中梁百悅智佳二度遞表港交所：負債率超70% IPO途中現重要人事變動 | IPO棱鏡
來源：投資時報
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2021-12-16 19:41:02
初次遞交的招股書失效后，中梁百悅智佳迅速二次遞表港交所。亮眼業績背后，該公司仍存在負債率高企、依賴母公司等情況
首輪遞表失效后，中梁百悅智佳服務有限公司(下稱中梁百悅智佳)向港交所發起二輪沖刺。
自2014年“物業第一股”彩生活服務集團有限公司(1778.HK)在港交所上市之后，物業公司登陸資本市場的空間打開，一時間，國內房企紛紛開啟分拆物業上市的步伐。中梁控股集團有限公司(下稱中梁控股，2772.HK)旗下的物業公司中梁百悅智佳，近日即向港交所遞交了更新后的招股書。
今年4月29日，該公司曾向港交所遞交招股說明書，該份招股書于10月29日失效。對此，公司相關人士表示，招股書失效主要系審計報告有效期屆滿所致，屬于正常現象，不會影響公司現有的上市計劃。
《投資時報》研究員對比兩份招股書注意到，不論是營收利潤還是整體業務規模，新版本招股書的數據均優于此前版本。而在業績、規模高速增長的同時，中梁百悅智佳也存在較大的債務壓力。
此外，有業內人士曾指出，目前大多數物業公司都存在過于依賴母公司、關聯公司帶來營收占據大頭的問題。中梁百悅智佳也不例外，據招股書數據披露，2018年至2020年以及2021年上半年(下稱報告期)，中梁百悅智佳在管總面積的五成以上都由其母公司中梁控股開發，大部分收益也來源于中梁控股，雖然比例呈逐年遞減趨勢，但仍有較強的依賴性。
負債攀升居行業高位
作為一家房企系物業公司，成立于2016年的中梁百悅智佳起步雖略晚于同行，但報告期內該公司的發展速度卻呈領跑趨勢。
據招股書數據披露，該公司在管建筑面積由2018年的30萬平方米一路增長至2019年的680萬平方米、2020年的2010萬平方米。與此同時，簽約建筑面積也由2018年的2390萬平方米高速增長至2020年的6030萬平方米。上述二者的復合年增長率分別高達769.3%和58.8%。
進入2021年后，中梁百悅智佳的發展規模更是出現高速增長。截至2021年上半年末，該公司簽約管理的項目為508個，在管項目291個，較2020年末的178個在管項目增長63.48%。而同時期的在管建筑總面積和簽約總建筑面積分別增至3320萬平方米和7120萬平方米，二者較2020年末增長的面積均在千萬平方米以上。
得益于業務規模增長，近年來中梁百悅智佳的收益和凈利潤較為可觀。數據披露，報告期內，該公司收益由2018年的1.76億元一路增至2020年的7.05億元，復合年增長率達100.2%。同時，凈利潤則由2018年的0.27億元增至2020年的0.86億元，復合年增長率達79.9%。時至2021年上半年，該公司的收益和凈利潤分別為6.63億元和1.06億元，同比增幅分別高至207.3%和307.7%。
不過，若從物業服務行業整體來考量，從規模上看，按2020年的在管建筑面積計，中梁百悅智佳在所有物業管理服務公司中僅排名43位，市場份額約為0.1%；若按同年度總簽約建筑面積計，該公司排名37位；從收益上看，按同年度的長三角收益計，該公司排名33，約占0.2%。
高速增長的業績也給中梁百悅智佳帶來了持續攀升的負債。據招股書數據披露，報告期內該公司的總負債分別為0.70億元、1.87億元、5.27億元和10.91億元，短短兩年半的時間里增長超10億元。
具體來看，時至2021年上半年末，中梁百悅智佳的短期借款從無到有，新增近四千萬元，而其他應付款項及應計費用則從截至2018年末的0.41億元增至4.78億元，僅兩年半增長11倍有余。該公司負債率也處于行業高位，截至2021年上半年末，其資產負債率高達76.53%，遠超同行平均水平。據統計，同期在港上市的41家物管樣本企業資產負債率均值僅為43.75%。
中梁百悅智佳負債總額和資產負債率情況
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數據來源：招股說明書
業務依賴母公司
目前，大多數物業公司都存在過于依賴母公司的情況，中梁百悅智佳也不例外。
一方面是業務上的密切交集。作為中梁控股旗下的物業公司，中梁百悅智佳為該集團提供大部分物業管理服務和非業主增值服務。其中，報告期內分別管理該集團所開發項目總數的93.5%、93.2%、94.5%和94.7%。與此同時，中梁百悅智佳所管理的大部分項目同樣由中梁控股開發，報告期內由中梁控股開發的在管建筑面積分別占該公司各期總面積的100.0%、76.2%、66.3%和59.2%。
另一方面是所獲得的收益。據悉，中梁控股為中梁百悅智佳的最大客戶，報告期內該公司向中梁控股提供服務產生的收益分別為1.31億元、2.22億元、2.96億元和2.60億元，分別占該公司當期總收益的74.4%、62.6%、42.0%和39.2%。盡管上述業務交集、所獲收益的比例呈逐年遞減趨勢，但目前該公司對于中梁控股仍具有較強的依賴性。
值得留意的還有中梁百悅智佳在二次遞表途中的高層變動情況。企業人事變動屬于正常現象，但在上市途中出現高層變動并不多見。
在中梁百悅智佳初次遞交招股說明書時，周勤偉正擔任該公司的執行董事兼行政總裁，負責公司整體業務運營、重大業務決策和執行。
