12月6日，中央政治局會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。同日，央行宣布全面降準(zhǔn)，將于12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億。

　　兩則消息，對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)可謂是一針“強(qiáng)心劑”。受此利好消息帶動(dòng)，12月7日，A股地產(chǎn)股集體大漲，中南建設(shè)、新黃浦、中交地產(chǎn)等多股漲停，陽(yáng)光城、金地集團(tuán)、新城控股等個(gè)股跟漲。

　　而值得一提的是，中南建設(shè)漲停同日，與其相關(guān)的深交所供應(yīng)鏈ABS“建銀5優(yōu)A”宣布將如期兌付約1.54億元本息，并將于12月10日摘牌，再次顯示了公司的安全與穩(wěn)健。

　　作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)硬著陸，但市場(chǎng)的出清、去偽存真，已是大勢(shì)所趨。陣痛中，有人還在等白衣騎士，而那個(gè)著力減負(fù)強(qiáng)筋、防三高的中南建設(shè)已經(jīng)走出一條獨(dú)立的突圍之路。

　　堅(jiān)守財(cái)務(wù)自律，天晴補(bǔ)屋頂

　　今年下半年以來(lái)，短短幾個(gè)月時(shí)間，圍繞房地產(chǎn)的市場(chǎng)情緒慢慢滑向了冰冷的谷底。企業(yè)債務(wù)違約頻發(fā)、樓市整體降溫、土拍市場(chǎng)蕭條，行業(yè)黃金時(shí)代不再，泡沫難以持久，杠桿難以依賴。

　　雖然都面臨挑戰(zhàn)和壓力，但堅(jiān)持不依賴有息負(fù)債發(fā)展模式的中南步履卻更顯穩(wěn)健?；仡櫄v史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，中南建設(shè)有息負(fù)債與年度經(jīng)營(yíng)規(guī)模比值一直在行業(yè)保持最低位置，2018-2021年三季度其有息負(fù)債規(guī)模分別為579.4億元、699.2億元、799億元、637.3億元，占當(dāng)期銷(xiāo)售金額的39.5%、35.66%、35.69%、41.46%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均70%的水平。天晴補(bǔ)屋頂才是最好的避險(xiǎn)之道。

　　現(xiàn)金流管理也是近年來(lái)中南的財(cái)務(wù)管理的重中之重。今年1-9月，中南建設(shè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入1123億元，是一年內(nèi)到期的各類(lèi)有息負(fù)債的7倍，月均流入125億元，遠(yuǎn)超一年內(nèi)有息負(fù)債的月均值14億元。前三季度，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~14億元，連續(xù)四年保持正值，持續(xù)維護(hù)公司安全。

　　正是在公司謹(jǐn)慎的資金管理原則下，即使市場(chǎng)調(diào)整進(jìn)一步深入，11月7日10億元“16中筑01”如期兌付；11月22日10億元“19中南03”如期支付年度利息，同時(shí)兌付選擇回售的4.38億元債券；12月2日主動(dòng)回購(gòu)1000萬(wàn)美元40638.HK境外債券。截至目前，中南建設(shè)今年到期的債券僅有2.89億元，而其目前存續(xù)的美元債券僅3筆，合計(jì)4.13億美元，且2021年內(nèi)無(wú)到期，最早到期的是2022年6月的2筆，金額合計(jì)僅2.23億美元。償債壓力小，無(wú)疑進(jìn)一步筑高了公司安全墊。

　　三道紅線方面，中南建設(shè)也在加速實(shí)現(xiàn)“全綠”。截至9月末，公司凈負(fù)債率77.61%，比上半年末下降17.66個(gè)百分點(diǎn)；扣除受限資金之后的現(xiàn)金短債比1.08，比上半年末提高4.85個(gè)百分點(diǎn)，兩項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)綠線并繼續(xù)優(yōu)化；扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率75.81%，比上半年末下降1.61個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步靠近上限70%的規(guī)則要求。

　　非常時(shí)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)破局，構(gòu)筑發(fā)展護(hù)城河

　　中資美元債出現(xiàn)暴雷后，資本市場(chǎng)的多米諾骨牌倒下，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)集中下調(diào)房企評(píng)級(jí)和展望。當(dāng)前乃至未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)的時(shí)與勢(shì)，都是活下來(lái)，并且比同行活得更好。

