雅居樂闖“年關(guān)”
來源：地產(chǎn)深度報(bào)道
?
2022-01-27 13:33:03
2021年7月至12月期間一口氣出售了14項(xiàng)非核心物業(yè)的雅居樂沒有停止“賣賣賣”的腳步。
1月25日早間，中海披露公告表示，公司已與兩家企業(yè)簽訂買賣協(xié)議，擬收購二者持有的廣州利合53.33%股權(quán)。收購事情完成后，中海所持的廣州利合股權(quán)比例將由原先的20%上升至73.33%，成為后者的單一最大股東。
雅居樂是這場交易的賣方之一。
在通過這筆交易回籠資金的同時，雅居樂還借此甩掉了4.64億元的負(fù)債。
“清倉”廣州亞運(yùn)城
雅居樂的出售協(xié)議訂立于四日前。1月21日交易時段后，雅居樂間接全資附屬公司與中海方面達(dá)成協(xié)議，前者擬以18.44億元的價(jià)格出售廣州利合26.66%股權(quán)。
根據(jù)初步約定，交易總價(jià)將分兩步支付，其中13.8億元以現(xiàn)金方式付予雅居樂，待交易完成時，中海還將承擔(dān)雅居樂應(yīng)付予廣州利合4.64億元貸款的償還責(zé)任。
據(jù)悉，廣州利合持有的主要資產(chǎn)為廣州亞運(yùn)城，該物業(yè)位于廣東省廣州市番禺區(qū)，為一座商住混合式綜合體，總建筑面積約為585萬平方米，地盤面積約為252.1萬平方米。
截至公告日，廣州亞運(yùn)城還有約183.4萬平方米的建筑面積處在施工狀態(tài)，有關(guān)建設(shè)預(yù)期將于2025年底竣工。截至2021年末，廣州利合及其直接全資附屬公司除稅后的純利約為29.85億元，資產(chǎn)凈值約29.12億元。
雅居樂與廣州亞運(yùn)城的淵源可追溯至2009年。
當(dāng)年12月，雅居樂與富力、碧桂園組成的聯(lián)合體經(jīng)44次舉牌擊敗保利、萬科、中海組成的國企聯(lián)合體以及中信地產(chǎn)等企業(yè)，以255億元的價(jià)格拿下了廣州亞運(yùn)城地塊，彼時還創(chuàng)下了全國地王新紀(jì)錄。
世茂與中信則是于2010年6月分別出資1.5億港元入股廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目，該項(xiàng)目股東方增至5家，持股比例均為20%。5家股東對彼此的職能分工也做了清晰的規(guī)劃：中信主管財(cái)務(wù)，碧桂園負(fù)責(zé)建筑與物業(yè)管理，富力對應(yīng)前期的土地規(guī)劃、銷售等手續(xù)處理，雅居樂負(fù)責(zé)營銷工作，世茂負(fù)責(zé)相關(guān)合作公司的架構(gòu)管理。
此后多年，廣州亞運(yùn)城銷售均價(jià)增長乏力，或是由于未達(dá)到投資回報(bào)要求，富力于2016年宣布退出廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目，所持股份由碧桂園、雅居樂、世茂三家平均分配。同年，中海以高達(dá)310億元的對價(jià)完成了與中信地產(chǎn)的資產(chǎn)整合，并借此接手了后者所持有的廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目份額。
富力退出后，留下的股東對廣州亞運(yùn)城的經(jīng)營重新做了分工，由碧桂園主抓營銷。多舉措并行之下，該項(xiàng)目的銷售及均價(jià)開始回升，年銷售達(dá)百億，連續(xù)四年獲得廣州單盤銷售冠軍。
流動性的質(zhì)疑
《國際金融報(bào)》記者了解到，廣州亞運(yùn)城的總可售貨值為869億元，目前剩余貨值229億元。從各方面的指標(biāo)來看，該項(xiàng)目的“含金度”依然不低。
在外界看來，與出售其他非核心資產(chǎn)相比，亞運(yùn)城項(xiàng)目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓似乎進(jìn)一步印證了雅居樂的“錢緊”局面。
大約半個月前，雅居樂披露公告稱，公司于2021年7月1日至12月31日期間就14項(xiàng)非核心物業(yè)的出售事項(xiàng)訂立相關(guān)協(xié)議，售價(jià)合計(jì)約28億元，當(dāng)中合計(jì)11.49億元的訂金及銷售款已在2021年收取，預(yù)計(jì)2022年可收取現(xiàn)金回款約16.51億元。
這14項(xiàng)物業(yè)中包括了5宗酒店(含酒店用地)、2宗商場、3宗售樓部、3宗小區(qū)商業(yè)配套及1宗公寓。根據(jù)規(guī)劃，雅居樂擬將這部分回籠的資金用作公司一般營運(yùn)資金，此次出售廣州亞運(yùn)城股權(quán)的資金用途亦是如此。
