在盈利能力下降及債務(wù)高企的情況下，建業(yè)地產(chǎn)未來(lái)仍需以發(fā)新債的方式來(lái)償還舊債，這將直接導(dǎo)致未來(lái)建業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)空間。

　　“河南王”建業(yè)地產(chǎn)要打破諾言了？

　　數(shù)據(jù)顯示，建業(yè)地產(chǎn)前11個(gè)月物業(yè)合同銷(xiāo)售額、合同銷(xiāo)售建筑面積及每平方米平均銷(xiāo)售價(jià)格較去年同期均有不同程度的減少。

　　猶記得當(dāng)年，由建業(yè)集團(tuán)老總胡葆森牽頭結(jié)盟的“不降價(jià)聯(lián)盟”表示“打折斃大于利，不帶頭降價(jià)”，而如今建業(yè)地產(chǎn)平均銷(xiāo)售均價(jià)已連續(xù)8個(gè)月同比減少，而在此基礎(chǔ)上其毛利率、銷(xiāo)售凈利率均較去年同期有所下降。

　　而實(shí)際上，自年內(nèi)房企接連暴雷后，作為國(guó)內(nèi)為數(shù)不多資產(chǎn)負(fù)債率仍處于90%以上的房企，建業(yè)地產(chǎn)就頗受業(yè)界關(guān)注，早在9月3日時(shí)穆迪就因其核心市場(chǎng)面臨的嚴(yán)峻經(jīng)營(yíng)環(huán)境及融資渠道受到限制導(dǎo)致建業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額和財(cái)務(wù)指標(biāo)有所削弱的原因?qū)⒔I(yè)的評(píng)級(jí)展望調(diào)整為負(fù)面，隨后，標(biāo)普也將建業(yè)地產(chǎn)的評(píng)級(jí)展望調(diào)整為負(fù)面。

　　由此看來(lái)，即便是河南數(shù)一數(shù)二的房企，在行業(yè)寒冬來(lái)臨時(shí)仍需面對(duì)負(fù)債高企、資金鏈緊張及上述諸多問(wèn)題。

　　【盈利能力下滑】

　　12月9日，建業(yè)地產(chǎn)披露11月合同銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，11月建業(yè)地產(chǎn)合同銷(xiāo)售建筑面積36.3824萬(wàn)平方米，同比減少為2.9%；每平方米平均銷(xiāo)售價(jià)格7522元，同比減少為7.3%。1月至11月，累計(jì)合同銷(xiāo)售建筑面積667.076萬(wàn)平方米，同比減少4%；平均售價(jià)7457元，同比減少5.8%。

　　值得一提的是，年內(nèi)建業(yè)地產(chǎn)平均售價(jià)已連續(xù)8個(gè)月同比減少，也就是說(shuō)自4月起就已開(kāi)始減少，并且上半年有4個(gè)月為減少的狀態(tài)，盡管建業(yè)地產(chǎn)表示截至2021年6月30日，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)合同銷(xiāo)售金額約310.53億元，重資產(chǎn)合同銷(xiāo)售面積約405.15萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)3.5%和9.9%，但仍難以掩蓋建業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的不佳，數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，建業(yè)地產(chǎn)合同負(fù)債為613.33億元，同比減少10.49%。

　　一方面，上半年建業(yè)地產(chǎn)一部分合同負(fù)債轉(zhuǎn)化為了收入；另一方面，上半年建業(yè)地產(chǎn)收到已簽合同已交錢(qián)，未交房交易有所減少，僅上半年其合同負(fù)債就較年初減少了19.66億元，這也說(shuō)明未來(lái)建業(yè)地產(chǎn)結(jié)算額也將逐步減少。

　　要知道，上述合同負(fù)債同比減少的數(shù)據(jù)是自2019年以來(lái)的首次減少，這也意味著，建業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售方面早已不如從前，而其在河南省內(nèi)的市占率也呈現(xiàn)明顯下滑，2018年至2021年6月30日依次為9%、7.97%、7.24%、7.3%，盡管今年上半年有所提升，但卻仍未恢復(fù)到此前狀態(tài)。

