“大型渝系房企”銷售持續(xù)下滑，1900億有息負(fù)債能否潛龍突圍?？
來源：小債看市
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2021-12-08 21:19:26
今年下半年以來，龍湖集團(tuán)的合同銷售額和銷售收入持續(xù)下降，這家以“自律穩(wěn)健”著稱的領(lǐng)先房企能否在行業(yè)動蕩中潛龍突圍？
01評級展望被下調(diào)
12月7日，惠譽將龍湖集團(tuán)(00960.HK)的評級展望從“正面”調(diào)整為“穩(wěn)定”，并確認(rèn)其長期外幣發(fā)行人違約評級、高級無抵押評級及其未償優(yōu)先票據(jù)評級為“BBB”。
惠譽稱，展望調(diào)整基于中國房地產(chǎn)市場的不確定性有所增加。盡管政府為穩(wěn)定地產(chǎn)行業(yè)已采取多項措施，但當(dāng)下并沒有足夠證據(jù)表明房地產(chǎn)行業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)持續(xù)復(fù)蘇。
受市場波動影響，2021年8月以來龍湖集團(tuán)的合同銷售額和銷售收入持續(xù)下降，其EBITDA利潤率也有所下滑。
在不令杠桿率承壓的情況下，未來龍湖集團(tuán)將持續(xù)投資來繼續(xù)提高其投資物業(yè)的經(jīng)常性租金收入。
近日，還有用戶發(fā)布實名聲明稱，龍湖集團(tuán)存在“試用期陷阱”。
據(jù)悉，龍湖集團(tuán)打著高薪的幌子從各個互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)挖人，卻在長達(dá)6個月的實習(xí)期結(jié)束后，再以經(jīng)營不善、政策打壓等理由辭退員工。
此外，龍湖集團(tuán)還被爆料一些內(nèi)部問題，包括各種PPT不落地、戰(zhàn)略沒有方向、外行領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行以及只重用管培生等。
隨后，針對該事件龍湖集團(tuán)回應(yīng)稱，原文提到的“公司裁員”等情況并不屬實，人才的擇優(yōu)劣汰是正常管理動作，與員工是否是仕官生或是否在試用期無關(guān)。
在融資方面，近期房企融資環(huán)境有所回暖，龍湖集團(tuán)提交了2021年度第二期中期票據(jù)募集說明書，注冊規(guī)模50億元。
《小債看市》統(tǒng)計，目前龍湖集團(tuán)僅存續(xù)一只境內(nèi)債，存續(xù)規(guī)模3億元，將于明年7月到期；其還存續(xù)6只美元債，存續(xù)規(guī)模27.5億美元。
存續(xù)美元債情況
在境內(nèi)信用評級方面，目前龍湖集團(tuán)主體和相關(guān)債項信用等級均為AAA，評級展望“穩(wěn)定”。
惠譽預(yù)計，2021年中國房地產(chǎn)行業(yè)的合同銷售額將下降10%-15%。
02銷售疲軟
據(jù)官網(wǎng)介紹，1993年龍湖集團(tuán)創(chuàng)建于重慶，業(yè)務(wù)涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、租賃住房、智慧服務(wù)、房屋租售、房屋裝修六大主航道業(yè)務(wù)，并積極試水養(yǎng)老、產(chǎn)城等創(chuàng)新領(lǐng)域。
2009年，龍湖集團(tuán)于香港聯(lián)交所主板上市。
龍湖集團(tuán)官網(wǎng)
從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，龍湖集團(tuán)的控股股東為美賢國際，持股比例為42.71%，公司實際控制人為吳亞軍。
股權(quán)結(jié)構(gòu)圖
2020年，龍湖集團(tuán)實現(xiàn)合同銷售額2706億元，今年其銷售目標(biāo)為3100億。
前10個月，龍湖集團(tuán)累計實現(xiàn)合同銷售金額2278.3億元，同比僅增長6.3%，完成全年目標(biāo)的73%。
尤其下半年以來，龍湖集團(tuán)銷售疲軟情況愈加明顯，7-10月其銷售額同比分別下滑9.3%、17.1%、32.8%以及7.5%。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年前11個月，龍湖集團(tuán)以2252.7億操盤金額和1308.8萬平方米操盤面積在房企中排第12名，屬于大型房企。
克而瑞數(shù)據(jù)
據(jù)半年報顯示，今年上半年龍湖集團(tuán)實現(xiàn)營收634.21億元，同比增長20.48%；實現(xiàn)歸母凈利潤74.19億元，同比增長17.05%。
從營收和業(yè)績增速上看，近年來龍湖集團(tuán)的業(yè)績降速明顯。
同時，龍湖集團(tuán)的經(jīng)營獲現(xiàn)能力也大幅下滑，今年上半年其經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為95.54億元，而去年同期為184.5億元，同比已腰斬。