出售物業(yè)事項(xiàng)披露后不久，雅居樂便被機(jī)構(gòu)下調(diào)了評級。1月18日，穆迪將其公司家族評級下調(diào)至“B1”，標(biāo)普則將雅居樂的長期發(fā)行人信用評級下調(diào)至“B+”，二者的評級展望皆為“負(fù)面”。
穆迪方面認(rèn)為，雅居樂在未來6至12個月內(nèi)將有大量債務(wù)到期，同時因融資渠道受限，公司再融資風(fēng)險(xiǎn)增加，其預(yù)計(jì)在未來12至18個月內(nèi)，由于缺乏新的融資渠道來解決龐大的債務(wù)問題，加之房地產(chǎn)銷售疲軟影響，雅居樂的流動性將變得不足。
截至2021年6月末，該公司擁有短期借款394.87億元，同期對應(yīng)的非限制現(xiàn)金為465.12億元。盡管現(xiàn)金流足以覆蓋短債，但在穆迪看來，雅居樂不太可能將所有現(xiàn)金用于償還債務(wù)，“它必須在項(xiàng)目和運(yùn)營公司層面上保持相當(dāng)數(shù)量的資金用于運(yùn)營”。
《國際金融報(bào)》記者注意到，2021年上半年，雅居樂賬面上的應(yīng)付賬款及票據(jù)高達(dá)733.15億元。
更為敏感的是境外債。2021年至今已有多家開發(fā)商發(fā)生美元債違約，對資本市場造成極大沖擊。2022年3月及8月，雅居樂將分別有5億美元、6億美元的離岸債券到期，合計(jì)約69.62億元。
穆迪指出，在過去幾個月中，雅居樂一直在通過資產(chǎn)處置和發(fā)行可交換債券籌措資金，這些資金將在未來的6個月至12個月內(nèi)解決公司部分到期債務(wù)，但考慮到目前市場情緒疲弱和資金狀況緊張，該公司進(jìn)一步資產(chǎn)處置以償還債務(wù)和改善流動性的時機(jī)尚不確定。
據(jù)標(biāo)普估計(jì)，雅居樂擁有的包括香港特區(qū)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和上市子公司股份等離岸資產(chǎn)價(jià)值110億至130億元，“相信這些資產(chǎn)在需要的時候可以變現(xiàn)”。
1月24日，雅居樂集團(tuán)控股回應(yīng)評級發(fā)生調(diào)整稱，截至目前，公司各公開市場債券均按期兌付，生產(chǎn)經(jīng)營正常開展。公司將對到期債務(wù)提前做好償付安排以確保按期兌付。本次標(biāo)普和穆迪對于公司信用評級的調(diào)整，預(yù)計(jì)不會對本公司償債能力造成重大不利影響。
1月25日早間，中海披露公告表示，公司已與兩家企業(yè)簽訂買賣協(xié)議，擬收購二者持有的廣州利合53.33%股權(quán)。收購事情完成后，中海所持的廣州利合股權(quán)比例將由原先的20%上升至73.33%，成為后者的單一最大股東。
雅居樂是這場交易的賣方之一。
在通過這筆交易回籠資金的同時，雅居樂還借此甩掉了4.64億元的負(fù)債。
“清倉”廣州亞運(yùn)城
雅居樂的出售協(xié)議訂立于四日前。1月21日交易時段后，雅居樂間接全資附屬公司與中海方面達(dá)成協(xié)議，前者擬以18.44億元的價(jià)格出售廣州利合26.66%股權(quán)。
根據(jù)初步約定，交易總價(jià)將分兩步支付，其中13.8億元以現(xiàn)金方式付予雅居樂，待交易完成時，中海還將承擔(dān)雅居樂應(yīng)付予廣州利合4.64億元貸款的償還責(zé)任。
據(jù)悉，廣州利合持有的主要資產(chǎn)為廣州亞運(yùn)城，該物業(yè)位于廣東省廣州市番禺區(qū)，為一座商住混合式綜合體，總建筑面積約為585萬平方米，地盤面積約為252.1萬平方米。
截至公告日，廣州亞運(yùn)城還有約183.4萬平方米的建筑面積處在施工狀態(tài)，有關(guān)建設(shè)預(yù)期將于2025年底竣工。截至2021年末，廣州利合及其直接全資附屬公司除稅后的純利約為29.85億元，資產(chǎn)凈值約29.12億元。
雅居樂與廣州亞運(yùn)城的淵源可追溯至2009年。
當(dāng)年12月，雅居樂與富力、碧桂園組成的聯(lián)合體經(jīng)44次舉牌擊敗保利、萬科、中海組成的國企聯(lián)合體以及中信地產(chǎn)等企業(yè)，以255億元的價(jià)格拿下了廣州亞運(yùn)城地塊，彼時還創(chuàng)下了全國地王新紀(jì)錄。
世茂與中信則是于2010年6月分別出資1.5億港元入股廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目，該項(xiàng)目股東方增至5家，持股比例均為20%。5家股東對彼此的職能分工也做了清晰的規(guī)劃：中信主管財(cái)務(wù)，碧桂園負(fù)責(zé)建筑與物業(yè)管理，富力對應(yīng)前期的土地規(guī)劃、銷售等手續(xù)處理，雅居樂負(fù)責(zé)營銷工作，世茂負(fù)責(zé)相關(guān)合作公司的架構(gòu)管理。