然而，二次遞表后，周勤偉卻并未出現在更新后招股書的董事會成員名單中，此時的執行董事為李佳城和陳翼。
和周勤偉一樣消失在更新后招股書中的，還有該公司原獨立非執行董事單德強。目前，中梁百悅智佳的獨立非執行董事為翁國強、蔡英堂、周心怡。
首輪遞表失效后，中梁百悅智佳服務有限公司(下稱中梁百悅智佳)向港交所發起二輪沖刺。
自2014年“物業第一股”彩生活服務集團有限公司(1778.HK)在港交所上市之后，物業公司登陸資本市場的空間打開，一時間，國內房企紛紛開啟分拆物業上市的步伐。中梁控股集團有限公司(下稱中梁控股，2772.HK)旗下的物業公司中梁百悅智佳，近日即向港交所遞交了更新后的招股書。
今年4月29日，該公司曾向港交所遞交招股說明書，該份招股書于10月29日失效。對此，公司相關人士表示，招股書失效主要系審計報告有效期屆滿所致，屬于正常現象，不會影響公司現有的上市計劃。
《投資時報》研究員對比兩份招股書注意到，不論是營收利潤還是整體業務規模，新版本招股書的數據均優于此前版本。而在業績、規模高速增長的同時，中梁百悅智佳也存在較大的債務壓力。
此外，有業內人士曾指出，目前大多數物業公司都存在過于依賴母公司、關聯公司帶來營收占據大頭的問題。中梁百悅智佳也不例外，據招股書數據披露，2018年至2020年以及2021年上半年(下稱報告期)，中梁百悅智佳在管總面積的五成以上都由其母公司中梁控股開發，大部分收益也來源于中梁控股，雖然比例呈逐年遞減趨勢，但仍有較強的依賴性。
負債攀升居行業高位
作為一家房企系物業公司，成立于2016年的中梁百悅智佳起步雖略晚于同行，但報告期內該公司的發展速度卻呈領跑趨勢。
據招股書數據披露，該公司在管建筑面積由2018年的30萬平方米一路增長至2019年的680萬平方米、2020年的2010萬平方米。與此同時，簽約建筑面積也由2018年的2390萬平方米高速增長至2020年的6030萬平方米。上述二者的復合年增長率分別高達769.3%和58.8%。
進入2021年后，中梁百悅智佳的發展規模更是出現高速增長。截至2021年上半年末，該公司簽約管理的項目為508個，在管項目291個，較2020年末的178個在管項目增長63.48%。而同時期的在管建筑總面積和簽約總建筑面積分別增至3320萬平方米和7120萬平方米，二者較2020年末增長的面積均在千萬平方米以上。
得益于業務規模增長，近年來中梁百悅智佳的收益和凈利潤較為可觀。數據披露，報告期內，該公司收益由2018年的1.76億元一路增至2020年的7.05億元，復合年增長率達100.2%。同時，凈利潤則由2018年的0.27億元增至2020年的0.86億元，復合年增長率達79.9%。時至2021年上半年，該公司的收益和凈利潤分別為6.63億元和1.06億元，同比增幅分別高至207.3%和307.7%。
不過，若從物業服務行業整體來考量，從規模上看，按2020年的在管建筑面積計，中梁百悅智佳在所有物業管理服務公司中僅排名43位，市場份額約為0.1%；若按同年度總簽約建筑面積計，該公司排名37位；從收益上看，按同年度的長三角收益計，該公司排名33，約占0.2%。
高速增長的業績也給中梁百悅智佳帶來了持續攀升的負債。據招股書數據披露，報告期內該公司的總負債分別為0.70億元、1.87億元、5.27億元和10.91億元，短短兩年半的時間里增長超10億元。
具體來看，時至2021年上半年末，中梁百悅智佳的短期借款從無到有，新增近四千萬元，而其他應付款項及應計費用則從截至2018年末的0.41億元增至4.78億元，僅兩年半增長11倍有余。該公司負債率也處于行業高位，截至2021年上半年末，其資產負債率高達76.53%，遠超同行平均水平。據統計，同期在港上市的41家物管樣本企業資產負債率均值僅為43.75%。
中梁百悅智佳負債總額和資產負債率情況
數據來源：招股說明書
業務依賴母公司
目前，大多數物業公司都存在過于依賴母公司的情況，中梁百悅智佳也不例外。
一方面是業務上的密切交集。作為中梁控股旗下的物業公司，中梁百悅智佳為該集團提供大部分物業管理服務和非業主增值服務。其中，報告期內分別管理該集團所開發項目總數的93.5%、93.2%、94.5%和94.7%。與此同時，中梁百悅智佳所管理的大部分項目同樣由中梁控股開發，報告期內由中梁控股開發的在管建筑面積分別占該公司各期總面積的100.0%、76.2%、66.3%和59.2%。
另一方面是所獲得的收益。據悉，中梁控股為中梁百悅智佳的最大客戶，報告期內該公司向中梁控股提供服務產生的收益分別為1.31億元、2.22億元、2.96億元和2.60億元，分別占該公司當期總收益的74.4%、62.6%、42.0%和39.2%。盡管上述業務交集、所獲收益的比例呈逐年遞減趨勢，但目前該公司對于中梁控股仍具有較強的依賴性。
值得留意的還有中梁百悅智佳在二次遞表途中的高層變動情況。企業人事變動屬于正常現象，但在上市途中出現高層變動并不多見。
在中梁百悅智佳初次遞交招股說明書時，周勤偉正擔任該公司的執行董事兼行政總裁，負責公司整體業務運營、重大業務決策和執行。
然而，二次遞表后，周勤偉卻并未出現在更新后招股書的董事會成員名單中，此時的執行董事為李佳城和陳翼。
和周勤偉一樣消失在更新后招股書中的，還有該公司原獨立非執行董事單德強。目前，中梁百悅智佳的獨立非執行董事為翁國強、蔡英堂、周心怡。
