債務壓頂，紅星美凱龍轉型不“輕”松
來源：中訪網
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2021-12-13 15:19:49
房地產“打噴嚏”，家居行業就“感冒”。前段時間，紅星美凱龍與居然之家高管們雙雙抱在一起的照片刷爆了朋友圈。
照片中，紅星美凱龍董事長車建新與居然之家董事長汪林朋“勾肩搭背”，場面甚是和諧。作為國內目前兩個強勢的家居賣場，居然之家和紅星美凱龍明爭暗斗了十幾年，這一舉動可真是“破天荒”了。
兩大家居賣場握手言和背后國內家居市場正經歷著地產灰犀牛與疫情的雙重考驗。眼下，對他們而言，最重要的事情顯然不在于爭奪一城一池了，活下去才是最重要的。
2020年以來，紅星美凱龍一改往年逆勢突進的畫風，在業績腰斬，債務壓頂的情況下，“輕資產、重運營、降杠桿”成了主旋律。
800億債務何去何從？
家居賣場是重資產行業，建商場收租金是主要商業模式，干的其實是“包租婆”的生意，所以與其說他們是家居行業，不如說是房地產行業。
前些年，紅星美凱龍搭上國內房地產的快車，借鑒房企重資產高杠桿的玩法，一個勁加杠杠以實現快速擴張，不知不覺債臺高筑。
2015年到2020年，紅星美凱龍債務持續飚升，到2020年，總債務規模超800億，資產負債率升至61.16%，負債總額創下有史以來的最高紀錄。2021年第三季度，紅星美凱龍總負債為794.87億，負債率為59.38%。
從流動性看，紅星美凱龍的流動資產為163.99億元，同期的流動負債為360.9億元，流動比率僅為0.45。貨幣資金、一年內到期的非流動資產合計69.7億元，同期短期借款、一年內到期的非流動負債合計171.39億元。顯然，紅星美凱龍現金儲備無法覆蓋其短債。
巨額負債還將面對巨額利息支出壓力。2018年-2020年，紅星美凱龍利息支出15.33億元、24.11億元、25.49億元。今年前三季度紅星美凱龍的利息費用為20.5億元，接近同期的凈利潤22.87億元，遠超同期扣非凈利潤13.94億元。
這僅僅是來自財務杠杠對利潤吞噬，作為重資產運營的企業，紅星美凱龍還得面對另一個杠杠——經營杠杠。所謂經營杠杠，簡而言之，就是企業生產經營中由于存在固定成本而使利潤變動率大于產銷量變動率的情況。
紅星美凱龍前期大規模擴張，重資產開店導致期間費用猛增，營業成本持續承壓。截至2021年上半年，紅星美凱龍自營+委管商場合計超369家，運營成本居高不下，2018年至2021年上半年，營業成本分別為102.16億元、128.04億元和121.92億元和93.33億元。
在財務杠杠和經營杠杠的雙重夾擊下，紅星美凱龍經營風險巨大。對此，美凱龍在2020年報中提出了“輕資產、重運營”經營策略，走上“瘦身”之路，賣股權賣資產回籠資金。
今年3月份，紅星美凱龍以10.3億元的對價賣掉了紅星地產18%的股權給遠洋資本。5月份，將紅星融資租賃、紅星商業保理2家全資子公司，出售給控股股東紅星控股，轉讓價格為12.09億元。
不過，紅星控股的財務狀況也不太樂觀，截至2020年，紅星控股的總資產為2678.62億元，總負債為1966.02億元，資產負債率為73.4%。其中流動負債為1256.37億元，占總負債的比重超過60%。
今年6月份，紅星美凱龍再以23.43億元出售物流子公司股權及債權，10月份，美凱龍又將美凱龍物業80%股權以6.96億元的價格轉讓給旭輝永升。
光出售股權和資產顯然不足以緩解債務壓力，對此紅星美凱龍開始“借新還舊”。今年3月1日，紅星美凱龍37億元股票定增方案獲得證監會的審核通過，這是自2018年A股上市以來首次股權再融資。
3月9日，紅星美凱龍在上交所公開發行2021年公司債券(第一期)票面利率為7.00%，其中基礎規模15億元，可超額配售規模不超過17.99億元，合計規模不超過32.99億元，債券募集資金擬全部用于償還公司債券。
