文|梁華梁

　　一邊是要"精簡(jiǎn)"結(jié)構(gòu)降低管理費(fèi)用、發(fā)債融資并購(gòu)項(xiàng)目，目的是提高上市公司的盈利能力，另一邊還頻頻為上市公司"輸血"、改善負(fù)債指標(biāo)，建發(fā)房產(chǎn)對(duì)于建發(fā)國(guó)際的支持，絕對(duì)稱得上的盡心盡力了。

　　對(duì)于房企而言，異常艱辛的2021年已經(jīng)過(guò)去了。

　　但是，即便是進(jìn)入2022年，房企仍要面對(duì)行業(yè)的不確定性，連國(guó)企都不能掉以輕心。

　　近日，建發(fā)房產(chǎn)啟動(dòng)組織架構(gòu)調(diào)整，將原有的5大區(qū)域，合并為3個(gè)集群。

　　有分析認(rèn)為，建發(fā)房產(chǎn)此舉是為了收縮戰(zhàn)線，依靠?jī)?yōu)化內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)來(lái)降低管理成本，進(jìn)而提高盈利能力。

　　而幾乎是在同一時(shí)間，建發(fā)房產(chǎn)成功發(fā)行兩筆、共計(jì)10億元的中期票據(jù)，用于并購(gòu)其他項(xiàng)目公司股權(quán)。

　　一邊"精簡(jiǎn)"結(jié)構(gòu)、節(jié)衣縮食，一邊又發(fā)債并購(gòu)，建發(fā)房產(chǎn)此番操作有何深意？

　　【擴(kuò)張之路不暢，"精簡(jiǎn)"組織結(jié)構(gòu)】

　　日前，有消息稱，建發(fā)房產(chǎn)啟動(dòng)組織架構(gòu)調(diào)整，將原有的海西、東南、華東、華南、華中5大區(qū)域，合并為3個(gè)集群。

　　其中華南區(qū)域并入海西集群，華中區(qū)域項(xiàng)目分別被并入海西集群和華東集群。

　　據(jù)悉，建發(fā)房產(chǎn)華南區(qū)域包括廣州、深圳、珠海、佛山等城市；華中區(qū)域則包括長(zhǎng)沙、武漢、株洲、黃石等城市。

　　作為一家深耕于福建區(qū)域的地方國(guó)企，建發(fā)房產(chǎn)面對(duì)有限的市場(chǎng)容量，也希望向外擴(kuò)張，借機(jī)擴(kuò)大規(guī)模。

　　因此，近年來(lái)建發(fā)房產(chǎn)通過(guò)全國(guó)范圍的"兇猛拿地"來(lái)積極補(bǔ)倉(cāng)。

　　根據(jù)克而瑞最新數(shù)據(jù)，2021年建發(fā)房產(chǎn)新增土地貨值1766.6億元，位列排行榜第12位。

　　例如，在此次被精簡(jiǎn)的華中區(qū)域，即便是在剛剛過(guò)去的2021年12月，建發(fā)房產(chǎn)的拿地?zé)崆橐廊徊粶p。

　　去年12月舉行的長(zhǎng)沙第三批地塊出讓競(jìng)拍，建發(fā)房產(chǎn)除了單獨(dú)競(jìng)得雨花區(qū)黎托街道和紅旗路商住地外，還以16.5億元的權(quán)益金額聯(lián)合拿地，一舉成為拿地金額最高的房企。

　　不過(guò)，與之形成鮮明對(duì)比的是，2021年建發(fā)房產(chǎn)以592億元的銷售金額，排名銷售榜50名開外。

　　此外，盡管擴(kuò)張兇猛，但建發(fā)房產(chǎn)在部分城市的發(fā)展并不是一帆風(fēng)順，其經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和深耕力度并不令人滿意。

　　例如，同樣是在長(zhǎng)沙，2021年，建發(fā)房產(chǎn)某樓盤就曾因質(zhì)量問(wèn)題遭遇業(yè)主投訴維權(quán)。

　　而對(duì)于建發(fā)房產(chǎn)此次調(diào)整組織結(jié)構(gòu)，有分析認(rèn)為，建發(fā)房產(chǎn)不是不擴(kuò)張了，而是要聚焦，在優(yōu)勢(shì)區(qū)域進(jìn)行深耕。

　　但是說(shuō)到底，建發(fā)房產(chǎn)是要"精簡(jiǎn)"人員了。

　　【高溢價(jià)拿地后果顯現(xiàn)，靠并購(gòu)"撿漏"】

　　"精簡(jiǎn)"人員的目的，還是為了降低管理成本，從而擴(kuò)大盈利能力。

　　數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)建發(fā)房產(chǎn)旗下上市公司——建發(fā)國(guó)際的利潤(rùn)指標(biāo)均持續(xù)下滑。2018年-2020年，其毛利率分別為33.26%、25.86%、17.17%，凈利率為12.75%、11.1%、6.48%，下滑幅度非常大。