經(jīng)營現(xiàn)金流
和行業(yè)其他房企一樣，龍湖集團(tuán)的盈利能力也在下滑。
今年上半年，龍湖集團(tuán)的毛利率為27.68%，凈利率16.71%，毛利率在2018年達(dá)到頂峰后持續(xù)下降。
銷售毛利率
土儲方面，截至今年6月末，龍湖集團(tuán)土地儲備合計7717萬平方米，權(quán)益面積為5367萬平方米。
按地區(qū)分析，龍湖環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、長三角地區(qū)的土地儲備分別占土地儲備總面積的34.4%、26.0%和15.5%。
值得注意的是，近年來龍湖集團(tuán)新進(jìn)多個三、四線城市，若項目去化不及預(yù)期，其或面臨一定的資金沉淀及投融資風(fēng)險。
截至今年6月末，龍湖集團(tuán)總資產(chǎn)為8734.46億元，總負(fù)債6727.94億元，凈資產(chǎn)2006.52億元，資產(chǎn)負(fù)債率77.03%。
從“三道紅線”看，龍湖集團(tuán)剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為68.3%，凈負(fù)債率46%，現(xiàn)金短債比5.48，歸為“綠檔”。
《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，龍湖集團(tuán)主要以流動負(fù)債為主，占總負(fù)債的70%。
截至相同報告期，龍湖集團(tuán)流動負(fù)債有4718.95億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有181.4億元。
流動負(fù)債
相較于短債壓力，龍湖集團(tuán)流動性充沛，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有989.8億元，完全可以覆蓋短債，短期償債能力良好。
另外，龍湖集團(tuán)的財務(wù)彈性也較好，截至2020年末其銀行授信總額有2948.03億元，未使用授信額度為2020.85億元。
銀行授信情況
在負(fù)債方面，龍湖集團(tuán)還有非流動負(fù)債2008.98億元，主要為長期借款，其長期有息負(fù)債合計1737億元。
整體來看，龍湖集團(tuán)剛性債務(wù)有1918.4億元，主要以長期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為29%。
隨著業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張，龍湖集團(tuán)的有息負(fù)債逐年增加，其經(jīng)營性現(xiàn)金流無法覆蓋投資環(huán)節(jié)現(xiàn)金支出，缺口主要通過外部融資彌補(bǔ)。
從融資渠道看，龍湖集團(tuán)主要通過銀行借款、發(fā)行債券及優(yōu)先票據(jù)等渠道融資。
融資成本方面，2018-2020年龍湖集團(tuán)平均融資利率分別為4.55%、4.54%和4.39%，融資成本較低。
近年來，因合作項目的開展，龍湖集團(tuán)與關(guān)聯(lián)方資金往來頻繁，關(guān)聯(lián)方凈占用公司資金規(guī)模持續(xù)增加，需關(guān)注資金占用風(fēng)險。
總得來看，龍湖集團(tuán)銷售疲軟，盈利能力持續(xù)下滑；有息負(fù)債持續(xù)攀升，財務(wù)杠桿高企；項目去化和投融資、關(guān)聯(lián)資金往來等方面面臨風(fēng)險與壓力。
03吳亞軍的傳奇人生
從工科畢業(yè)生、工程師、記者，到涉足房地產(chǎn)、擔(dān)任龍湖集團(tuán)董事長，再到世界女富豪，吳亞軍一直都在演繹著自己的傳奇人生。
從西北工業(yè)大學(xué)魚雷動力裝置專業(yè)畢業(yè)后，吳亞軍先后從事過機(jī)械工程師、記者、編輯等工作。
1993年，吳亞軍涉足房地產(chǎn)行業(yè)，兩年后她參股創(chuàng)建重慶龍湖地產(chǎn)并擔(dān)任總經(jīng)理。
1997年，龍湖第一個地產(chǎn)項目“龍湖花園南苑”落成，當(dāng)時的廣告口號是“善待你一生”，吳亞軍堅持從每一個細(xì)節(jié)照顧業(yè)主的生活所需。
后來，經(jīng)過5年多的努力，龍湖成為重慶最大的房地產(chǎn)發(fā)展商。
龍湖集團(tuán)董事會主席吳亞軍
2005年，龍湖首次走出重慶，在成都推出“晶藍(lán)半島”；2007年又進(jìn)軍北京市場，深耕順義，逐漸在全國布局。
2009年11月，龍湖集團(tuán)登陸資本市場，吳亞軍的身價也達(dá)到了273億，超過楊惠妍成為中國新首富。
2017年是吳亞軍最巔峰的一年，龍湖地產(chǎn)躋身千億俱樂部，她以320億身家在胡潤全球白手起家女富豪榜中排名第七，一時風(fēng)光無兩。
