地產寒冬之下，房企的自救還在繼續。

　　日前，成都正榮置業發展有限公司出質成都榮惠煜企業管理有限責任公司股權權益數額1530萬元的消息引發關注。

　　公開信息顯示，成都榮惠煜企業管理有限責任公司成立于2019年12月12日，由成都正榮置業發展有限公司持股51%，上海資紳企業管理合伙企業(有限合伙)持股49%。

　　而據氫地產，這次出質涉及的具體項目正是于2021年10月取得預售許可的正榮潤錦府。目前，該項目的去化率被指僅有39%左右。

　　這次出質操作到底會對正榮潤錦府的后期去化和開發帶來怎樣的影響，尚需觀察。但將已開售的項目出質，背后所折射的企業壓力恐怕不言而喻。

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　　官網信息顯示，正榮集團1998年在福州成立，2016年將總部遷往上海，旗下正榮地產于2018年在香港上市。

　　目前已投資布局長三角、環渤海、中部、西部、海西和珠三角六大經濟區域，涉及36大城市。

　　正榮進駐重慶、成都的時間，已是2018、2019年左右，不算早。但最初也可謂“來勢洶洶”。如2019年、2020年在成都均連續拿地。

　　不過，形勢在2021年可謂“急轉直下”。這一年，正榮在成渝并無公開拿地動作。再到此次出質正榮潤錦府項目，或進一步反映出在成都市場的壓力。

　　事實上，與最初進駐成都和重慶的意氣風發相比，最近幾年，正榮在成渝市場的表現，的確只能用平平無奇來形容。

　　如2021年年中報顯示，正榮在重慶和成都的項目，一共只有7個。

　　并且，一些項目還傳出糾紛。

　　如位于成都都江堰的正榮悅瓏府項目，就曾被投訴“開具的合同及補充協議內容不合理”。

　　此外，正榮入蓉的第一個項目桂湖正榮府，還據說因報名人數較少而取消搖號。

　　截至2021年年中，成渝所在的華西區域，合約銷售額占比只有3.1%。

　　在上述背景下，此次出質正榮潤錦府項目，倒也不算太讓人意外了。

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　　當然，在成渝區域的“收縮”，或只是正榮承壓的一個縮影。

　　根據前不久發布的未經審核經營數據，2021年1-12月，正榮地產連同合營公司及聯營公司的累計合約銷售金額約為人民幣1456.43億元，并未完成預期的1500億目標。

　　而財報顯示，2016年到2020年，正榮全口徑銷售額分別為392.92億元、702億元、1080億元、1307億元、1419.01億元。

　　可以看出，相較前幾年的銷售額增速，2021年正榮降速明顯。

　　尤其是2021年12月，正榮地產實現合約銷售金額約為人民幣100.11億元，同比下降高達41.42%。

　　且值得注意的是，正榮長期以來被詬病因為大量采取合作開發模式，聯營、合營項目多，導致實際規模嚴重偏低。

　　如財報顯示，2017年至2019年，正榮地產的全口徑銷售額分別為702億元、1080億元、1307億元，但權益銷售金額分別只有351億元、361億元、372億元，幾乎原地踏步。

　　而在2021年上半年新增的24塊地中，僅有廣州、西安、廈門的3塊地占有100%權益，其他均是合作開發。

　　負債方面，2020年，正榮的總負債金額為1837.5億元，而2021年上半年升至2033.05億元。

　　且據中國經營報援引專業人士的說法稱：

　　正榮地產與大業信托配合，通過使用信托牌照避開政府對房地產企業負債的監管，以避免明面上債務太高導致無法順利融資的問題，所以采用信托方式和回購擔保等方法壓低公司的負債水平。

　　此舉被質疑是“明股實債”。

　　因此，正榮地產的實際債務壓力，或比報表中所呈現的更大。

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　　三道紅線方面，截至去年上半年，正榮剔除預收賬款的資產負債率為72.4%，踩中一道紅線，屬于黃檔房企。

　　與債務壓力形成對應的是，正榮的盈利能力也不容樂觀。

　　其中，毛利率由2020的20.3%，降到2021年上半年的19.1%；凈利率則由2020年的9.86%，降到2021年上半年的9.39%，都低于行業平均水平。

　　正榮目前的壓力，看似是當前大環境變化的產物，但實際上，更多還是前期激進擴張的后遺癥。

　　過去幾年，正榮地產和多數閩系房企一樣，都表現出了極強的擴張效率。如從百億到千億的跨越，只用了5年時間。

　　當然，正榮的“收縮”貌似是在2021年才開始的，但其壓力其實早就顯現。

　　如正榮的經營性現金流可謂承壓多時。

　　2016年到2020年，該項財務指標分別為-16.6億元、-42.39億元、-26.64億元、-140.64億元和-30.18億元，連續五年為負，直至2021年上半年，才轉正。

　　不過，在經營性現金流轉正的同時，正榮的土儲卻出現了危機。

　　截至2021年上半年，正榮總土地儲備為2930萬平方米，并不算充裕，甚至引發評級機構的擔憂。

　　2021年11月19日，惠譽評級宣布將正榮地產集團有限公司的發行人評級展望從“正面”調整為“穩定”，并確認其長期發行人違約評級為“B+”。

　　惠譽指出，正榮地產的投資回報率低于“BB-”級同行水平，盡管財務結構與“BB-”級開發商相當，但其土地儲備壽命較此類同行更短。

　　一旦市場復蘇，正榮地產將面臨補充土地的壓力，這可能對進一步降低其杠桿率或保持其財務靈活性構成挑戰。

　　一邊是資金壓力，一邊是土儲“糧草”不足，雙重挑戰壓身，正榮能否順利挺過難關？