此后多年，廣州亞運(yùn)城銷售均價(jià)增長乏力，或是由于未達(dá)到投資回報(bào)要求，富力于2016年宣布退出廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目，所持股份由碧桂園、雅居樂、世茂三家平均分配。同年，中海以高達(dá)310億元的對價(jià)完成了與中信地產(chǎn)的資產(chǎn)整合，并借此接手了后者所持有的廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目份額。
富力退出后，留下的股東對廣州亞運(yùn)城的經(jīng)營重新做了分工，由碧桂園主抓營銷。多舉措并行之下，該項(xiàng)目的銷售及均價(jià)開始回升，年銷售達(dá)百億，連續(xù)四年獲得廣州單盤銷售冠軍。
流動性的質(zhì)疑
《國際金融報(bào)》記者了解到，廣州亞運(yùn)城的總可售貨值為869億元，目前剩余貨值229億元。從各方面的指標(biāo)來看，該項(xiàng)目的“含金度”依然不低。
在外界看來，與出售其他非核心資產(chǎn)相比，亞運(yùn)城項(xiàng)目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓似乎進(jìn)一步印證了雅居樂的“錢緊”局面。
大約半個月前，雅居樂披露公告稱，公司于2021年7月1日至12月31日期間就14項(xiàng)非核心物業(yè)的出售事項(xiàng)訂立相關(guān)協(xié)議，售價(jià)合計(jì)約28億元，當(dāng)中合計(jì)11.49億元的訂金及銷售款已在2021年收取，預(yù)計(jì)2022年可收取現(xiàn)金回款約16.51億元。
這14項(xiàng)物業(yè)中包括了5宗酒店(含酒店用地)、2宗商場、3宗售樓部、3宗小區(qū)商業(yè)配套及1宗公寓。根據(jù)規(guī)劃，雅居樂擬將這部分回籠的資金用作公司一般營運(yùn)資金，此次出售廣州亞運(yùn)城股權(quán)的資金用途亦是如此。
出售物業(yè)事項(xiàng)披露后不久，雅居樂便被機(jī)構(gòu)下調(diào)了評級。1月18日，穆迪將其公司家族評級下調(diào)至“B1”，標(biāo)普則將雅居樂的長期發(fā)行人信用評級下調(diào)至“B+”，二者的評級展望皆為“負(fù)面”。
穆迪方面認(rèn)為，雅居樂在未來6至12個月內(nèi)將有大量債務(wù)到期，同時因融資渠道受限，公司再融資風(fēng)險(xiǎn)增加，其預(yù)計(jì)在未來12至18個月內(nèi)，由于缺乏新的融資渠道來解決龐大的債務(wù)問題，加之房地產(chǎn)銷售疲軟影響，雅居樂的流動性將變得不足。
截至2021年6月末，該公司擁有短期借款394.87億元，同期對應(yīng)的非限制現(xiàn)金為465.12億元。盡管現(xiàn)金流足以覆蓋短債，但在穆迪看來，雅居樂不太可能將所有現(xiàn)金用于償還債務(wù)，“它必須在項(xiàng)目和運(yùn)營公司層面上保持相當(dāng)數(shù)量的資金用于運(yùn)營”。
《國際金融報(bào)》記者注意到，2021年上半年，雅居樂賬面上的應(yīng)付賬款及票據(jù)高達(dá)733.15億元。
更為敏感的是境外債。2021年至今已有多家開發(fā)商發(fā)生美元債違約，對資本市場造成極大沖擊。2022年3月及8月，雅居樂將分別有5億美元、6億美元的離岸債券到期，合計(jì)約69.62億元。
穆迪指出，在過去幾個月中，雅居樂一直在通過資產(chǎn)處置和發(fā)行可交換債券籌措資金，這些資金將在未來的6個月至12個月內(nèi)解決公司部分到期債務(wù)，但考慮到目前市場情緒疲弱和資金狀況緊張，該公司進(jìn)一步資產(chǎn)處置以償還債務(wù)和改善流動性的時機(jī)尚不確定。
據(jù)標(biāo)普估計(jì)，雅居樂擁有的包括香港特區(qū)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和上市子公司股份等離岸資產(chǎn)價(jià)值110億至130億元，“相信這些資產(chǎn)在需要的時候可以變現(xiàn)”。
1月24日，雅居樂集團(tuán)控股回應(yīng)評級發(fā)生調(diào)整稱，截至目前，公司各公開市場債券均按期兌付，生產(chǎn)經(jīng)營正常開展。公司將對到期債務(wù)提前做好償付安排以確保按期兌付。本次標(biāo)普和穆迪對于公司信用評級的調(diào)整，預(yù)計(jì)不會對本公司償債能力造成重大不利影響。