近年來，龍湖遭遇銷售降速、毛利下滑，在房企中排名也逐步掉出前十，但這或許就是吳亞軍“求穩(wěn)”的本意，在房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌的今天，龍湖能否突圍？
01評級展望被下調(diào)
12月7日，惠譽將龍湖集團(tuán)(00960.HK)的評級展望從“正面”調(diào)整為“穩(wěn)定”，并確認(rèn)其長期外幣發(fā)行人違約評級、高級無抵押評級及其未償優(yōu)先票據(jù)評級為“BBB”。
惠譽稱，展望調(diào)整基于中國房地產(chǎn)市場的不確定性有所增加。盡管政府為穩(wěn)定地產(chǎn)行業(yè)已采取多項措施，但當(dāng)下并沒有足夠證據(jù)表明房地產(chǎn)行業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)持續(xù)復(fù)蘇。
受市場波動影響，2021年8月以來龍湖集團(tuán)的合同銷售額和銷售收入持續(xù)下降，其EBITDA利潤率也有所下滑。
在不令杠桿率承壓的情況下，未來龍湖集團(tuán)將持續(xù)投資來繼續(xù)提高其投資物業(yè)的經(jīng)常性租金收入。
近日，還有用戶發(fā)布實名聲明稱，龍湖集團(tuán)存在“試用期陷阱”。
據(jù)悉，龍湖集團(tuán)打著高薪的幌子從各個互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)挖人，卻在長達(dá)6個月的實習(xí)期結(jié)束后，再以經(jīng)營不善、政策打壓等理由辭退員工。
此外，龍湖集團(tuán)還被爆料一些內(nèi)部問題，包括各種PPT不落地、戰(zhàn)略沒有方向、外行領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行以及只重用管培生等。
隨后，針對該事件龍湖集團(tuán)回應(yīng)稱，原文提到的“公司裁員”等情況并不屬實，人才的擇優(yōu)劣汰是正常管理動作，與員工是否是仕官生或是否在試用期無關(guān)。
在融資方面，近期房企融資環(huán)境有所回暖，龍湖集團(tuán)提交了2021年度第二期中期票據(jù)募集說明書，注冊規(guī)模50億元。
《小債看市》統(tǒng)計，目前龍湖集團(tuán)僅存續(xù)一只境內(nèi)債，存續(xù)規(guī)模3億元，將于明年7月到期；其還存續(xù)6只美元債，存續(xù)規(guī)模27.5億美元。
存續(xù)美元債情況
在境內(nèi)信用評級方面，目前龍湖集團(tuán)主體和相關(guān)債項信用等級均為AAA，評級展望“穩(wěn)定”。
惠譽預(yù)計，2021年中國房地產(chǎn)行業(yè)的合同銷售額將下降10%-15%。
02銷售疲軟
據(jù)官網(wǎng)介紹，1993年龍湖集團(tuán)創(chuàng)建于重慶，業(yè)務(wù)涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、租賃住房、智慧服務(wù)、房屋租售、房屋裝修六大主航道業(yè)務(wù)，并積極試水養(yǎng)老、產(chǎn)城等創(chuàng)新領(lǐng)域。
2009年，龍湖集團(tuán)于香港聯(lián)交所主板上市。
龍湖集團(tuán)官網(wǎng)
從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，龍湖集團(tuán)的控股股東為美賢國際，持股比例為42.71%，公司實際控制人為吳亞軍。
股權(quán)結(jié)構(gòu)圖
2020年，龍湖集團(tuán)實現(xiàn)合同銷售額2706億元，今年其銷售目標(biāo)為3100億。
前10個月，龍湖集團(tuán)累計實現(xiàn)合同銷售金額2278.3億元，同比僅增長6.3%，完成全年目標(biāo)的73%。
尤其下半年以來，龍湖集團(tuán)銷售疲軟情況愈加明顯，7-10月其銷售額同比分別下滑9.3%、17.1%、32.8%以及7.5%。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年前11個月，龍湖集團(tuán)以2252.7億操盤金額和1308.8萬平方米操盤面積在房企中排第12名，屬于大型房企。
克而瑞數(shù)據(jù)
據(jù)半年報顯示，今年上半年龍湖集團(tuán)實現(xiàn)營收634.21億元，同比增長20.48%；實現(xiàn)歸母凈利潤74.19億元，同比增長17.05%。
從營收和業(yè)績增速上看，近年來龍湖集團(tuán)的業(yè)績降速明顯。
同時，龍湖集團(tuán)的經(jīng)營獲現(xiàn)能力也大幅下滑，今年上半年其經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為95.54億元，而去年同期為184.5億元，同比已腰斬。
經(jīng)營現(xiàn)金流
和行業(yè)其他房企一樣，龍湖集團(tuán)的盈利能力也在下滑。