　　審慎經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)原則下，中南更是先人一步，加固安全邊界。中南建設(shè)董事、總經(jīng)理陳昱含曾表示，“我們深刻領(lǐng)會(huì)國(guó)家戰(zhàn)略意圖，對(duì)經(jīng)營(yíng)做出必要調(diào)整。對(duì)于目前的形勢(shì)公司有提前預(yù)判，也較早采取了經(jīng)營(yíng)應(yīng)對(duì)舉措?！?br />
　　2021即近尾聲，市場(chǎng)下行壓力還在增加，中南營(yíng)銷(xiāo)立足細(xì)微，戮力破局。一方面，公司迎合新生代消費(fèi)群體需求，主動(dòng)擁抱數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)，與天貓好房、阿里拍賣(mài)、企業(yè)微信、抖音等聯(lián)動(dòng)合作，拓寬流量通道。另一方面，公司積極加強(qiáng)私域流量的轉(zhuǎn)化和建設(shè)，通過(guò)渠道通、來(lái)訪通、銷(xiāo)售通、美好購(gòu)zoina等自有平臺(tái)，打通全民經(jīng)紀(jì)人及老帶新等導(dǎo)流鏈路，實(shí)現(xiàn)線上裂變及分享帶客。

　　特別是，公司借用互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)勢(shì)能撬動(dòng)樓盤(pán)成交量，通過(guò)天貓旗艦店在雙十一、雙十二等購(gòu)物狂歡節(jié)中設(shè)置來(lái)訪盲盒、秒殺房源、回血補(bǔ)貼等多樣形式讓利用戶，促進(jìn)整體銷(xiāo)售業(yè)績(jī)提升。

　　根據(jù)中南建設(shè)最新發(fā)布的經(jīng)營(yíng)情況公告，2021年1至11月，其累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1828.3億元，銷(xiāo)售面積1351.8萬(wàn)平方米，而且公司回款率一直維持在80%以上。

　　堅(jiān)守長(zhǎng)期主義，積極布局“第二曲線”

　　在“三道紅線”、房貸集中管理制度、土地集中出讓等政策下，房企金融泡沫被不斷擠出。而這個(gè)過(guò)程中，縮表成為必然，中南也不例外。在陳昱含看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從百米沖刺賽跑變成一場(chǎng)馬拉松?！斑@個(gè)時(shí)候需要更講究‘配速’、更講究自我的節(jié)奏，審慎經(jīng)營(yíng)，長(zhǎng)期主義的導(dǎo)向是中南建設(shè)的經(jīng)營(yíng)觀，是公司總體經(jīng)營(yíng)策略的方向。”

　　對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，“縮表”的直接表現(xiàn)是降負(fù)債、降杠桿、去金融化。今年以來(lái)，中南建設(shè)有息負(fù)債減少了162億元。公司也及時(shí)收縮了土地投資規(guī)模，這符合中南一貫的運(yùn)營(yíng)高周轉(zhuǎn)和土儲(chǔ)緊平衡策略。

　　但收縮不是不拿地，中南有著自己的標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)奏。隨著市場(chǎng)調(diào)整進(jìn)一步深入，中南建設(shè)表示，“在穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，公司仍然會(huì)堅(jiān)持擇優(yōu)獲取的原則，一方面加強(qiáng)存量轉(zhuǎn)化，確保利潤(rùn)；另一方面堅(jiān)持以能定收、以能定投、合理支出的原則，確保投資安全，根據(jù)不同情況每個(gè)戰(zhàn)區(qū)的投資端也會(huì)做不同的布局。”

　　可以預(yù)見(jiàn)，隨著行業(yè)土地周期紅利逐步消失，中南這種土儲(chǔ)緊平衡的正向價(jià)值將越來(lái)越大。值得一提的是，圍繞“卓越建設(shè)”的戰(zhàn)略目標(biāo)，公司還加快探索輕資產(chǎn)模式，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市基建領(lǐng)域輸出更多管理能力，積極布局第二增長(zhǎng)曲線。據(jù)悉，中南西鄭區(qū)域公司目前正在代建和EPC領(lǐng)域加快探索和拓展，已成功簽約代建項(xiàng)目6個(gè)，項(xiàng)目總貨值約68億元，代建收入約3億元，預(yù)計(jì)能實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)額約1.3億元。

　　“縮回來(lái)，再打出去的拳頭才更有力量”。中南建設(shè)表示，未來(lái)1-2年將是一個(gè)再平衡的過(guò)程，公司將力爭(zhēng)2022年內(nèi)實(shí)現(xiàn)三線全綠。