同時，紅星美凱龍還發行了多筆商業物業ABS。其中，浙商-紅星美凱龍商業物業資產支持專項計劃，發行規模11.6億；華泰資管-福州愛琴海購物公園資產支持專項計劃，擬發行金額15.5億元。
從定增、發債、ABS到股權出讓，紅星美凱龍回籠了不少資金，或可一解燃眉之急，但面對數百億的債務，這顯然遠遠不夠。
假委管、真租賃？
紅星美凱龍官宣輕資產轉型后，券商紛紛看多，天風證券更是給出了835億元的目標市值。
所謂的輕資產轉型，值的是通過擴大委管商場、戰略合作經營商場和特許經營商場業務的方式，來降低自營商場比例、降低公司資本開支，從而加快開店效率和提升市場占有率。
數據顯示，截至2021年上半年，紅星美凱龍共有93家自營商場，276家委管商場，通過戰略合作經營12家家居商場，此外，以特許經營方式授權開業67個特許經營家居建材項目，共包括483家家居建材店╱產業街。
在委管模式下，開發商通過商鋪散售返租的方式，來拿回既定利益，后續管理運營事項交由紅星美凱龍的管理團隊，看上去各取所需，但實際情況并沒有看上去那么美好。
據中國證券報報道，紅星美凱龍通過兩份合同，將需要支付租金的租賃型商場“包裝”成無風險委管型商場。一邊簽委管協議，另一邊簽補充協議，將上市公司是租金兜底方的風險深埋“抽屜”里。
在一個投資項目中，紅星美凱龍子公司成都紅星歐麗洛雅品牌管理有限公司與廈門城投簽訂委管協議后，另一家子公司海星凱程鵬企業管理有限公司又和廈門城投簽訂補充協議。
根據委管協議，投資項目經營物業開業后，成都紅星歐麗洛雅需要支付廈門城投固定收益，分10年合計2.71億元；需要在每年6月30日前支付當年40%的固定收益，12月20日前支付當年剩余60%的固定收益。
由此看來，該物業本質仍是租賃型商場，而非委管型的。另據補充協議，若管理公司的收入不足以承擔其所列支的經營成本等及廈門城投年度固定收益的不足部分，需由管理公司或上海星凱程鵬以股東借款方式向管理公司投入。意味著，紅星美凱龍需要為該項目兜底。
照片中，紅星美凱龍董事長車建新與居然之家董事長汪林朋“勾肩搭背”，場面甚是和諧。作為國內目前兩個強勢的家居賣場，居然之家和紅星美凱龍明爭暗斗了十幾年，這一舉動可真是“破天荒”了。
兩大家居賣場握手言和背后國內家居市場正經歷著地產灰犀牛與疫情的雙重考驗。眼下，對他們而言，最重要的事情顯然不在于爭奪一城一池了，活下去才是最重要的。
2020年以來，紅星美凱龍一改往年逆勢突進的畫風，在業績腰斬，債務壓頂的情況下，“輕資產、重運營、降杠桿”成了主旋律。
800億債務何去何從？
家居賣場是重資產行業，建商場收租金是主要商業模式，干的其實是“包租婆”的生意，所以與其說他們是家居行業，不如說是房地產行業。
前些年，紅星美凱龍搭上國內房地產的快車，借鑒房企重資產高杠桿的玩法，一個勁加杠杠以實現快速擴張，不知不覺債臺高筑。
2015年到2020年，紅星美凱龍債務持續飚升，到2020年，總債務規模超800億，資產負債率升至61.16%，負債總額創下有史以來的最高紀錄。2021年第三季度，紅星美凱龍總負債為794.87億，負債率為59.38%。
從流動性看，紅星美凱龍的流動資產為163.99億元，同期的流動負債為360.9億元，流動比率僅為0.45。貨幣資金、一年內到期的非流動資產合計69.7億元，同期短期借款、一年內到期的非流動負債合計171.39億元。顯然，紅星美凱龍現金儲備無法覆蓋其短債。
巨額負債還將面對巨額利息支出壓力。2018年-2020年，紅星美凱龍利息支出15.33億元、24.11億元、25.49億元。今年前三季度紅星美凱龍的利息費用為20.5億元，接近同期的凈利潤22.87億元，遠超同期扣非凈利潤13.94億元。
