文|天一

　　千億目標尚未成功，中交地產內部卻已經人員大換洗，提出目標的李永前也辭去了公司總裁職務。更不巧的是，計劃剛剛推進兩年，房地產行業卻遇到寒冬，負債壓頂，資金流受困，中交地產的目標怕是懸了，如今企業紛紛選擇了自保為先，中交地產怕是也不例外了。

　　中交地產發布了公司及控股子公司對外擔?？傤~已超過歸母凈資產的100%的公告，且同一天還發布了對子公司提供擔保的公告。

　　在此之前，中交地產除了頻繁密集的為子公司提供擔保外，還多次向母公司借款。

　　缺錢的的一大原因是中交早前宣布的千億目標，雖然前不久中交地產銷售額確實達到了當年目標，但利潤反而有所下降。再加上激進擴張導致負債攀升，資金流拉緊，一度踩了“三道紅線”中的兩道。

　　在房地產行業紛紛只求自保的大環境下，中交地產的千億目標怕是已經難實現了。

　　【擔保額超過歸母凈資產】

　　2月7日，中交地產(000736.SZ)發布公告，公司及控股子公司對外擔保總額已超過最近一期經審計歸母凈資產的100%，對資產負債率超過70%的單位擔保金額已超過最近一期經審計歸母凈資產的50%，合并報表外單位擔保金額已超過最近一期經審計歸母凈資產的30%，請投資者充分關注擔保風險。

　　截止2021年12月31日，中交地產為控股子公司及控股子公司之間提供擔保余額137.37億元，占2020年末歸母凈資產的448.73%。對不在合并報表范圍內的參股公司擔保余額為29.92億元，占2020年末歸母凈資產的97.72%。

　　雖說目前沒有逾期擔保，但擔?？偙戎爻^了歸母凈資產100%，可以說風險非常大了，但即便如此，中交地產近期依舊頻頻對外擔保。

　　就在公告發布同日，中交地產股份有限公司公告披露，全資子公司深圳中交房地產有限公司持有惠州中交雅頌置業有限公司99.95%股權，惠州中交雅頌由于經營需要，向中國建設銀行股份有限公司惠州市分行申請貸款6億元。

　　中交地產就該筆借款提供連帶責任保證擔保不超過59,970萬元，惠州中交雅頌就中交地產提供擔保部分向中交地產提供反擔保。

　　根據公告披露，2022年中交地產向控股子公司新增擔保額度共計147.59億元，其中，向資產負債率70%以上的控股子公司新增擔保額度140.89億元，向資產負債率70%以下的控股子公司新增擔保額度6.7億元。

　　就像中交地產公告中顯示的那樣，這并不是近期中交第一次為子公司提供擔保了。

　　就在不久前的1月26日，中交地產為惠州中交置業提供連帶責任保證擔保不超過99960萬元。

　　12月15日，中交地產為項目公司鄭州濱悅房地產開發有限公司提供擔保進展情況，涉及金額為人民幣3200萬元。

　　10月26日，中交地產為全資子公司中交世茂擔保不超過66,599.47萬元，中交世茂向中交地產提供相應反擔保。

　　10月20日，中交地產為持有62%股權的子公司昆明中交熙盛，申請固定資產貸款不超過15億元，中交地產為上述融資事項提供全額連帶責任保證擔保。

　　除此之外，更早之前，中交地產還連續為8家資產負債率超過70%的子公司提供了擔保以這些密集的擔保公告可以看出，中交地產似乎有些缺錢啊。

　　【多次向母公司借款擴張】

　　除了頻繁為子公司擔保，此前的2021年中交地產向控股股東中交房地產集團借款了兩次，兩次額度都是不超過一百億，年利率不超過10%。

　　這也不是中交地產第一次向中交地產集團借錢，早在2017年中交地產就已經開始幾十億的借款了。

　　后來，中交地產前任總裁李永前為中交地產定下了業績目標，"2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠在千億之上"，而想要擴張規模完成定下的千億目標，資金的助力是不可或缺的，也是從目標定下開始開始，2019年之后向中交集團的借款金額也越來越大。

　　2020年開始，中交地產開始與中交房地產集團簽署年度借款框架合同。其中，2020年內借款額度為不超過80億元，2021年內借款額度不超過100億元。

　　有了母公司的資金做靠背，中交地產便開始了擴張第一步。

　　2020年，中交共新增土地30宗，較2019年的15宗增長100%，計容建筑面積增長176.90%至635.59萬方，土地購置總價款535.80億元。

　　2021年中交地產仍保持較大拿地力度。據克而瑞數據顯示，2021年全年中交地產新增土地價值411.5億元，新增土地建面541.5萬方，新增貨值852.8億元。

　　得益于豐厚的土地儲備，中交地產2020年銷售額達到533億元，同比增長81.37%，超額完成目標，但營收和利潤總額則同比分別減少12.54%、18.26%。在沖擊千億的道路上，雖然銷售額顯著提升，利潤反而略有下降。

　　【負債承壓，資金流收緊，利潤驟降】

　　據2021年第三季度報告顯示，2021年7-9月，公司營業收入約為10.37億元，同比減少48.80%；歸母凈利潤約為-1.60億元，同比減少199.04%。2021年1-9月，公司營業收入約為59.86億元，同比減少25.43%；歸母凈利潤約為180.69萬元，同比減少99.37%。

　　對于歸母凈利潤的驟減，中交地產解釋稱本期房屋交付面積較上年同期有所降低，導致毛利潤降低；期內新獲取的項目數量及土地儲備面積均大幅超過以往，多數項目尚處于前期開發階段，新項目所需人員增加，導致管理費用增加；公司預計在本報告期達到預售節點的項目較上年同期增加，因此銷售費用相應增加。

　　在激進擴張之下，中交地產的現金流收緊，負債承壓。

　　截止2021年三季度末公司經營活動產生的現金流量凈額約為-134億元，較上年末減少5.65%。期內，公司一年內到期的非流動負債約為148.99億元，較上年末增長156.07%；短期借款約為19.28億元，較上年末減少約13.9%，合計168.27億元，而中交地產的貨幣資金約為168.31億元，只能算勉強能達到覆蓋。

　　除此之外，由于本期銷售費用較上期增長45.75%達到4.11億元，極速升高的銷售費用擠壓了利潤空間。

　　同時，中交地產的資產負債率為88.46%，凈負債率為265.08%，踩中央行和國家住建部規定的“三道紅線”中的兩道。

　　值得一提的是，今年春節前，由于銷售業績不理想，加上資金緊張，中交地產宣布，將扣發公司管理層和公司總部所有員工2021年度的年終獎。

　　千億目標尚未成功，中交地產內部卻已經人員大換洗，提出目標的李永前也辭去了公司總裁職務。更不巧的是，計劃剛剛推進兩年，房地產行業卻遇到寒冬，負債壓頂，資金流受困，中交地產的目標怕是懸了，如今企業紛紛選擇了自保為先，中交地產怕是也不例外了。