短債承壓銷售不佳，德信中國或面臨危機
來源：氫財經
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2021-12-13 13:49:06
德信中國的短債償還壓力，在銷售下滑的背景下，愈發(fā)明顯。
在房地產行業(yè)劇震的當下，房企紛紛甩賣資產自救。
12月初，德信中國旗下房地產業(yè)務公司——德信地產，將旗下杭州潤穎企管66.62%股權轉讓，開啟了“賣子求生”的階段。
作為浙系地產四小龍之一，德信中國于2016年才首次擠身百億俱樂部之列，當年完成銷售額156.8億元。
然而，德信中國董事會主席胡一平有更高的追求，豪言要完成“3年300億”的小目標，并最終于2018年達成。
2019年，德信中國正式登陸港股市場，彼時的胡一平意氣風發(fā)，再次提出“3年千億”的新目標。
如今，3年之約已近尾聲，德信中國別說是完成千億目標，就連今年年初制定的800億元銷售目標，也基本提前宣告失敗。
更為值得注意的是，德信中國的權益銷售額一直處于低位，占比僅約四成。在銷售陷入疲態(tài)的前提下，其銷售回款勢必會更加緊張。
要知道，伴隨著規(guī)模大舉擴張，德信中國的負債總額也不斷攀升。
如今，德信中國的短債償還壓力，在銷售下滑的背景下，愈發(fā)明顯。
【短債償還壓力大，融資渠道受限】
為了完成千億目標，近年來德信中國在土拍市場上的表現(xiàn)可謂是兇猛異常，鏖戰(zhàn)招拍掛市場或者高溢價拿地的情況時有出現(xiàn)。
大手筆拿地的直接影響，是德信中國的負債規(guī)模不斷攀升。
數(shù)據顯示，截至今年上半年，德信中國總資產為1139.19億元，負債總額同比增長42.22%，達938.73億元，資產負債率82.4%。
在“三道紅線”方面，今年上半年，德信中國剔除預收賬款的資產負債率為73.6%，凈負債比率72.4%，現(xiàn)金短債比1.37，踩中一條紅線處于“黃檔”。
如果僅從“三道紅線”來看，德信中國的負債情況并不是特別糟糕。不過，就近期爆雷的房企而言，各家的“三道紅線”指標也不是很差，卻紛紛陷入流動性危機。
因此，房企安全與否，更大程度上在于其短期負債的規(guī)模。
而數(shù)據顯示，德信中國的流動負債有740.82億元，同比增長了43.85%，其中一年內到期的短債借款有129.94億元，猛增了116.74%。
雖然，德信中國賬上無限制現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額166.3億元，可以覆蓋短債。但是，由于其超過三分之二的現(xiàn)金處于合資項目公司層面，這就為后期的債務償還造成了一定的不確定性。
常規(guī)情況下，德信中國的償債行為完全可以靠“借新還舊”。不過，如今房地產行業(yè)的融資環(huán)境遇冷，德信中國要想再融資，難度不小。
另外，從融資結構來看，德信中國主要靠銀行借款來融資，而在美元債和信托融資方面，德信中國分別只有3筆美元債和一筆信托信托產品，數(shù)量有限、規(guī)模還不大。
而在銀行借款方面，德信中國的銀行授信額度已經所剩無幾。截至2021年6月30日，德信中國的銀行及金融機構授信總額度為346.52億元，未動用授信額度為40.04億元，剩余授信僅有11.54%。
如今，面對百億規(guī)模的短債到期，德信中國的融資渠道全面受限，壓力之大可想而知。
【權益銷售占比低，影響回款和盈利能力】
融資受限，德信中國還債更多得只能靠銷售回款了。
在今年3月的2020年業(yè)績發(fā)布會上，德信中國的管理層還稱，公司可售貨值接近1300億元，“有信心完成今年800億元的銷售目標”。