這僅僅是來自財務杠杠對利潤吞噬，作為重資產運營的企業，紅星美凱龍還得面對另一個杠杠——經營杠杠。所謂經營杠杠，簡而言之，就是企業生產經營中由于存在固定成本而使利潤變動率大于產銷量變動率的情況。
紅星美凱龍前期大規模擴張，重資產開店導致期間費用猛增，營業成本持續承壓。截至2021年上半年，紅星美凱龍自營+委管商場合計超369家，運營成本居高不下，2018年至2021年上半年，營業成本分別為102.16億元、128.04億元和121.92億元和93.33億元。
在財務杠杠和經營杠杠的雙重夾擊下，紅星美凱龍經營風險巨大。對此，美凱龍在2020年報中提出了“輕資產、重運營”經營策略，走上“瘦身”之路，賣股權賣資產回籠資金。
今年3月份，紅星美凱龍以10.3億元的對價賣掉了紅星地產18%的股權給遠洋資本。5月份，將紅星融資租賃、紅星商業保理2家全資子公司，出售給控股股東紅星控股，轉讓價格為12.09億元。
不過，紅星控股的財務狀況也不太樂觀，截至2020年，紅星控股的總資產為2678.62億元，總負債為1966.02億元，資產負債率為73.4%。其中流動負債為1256.37億元，占總負債的比重超過60%。
今年6月份，紅星美凱龍再以23.43億元出售物流子公司股權及債權，10月份，美凱龍又將美凱龍物業80%股權以6.96億元的價格轉讓給旭輝永升。
光出售股權和資產顯然不足以緩解債務壓力，對此紅星美凱龍開始“借新還舊”。今年3月1日，紅星美凱龍37億元股票定增方案獲得證監會的審核通過，這是自2018年A股上市以來首次股權再融資。
3月9日，紅星美凱龍在上交所公開發行2021年公司債券(第一期)票面利率為7.00%，其中基礎規模15億元，可超額配售規模不超過17.99億元，合計規模不超過32.99億元，債券募集資金擬全部用于償還公司債券。
同時，紅星美凱龍還發行了多筆商業物業ABS。其中，浙商-紅星美凱龍商業物業資產支持專項計劃，發行規模11.6億；華泰資管-福州愛琴海購物公園資產支持專項計劃，擬發行金額15.5億元。
從定增、發債、ABS到股權出讓，紅星美凱龍回籠了不少資金，或可一解燃眉之急，但面對數百億的債務，這顯然遠遠不夠。
假委管、真租賃？
紅星美凱龍官宣輕資產轉型后，券商紛紛看多，天風證券更是給出了835億元的目標市值。
所謂的輕資產轉型，值的是通過擴大委管商場、戰略合作經營商場和特許經營商場業務的方式，來降低自營商場比例、降低公司資本開支，從而加快開店效率和提升市場占有率。
數據顯示，截至2021年上半年，紅星美凱龍共有93家自營商場，276家委管商場，通過戰略合作經營12家家居商場，此外，以特許經營方式授權開業67個特許經營家居建材項目，共包括483家家居建材店╱產業街。
在委管模式下，開發商通過商鋪散售返租的方式，來拿回既定利益，后續管理運營事項交由紅星美凱龍的管理團隊，看上去各取所需，但實際情況并沒有看上去那么美好。
據中國證券報報道，紅星美凱龍通過兩份合同，將需要支付租金的租賃型商場“包裝”成無風險委管型商場。一邊簽委管協議，另一邊簽補充協議，將上市公司是租金兜底方的風險深埋“抽屜”里。
在一個投資項目中，紅星美凱龍子公司成都紅星歐麗洛雅品牌管理有限公司與廈門城投簽訂委管協議后，另一家子公司海星凱程鵬企業管理有限公司又和廈門城投簽訂補充協議。
根據委管協議，投資項目經營物業開業后，成都紅星歐麗洛雅需要支付廈門城投固定收益，分10年合計2.71億元；需要在每年6月30日前支付當年40%的固定收益，12月20日前支付當年剩余60%的固定收益。
由此看來，該物業本質仍是租賃型商場，而非委管型的。另據補充協議，若管理公司的收入不足以承擔其所列支的經營成本等及廈門城投年度固定收益的不足部分，需由管理公司或上海星凱程鵬以股東借款方式向管理公司投入。意味著，紅星美凱龍需要為該項目兜底。