　　而在2021年上半年，建發(fā)國(guó)際的毛利率降至12.5%，凈利率更是只有3.92%。

　　之所以出現(xiàn)這種情況，還是與建發(fā)房產(chǎn)瘋狂拿地有關(guān)。

　　為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模的高速擴(kuò)張，建發(fā)房產(chǎn)不僅拿地?zé)崆楦邼q，甚至頻頻高溢價(jià)拿地。

　　比如2021年1月，建發(fā)房產(chǎn)以12.7億元及競(jìng)配保障房面積1200平方米拿下寧波的兩宗地塊，溢價(jià)率高達(dá)36.67%。

　　2月，建發(fā)房產(chǎn)在上海與融創(chuàng)聯(lián)手以64.52億元、溢價(jià)率36.15%拿下一宗地塊，還因高溢價(jià)被監(jiān)管部門約談。

　　即便是在最近的2021年12月，建發(fā)房產(chǎn)仍以5.9億元的價(jià)格拿下南寧東葛路地塊，溢價(jià)率高達(dá)52%。

　　地拿貴了，盈利水平自然要受到極大的影響。

　　對(duì)此，建發(fā)房產(chǎn)首先想到了減低管理成本。只不過(guò)，管理成本又能省幾個(gè)錢，還得從拿地方面下功夫。

　　就在1月26日，建發(fā)房產(chǎn)公告稱，擬發(fā)行10億元中票中期票據(jù)，用于并購(gòu)其他項(xiàng)目公司股權(quán)。

　　當(dāng)下，部分房企仍然在流動(dòng)性危機(jī)的漩渦中苦苦掙扎。而解困的最直接途徑，就是折價(jià)出售項(xiàng)目公司。

　　面對(duì)這樣的"撿漏"良機(jī)，建發(fā)房產(chǎn)肯定不能錯(cuò)過(guò)。畢竟作為地方國(guó)企，建發(fā)房產(chǎn)在融資方面有一定的優(yōu)勢(shì)。

　　而這種操作，能夠有效地改善集團(tuán)的盈利能力，建發(fā)房產(chǎn)何樂(lè)不為呢。

　　【盡心盡力支持上市公司，"三道紅線"達(dá)標(biāo)有因】

　　當(dāng)然，此次發(fā)行的10億元中期票據(jù)，建發(fā)房產(chǎn)不會(huì)全部用于并購(gòu)，其中的4.6億元用于項(xiàng)目建設(shè)，0.8億元用于償還到期債務(wù)融資工具。

　　也就是說(shuō)，此次發(fā)行票據(jù)的一大半募資，還是為了建發(fā)房產(chǎn)的自身融資。

　　而根據(jù)公告顯示，除該期中期票據(jù)的發(fā)行以外，建發(fā)房產(chǎn)及下屬子公司待償還直接債務(wù)融資余額351.72億元，其中包括企業(yè)債10億元，公司債56.95億元，資產(chǎn)支持證券100億元，債務(wù)融資工具184.77億元。

　　如此大規(guī)模的融資，建發(fā)房產(chǎn)主要是用于支持上市公司——建發(fā)國(guó)際了。

　　數(shù)據(jù)顯示，2020年末，建發(fā)國(guó)際的借款總額為552.48億元，其中來(lái)自建發(fā)房產(chǎn)的借款為244.22億元，占比接近45%。這些融資不僅成本低，還全部是長(zhǎng)期借款，沒(méi)有任何一分錢需要短期償還的。

　　比如，在2020年12月，建發(fā)國(guó)際向母公司建發(fā)房產(chǎn)發(fā)行了95億元的永續(xù)債。

　　我們知道，永續(xù)債的一大弊端就是融資成本高。但建發(fā)國(guó)際這筆永續(xù)債的利率不到5%，絕對(duì)算的上是極低水平了。

　　此外，建發(fā)國(guó)際之所以要向母公司建發(fā)房產(chǎn)發(fā)行永續(xù)債，主要目的還是要改善負(fù)債指標(biāo)。畢竟，建發(fā)國(guó)際是上市公司，是要受"三道紅線"的約束的。而發(fā)行永續(xù)債，最終要計(jì)入所有者權(quán)益，能夠幫助建發(fā)國(guó)際快速優(yōu)化"三道紅線"指標(biāo)，最終全部達(dá)標(biāo)。

　　一邊是要"精簡(jiǎn)"結(jié)構(gòu)降低管理費(fèi)用、發(fā)債融資并購(gòu)項(xiàng)目，目的是提高上市公司的盈利能力，另一邊還頻頻為上市公司"輸血"、改善負(fù)債指標(biāo)，建發(fā)房產(chǎn)對(duì)于建發(fā)國(guó)際的支持，絕對(duì)稱得上的盡心盡力。