然而，最新數(shù)據顯示，德信中國在11月實現(xiàn)合約銷售金額約58.4億元，同比下降23.96%；合約銷售面積約27.4萬平方米，同比下降37.16%。
自下半年以來，受房地產市場整體疲軟的影響，德信中國的月銷售額持續(xù)在低位波動，即便是在銷售表現(xiàn)最佳的11月，也只有58.4億元，較去年同期下降了23.96%。
受其影響，今年1-11月，德信中國全口徑銷售額681.1億元，距離800億元的銷售目標，足足差了120億元，全年達標徹底無望。
值得注意的是，今年1-11月，德信中國的權益銷售額為305.8億元，權益銷售占比僅為44.89%。
在銷售失速的背景下，德信中國的銷售回款更為艱難。
銷售權益占比，最根本的原因正是德信中國的土地儲備中權益占比偏低。
近年來，德信中國為了高速擴張，頻頻引入合作方來聯(lián)合拿地、開發(fā)。
根據最新數(shù)據，今年上半年，德信中國的控股股東權益只有59.60億元，占所有者權益比例僅30%左右，而少數(shù)股東權益卻高達140.9億元，占比超70%。
而在利潤分配方面，今年上半年，德信中國的少數(shù)股東損益為7.482億元，也比歸母凈利潤多了1億多。
受此影響，今年上半年，德信中國凈利潤同比增長2.6%，然而歸母凈利潤卻同比減少10.0%。
也就是說，德信中國的盈利能力被嚴重削弱。
值得注意的是，今年上半年，德信中國加大了合作拿地力度，獲得27宗地塊，不過其權益土儲并不多，占比低至31.03%。
要知道，即便是在去年同期，德信中國的新增土儲權益占比還有46.56%，也就是一年時間的功夫，這一數(shù)據竟然下滑了15個百分點。
而隨著去年、今年的新增土儲在未來1-2年內開發(fā)完畢、項目實現(xiàn)轉結，可以預見的是，德信中國的銷售權益占比將更加走低，勢必導致其回款減少，現(xiàn)金流產受到沖擊；而其利潤數(shù)據也將進一步下行，盈利能力承壓。
如此看來，德信中國的危機還在后頭。
在房地產行業(yè)劇震的當下，房企紛紛甩賣資產自救。
12月初，德信中國旗下房地產業(yè)務公司——德信地產，將旗下杭州潤穎企管66.62%股權轉讓，開啟了“賣子求生”的階段。
作為浙系地產四小龍之一，德信中國于2016年才首次擠身百億俱樂部之列，當年完成銷售額156.8億元。
然而，德信中國董事會主席胡一平有更高的追求，豪言要完成“3年300億”的小目標，并最終于2018年達成。
2019年，德信中國正式登陸港股市場，彼時的胡一平意氣風發(fā)，再次提出“3年千億”的新目標。
如今，3年之約已近尾聲，德信中國別說是完成千億目標，就連今年年初制定的800億元銷售目標，也基本提前宣告失敗。
更為值得注意的是，德信中國的權益銷售額一直處于低位，占比僅約四成。在銷售陷入疲態(tài)的前提下，其銷售回款勢必會更加緊張。
要知道，伴隨著規(guī)模大舉擴張，德信中國的負債總額也不斷攀升。
如今，德信中國的短債償還壓力，在銷售下滑的背景下，愈發(fā)明顯。
【短債償還壓力大，融資渠道受限】
為了完成千億目標，近年來德信中國在土拍市場上的表現(xiàn)可謂是兇猛異常，鏖戰(zhàn)招拍掛市場或者高溢價拿地的情況時有出現(xiàn)。
大手筆拿地的直接影響，是德信中國的負債規(guī)模不斷攀升。
數(shù)據顯示，截至今年上半年，德信中國總資產為1139.19億元，負債總額同比增長42.22%，達938.73億元，資產負債率82.4%。
在“三道紅線”方面，今年上半年，德信中國剔除預收賬款的資產負債率為73.6%，凈負債比率72.4%，現(xiàn)金短債比1.37，踩中一條紅線處于“黃檔”。
