利率水平。

　　從規(guī)模上來看，金茂服務(wù)2018-2020年間合約建筑面積由2190萬平方米增至4050萬平方米，復(fù)合年增長率36%。截至2021年9月30日，合約建筑面積約4570萬平方米，在管總建筑面積為2320萬平方米，涵蓋中國22個(gè)省、自治區(qū)及直轄市的47座城市。

　　從行業(yè)現(xiàn)狀看，在全國22個(gè)城市集中供地的政策背景下，物業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)鏈中的重要一環(huán)，低毛利成為服務(wù)商亟待解決的難題。未來行業(yè)一定會(huì)是用服務(wù)力打動(dòng)市場的硬核時(shí)代。

　　近年，金茂物業(yè)加速轉(zhuǎn)型升級(jí)，定位“品質(zhì)生活服務(wù)商”及“城市運(yùn)營服務(wù)商”，并制定了“一縱、一橫、一體系”的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，在業(yè)態(tài)、服務(wù)多元客戶、搭建智慧化平臺(tái)做出探索。

　　值得注意的是，公司依靠優(yōu)質(zhì)服務(wù)形成的行業(yè)口碑，帶來了較高的品牌溢價(jià)。2018-2020年，金茂服務(wù)在管物業(yè)的平均物業(yè)管理費(fèi)分別約為6.2元/平方米、5.9元/平方米和5.4元/平方米，同期，中指研究院公布的物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的行業(yè)平均水平分別為4.2元/平方米、3.9元/平方米和3.84元/平方米。截至2021年9月，金茂服務(wù)平均物業(yè)管理費(fèi)為4.9元/平方米。

　　物企上市潮褪去增值服務(wù)與科技含量成為估值關(guān)鍵

　　過去一年，港股物業(yè)板塊估值出現(xiàn)較大變化，部分物企的市值大幅度縮水。可以看出，多數(shù)物企下跌和關(guān)聯(lián)房企有關(guān)，受房地產(chǎn)行業(yè)的不利影響，新上市的物企面臨估值考驗(yàn)。

　　有券商分析指出，從物管行業(yè)競爭格局上來看，目前市場集中度提升過程還沒有完成。進(jìn)入成熟期后，完善的增值服務(wù)體和科技賦能帶來的降本增效，會(huì)帶動(dòng)物業(yè)管理公司從粗獷成長向精細(xì)化運(yùn)營轉(zhuǎn)發(fā)，利潤率的改善也會(huì)有空間，但這要求物管企業(yè)擺脫傳統(tǒng)運(yùn)營模式。

　　而金茂服務(wù)提升品牌形象的同時(shí)，也不斷通過技術(shù)、數(shù)字化、多元化進(jìn)行滲透，從而獲得邊界突破和服務(wù)溢價(jià)。比如，公司不斷探索社區(qū)服務(wù)新模式、針對(duì)業(yè)主需求不斷擴(kuò)大服務(wù)范圍，并依托大數(shù)據(jù)平臺(tái)和互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，開展智慧社區(qū)建設(shè)，通過科技賦能，智慧驅(qū)動(dòng)，進(jìn)一步加速夯實(shí)高端的服務(wù)品質(zhì)。

　　開展高端物業(yè)服務(wù)，公司在服務(wù)內(nèi)容及軟硬件標(biāo)準(zhǔn)上的投入自然高，以達(dá)到較高的服務(wù)品質(zhì)與滿意度。在智慧社區(qū)建設(shè)方面，智能社區(qū)服務(wù)涉及“智慧社區(qū)、智慧運(yùn)營、智慧生活”三方面。以望京金茂府為例，在業(yè)主高關(guān)注的生活動(dòng)線上增加科技投入，通過改造將數(shù)字化融入人行、車行、電梯、園區(qū)、安防、照明等具體場景；借助視頻實(shí)時(shí)監(jiān)控設(shè)備設(shè)施運(yùn)行，保障業(yè)主的安全與生活體驗(yàn)。

　　開拓新業(yè)務(wù)增量，提高業(yè)績?cè)鲩L確定性

　　從開發(fā)商類型來看，金茂物業(yè)的合約面積共有90%來自于中國金茂及其關(guān)聯(lián)方，在管面積共有86%來自于中國金茂及其關(guān)聯(lián)方。

　　為提升自身外拓能力，2021年開始金茂服務(wù)便頻頻與政企合作，其中城市運(yùn)營服務(wù)亦是金茂物業(yè)未來的業(yè)務(wù)亮點(diǎn)之一。

　　2月10日，其聯(lián)合嘉善經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)共同成立嘉善嘉茂城市公共資源管理有限公司;此后5月份又在城市服務(wù)領(lǐng)域再次布局，與地方國資企業(yè)舟山東港集團(tuán)正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，并成立了合資公司舟山東大金茂;之后金茂服務(wù)與中化藍(lán)天合資成立浙江中藍(lán)鑫茂園區(qū)管理有限公司;同年9月再度牽手地方政府，與南京新堯新城管委會(huì)正式簽署戰(zhàn)略合作。

　　金茂服務(wù)稱，本次IPO募資所得主要用于收購、投資其他有潛力的物企并擴(kuò)大與相關(guān)業(yè)務(wù)協(xié)同的供應(yīng)商等合作；升級(jí)公司智慧服務(wù)管理系統(tǒng)；用于企業(yè)運(yùn)營資金及一般用途等。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，金茂服務(wù)以一二線城市的高端物業(yè)為主，平均物業(yè)管理費(fèi)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，隨著金茂服務(wù)城市項(xiàng)目密度提升，管理成本下降，毛利率仍然有較大的提升空間；得益于其母公司中國金茂在土儲(chǔ)方面的快速增長，金茂服務(wù)的在管面積增長具有很強(qiáng)的確定性，為其業(yè)績持續(xù)增長提供強(qiáng)邏輯基礎(chǔ)。同時(shí)，除了基礎(chǔ)物管服務(wù)的市場化發(fā)展，近年金茂服務(wù)亦積極開拓社區(qū)增值服務(wù)、城市服務(wù)等多元增長極，長期來看物管公司增值服務(wù)業(yè)務(wù)的增長能夠逐步降低其對(duì)房地產(chǎn)周期的依賴，為公司業(yè)務(wù)的多元化和利潤空間提供充足的保證。