　　而在其銷(xiāo)售均價(jià)下降的同時(shí)，建業(yè)地產(chǎn)的毛利率也在逐漸下降，上半年其毛利率為17.87%，較去年同期減少了5.86個(gè)百分點(diǎn)，雖然，彼時(shí)建業(yè)地產(chǎn)表示其毛利率的下降系其在部分城市采用了銷(xiāo)售去庫(kù)存策略以刺激各項(xiàng)目銷(xiāo)售，收窄整體銷(xiāo)售提價(jià)空間，并且去年疫情期間打折銷(xiāo)售的物業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)于上半年交付結(jié)轉(zhuǎn)，整體物業(yè)銷(xiāo)售毛利率較上年同期有所下降，從而影響其整體毛利率。

　　值得注意的是，在此前建業(yè)地產(chǎn)毛利率就已下滑，2018年至2020年分別為34.44%、26.02%、19.85%。在毛利率及銷(xiāo)售均價(jià)下降的雙重作用下，上半年建業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售凈利率5.04%，較去年同期下降了1個(gè)百分點(diǎn)。顯然，建業(yè)地產(chǎn)的盈利質(zhì)量及能力正在面臨惡化的風(fēng)險(xiǎn)。

　　【負(fù)債高企】

　　與上述指標(biāo)一同惡化的還有其資產(chǎn)負(fù)債率，上半年建業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)92.1%，較去年同期及上年末分別增加了0.07個(gè)百分點(diǎn)和1個(gè)百分點(diǎn)，并且其資產(chǎn)負(fù)債率呈逐年上升的趨勢(shì)，從2015年的81.59%一路攀升至如今的90%以上。

　　上半年，建業(yè)地產(chǎn)負(fù)債就已高達(dá)1485.76億元。或許是為了緩解償債壓力，自2020年下半年起，建業(yè)地產(chǎn)頻繁發(fā)新債償還舊負(fù)債。據(jù)氫財(cái)經(jīng)此前梳理，2020年建業(yè)地產(chǎn)共發(fā)行了5筆優(yōu)先票據(jù)本金，約合人民幣98.43億元。據(jù)《小債看市》統(tǒng)計(jì)，截至9月建業(yè)地產(chǎn)存續(xù)美元債9只，存續(xù)規(guī)模28.6億美元，其中將有9億美元規(guī)模的債券于一年內(nèi)到期。

　　而在上述努力下，建業(yè)地產(chǎn)有息負(fù)債也有所下降，數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月30日建業(yè)地產(chǎn)一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比約為30.1%，大幅低于2020年末的48.7%。但隨著建業(yè)地產(chǎn)負(fù)債的逐漸高企，其融資成本也逐年增加，今年上半年建業(yè)地產(chǎn)融資成本高達(dá)4.64億元，較去年同期增長(zhǎng)25.66%。對(duì)于融資成本的增長(zhǎng)，建業(yè)地產(chǎn)表示主要由于上半年人民幣兌美元匯率波動(dòng)，令遠(yuǎn)期外匯合約、外匯期權(quán)及外匯掉期合約等衍生金融工具的公允價(jià)值變動(dòng)虧損約人民幣1.19億元(2020年同期：收益約人民幣0.96億元)及借貸利息支出減少約人民幣1.20億元抵沖所致。

　　這也意味著，高企的負(fù)債影響融資成本的同時(shí)，也在一定程度上吞噬著其利潤(rùn)。而在高額融資的影響下，上半年建業(yè)地產(chǎn)融資活動(dòng)所用現(xiàn)金凈額也由去年同期的12.86億元大幅增長(zhǎng)496.42%至76.76億元，也就是說(shuō)，在盈利能力下降及債務(wù)高企的情況下，建業(yè)地產(chǎn)未來(lái)仍需以發(fā)新債的方式來(lái)償還舊債，這將直接導(dǎo)致未來(lái)建業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)空間。