如果僅從“三道紅線”來看，德信中國的負債情況并不是特別糟糕。不過，就近期爆雷的房企而言，各家的“三道紅線”指標也不是很差，卻紛紛陷入流動性危機。
因此，房企安全與否，更大程度上在于其短期負債的規(guī)模。
而數(shù)據顯示，德信中國的流動負債有740.82億元，同比增長了43.85%，其中一年內到期的短債借款有129.94億元，猛增了116.74%。
雖然，德信中國賬上無限制現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額166.3億元，可以覆蓋短債。但是，由于其超過三分之二的現(xiàn)金處于合資項目公司層面，這就為后期的債務償還造成了一定的不確定性。
常規(guī)情況下，德信中國的償債行為完全可以靠“借新還舊”。不過，如今房地產行業(yè)的融資環(huán)境遇冷，德信中國要想再融資，難度不小。
另外，從融資結構來看，德信中國主要靠銀行借款來融資，而在美元債和信托融資方面，德信中國分別只有3筆美元債和一筆信托信托產品，數(shù)量有限、規(guī)模還不大。
而在銀行借款方面，德信中國的銀行授信額度已經所剩無幾。截至2021年6月30日，德信中國的銀行及金融機構授信總額度為346.52億元，未動用授信額度為40.04億元，剩余授信僅有11.54%。
如今，面對百億規(guī)模的短債到期，德信中國的融資渠道全面受限，壓力之大可想而知。
【權益銷售占比低，影響回款和盈利能力】
融資受限，德信中國還債更多得只能靠銷售回款了。
在今年3月的2020年業(yè)績發(fā)布會上，德信中國的管理層還稱，公司可售貨值接近1300億元，“有信心完成今年800億元的銷售目標”。
然而，最新數(shù)據顯示，德信中國在11月實現(xiàn)合約銷售金額約58.4億元，同比下降23.96%；合約銷售面積約27.4萬平方米，同比下降37.16%。
自下半年以來，受房地產市場整體疲軟的影響，德信中國的月銷售額持續(xù)在低位波動，即便是在銷售表現(xiàn)最佳的11月，也只有58.4億元，較去年同期下降了23.96%。
受其影響，今年1-11月，德信中國全口徑銷售額681.1億元，距離800億元的銷售目標，足足差了120億元，全年達標徹底無望。
值得注意的是，今年1-11月，德信中國的權益銷售額為305.8億元，權益銷售占比僅為44.89%。
在銷售失速的背景下，德信中國的銷售回款更為艱難。
銷售權益占比，最根本的原因正是德信中國的土地儲備中權益占比偏低。
近年來，德信中國為了高速擴張，頻頻引入合作方來聯(lián)合拿地、開發(fā)。
根據最新數(shù)據，今年上半年，德信中國的控股股東權益只有59.60億元，占所有者權益比例僅30%左右，而少數(shù)股東權益卻高達140.9億元，占比超70%。
而在利潤分配方面，今年上半年，德信中國的少數(shù)股東損益為7.482億元，也比歸母凈利潤多了1億多。
受此影響，今年上半年，德信中國凈利潤同比增長2.6%，然而歸母凈利潤卻同比減少10.0%。
也就是說，德信中國的盈利能力被嚴重削弱。
值得注意的是，今年上半年，德信中國加大了合作拿地力度，獲得27宗地塊，不過其權益土儲并不多，占比低至31.03%。
要知道，即便是在去年同期，德信中國的新增土儲權益占比還有46.56%，也就是一年時間的功夫，這一數(shù)據竟然下滑了15個百分點。
而隨著去年、今年的新增土儲在未來1-2年內開發(fā)完畢、項目實現(xiàn)轉結，可以預見的是，德信中國的銷售權益占比將更加走低，勢必導致其回款減少，現(xiàn)金流產受到沖擊；而其利潤數(shù)據也將進一步下行，盈利能力承壓。
如此看來，德信中國的危機還在后頭。