今年上半年，龍湖集團(tuán)的毛利率為27.68%，凈利率16.71%，毛利率在2018年達(dá)到頂峰后持續(xù)下降。
銷售毛利率
土儲方面，截至今年6月末，龍湖集團(tuán)土地儲備合計7717萬平方米，權(quán)益面積為5367萬平方米。
按地區(qū)分析，龍湖環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、長三角地區(qū)的土地儲備分別占土地儲備總面積的34.4%、26.0%和15.5%。
值得注意的是，近年來龍湖集團(tuán)新進(jìn)多個三、四線城市，若項目去化不及預(yù)期，其或面臨一定的資金沉淀及投融資風(fēng)險。
截至今年6月末，龍湖集團(tuán)總資產(chǎn)為8734.46億元，總負(fù)債6727.94億元，凈資產(chǎn)2006.52億元，資產(chǎn)負(fù)債率77.03%。
從“三道紅線”看，龍湖集團(tuán)剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為68.3%，凈負(fù)債率46%，現(xiàn)金短債比5.48，歸為“綠檔”。
《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，龍湖集團(tuán)主要以流動負(fù)債為主，占總負(fù)債的70%。
截至相同報告期，龍湖集團(tuán)流動負(fù)債有4718.95億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有181.4億元。
流動負(fù)債
相較于短債壓力，龍湖集團(tuán)流動性充沛，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有989.8億元，完全可以覆蓋短債，短期償債能力良好。
另外，龍湖集團(tuán)的財務(wù)彈性也較好，截至2020年末其銀行授信總額有2948.03億元，未使用授信額度為2020.85億元。
銀行授信情況
在負(fù)債方面，龍湖集團(tuán)還有非流動負(fù)債2008.98億元，主要為長期借款，其長期有息負(fù)債合計1737億元。
整體來看，龍湖集團(tuán)剛性債務(wù)有1918.4億元，主要以長期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為29%。
隨著業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張，龍湖集團(tuán)的有息負(fù)債逐年增加，其經(jīng)營性現(xiàn)金流無法覆蓋投資環(huán)節(jié)現(xiàn)金支出，缺口主要通過外部融資彌補(bǔ)。
從融資渠道看，龍湖集團(tuán)主要通過銀行借款、發(fā)行債券及優(yōu)先票據(jù)等渠道融資。
融資成本方面，2018-2020年龍湖集團(tuán)平均融資利率分別為4.55%、4.54%和4.39%，融資成本較低。
近年來，因合作項目的開展，龍湖集團(tuán)與關(guān)聯(lián)方資金往來頻繁，關(guān)聯(lián)方凈占用公司資金規(guī)模持續(xù)增加，需關(guān)注資金占用風(fēng)險。
總得來看，龍湖集團(tuán)銷售疲軟，盈利能力持續(xù)下滑；有息負(fù)債持續(xù)攀升，財務(wù)杠桿高企；項目去化和投融資、關(guān)聯(lián)資金往來等方面面臨風(fēng)險與壓力。
03吳亞軍的傳奇人生
從工科畢業(yè)生、工程師、記者，到涉足房地產(chǎn)、擔(dān)任龍湖集團(tuán)董事長，再到世界女富豪，吳亞軍一直都在演繹著自己的傳奇人生。
從西北工業(yè)大學(xué)魚雷動力裝置專業(yè)畢業(yè)后，吳亞軍先后從事過機(jī)械工程師、記者、編輯等工作。
1993年，吳亞軍涉足房地產(chǎn)行業(yè)，兩年后她參股創(chuàng)建重慶龍湖地產(chǎn)并擔(dān)任總經(jīng)理。
1997年，龍湖第一個地產(chǎn)項目“龍湖花園南苑”落成，當(dāng)時的廣告口號是“善待你一生”，吳亞軍堅持從每一個細(xì)節(jié)照顧業(yè)主的生活所需。
后來，經(jīng)過5年多的努力，龍湖成為重慶最大的房地產(chǎn)發(fā)展商。
龍湖集團(tuán)董事會主席吳亞軍
2005年，龍湖首次走出重慶，在成都推出“晶藍(lán)半島”；2007年又進(jìn)軍北京市場，深耕順義，逐漸在全國布局。
2009年11月，龍湖集團(tuán)登陸資本市場，吳亞軍的身價也達(dá)到了273億，超過楊惠妍成為中國新首富。
2017年是吳亞軍最巔峰的一年，龍湖地產(chǎn)躋身千億俱樂部，她以320億身家在胡潤全球白手起家女富豪榜中排名第七，一時風(fēng)光無兩。
近年來，龍湖遭遇銷售降速、毛利下滑，在房企中排名也逐步掉出前十，但這或許就是吳亞軍“求穩(wěn)”的本意，在房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌的今天，龍湖能否突圍？
