大悅城擬3.27億出售深圳辦公樓！漸行漸遠的千億目標？
來源：閨蜜財經
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2021-11-29 13:37:44
11月25日，大悅城控股發公告稱，擬3.27億元掛牌轉讓深圳辦公樓。
據悉，大悅城擬以公開掛牌的方式，分層出售位于深圳市福田區的深圳國際交易廣場的34層、35層共32套辦公房產，每層樓的掛牌轉讓底價約為1.637億元。
大悅城解釋，此舉是為了盤活公司存量資產，優化資源配置。就目前的市場行情來看，并非是一個好的出售時機。
2019年，大悅城提出要在2021年底完成破千億的銷售目標，如今剩下僅一個多月，逆勢“突圍”能否實現？
01
近期，盡管樓市不時傳來利好消息，比如央行明確強調的“兩維護”，一些城市的房貸放貸速度明顯加快等，但如果蜜友們看過國家統計局10月的70城房價統計數據或到家附近的房產中介門店轉悠上一兩天，就能清楚現在的樓市有多冷靜。
無論是房企還個人現在出售房產，似乎都容易讓人浮想聯翩。不過，大悅城控股的情況不太一樣。
不少蜜友對大悅城的印象，可能是早年名聲在外的北京西單大悅城。
據媒體報道，它出自于曾被央視評為2012年中國經濟年度人物的寧高寧之手。寧高寧也是知名的央企掌門人，他曾執掌華潤集團，打造了明星項目“萬象城”。
此后寧高寧到中糧集團任職，開拓了地產業務。
2006年，中糧集團將旗下的寶投公司更名為中糧地產(集團)股份有限公司。2007年，寧高寧締造了另一個知名品牌“大悅城”，兩年后中糧集團成為了蒙牛第一大股東。
2010年定下了“10年內將開出20個大悅城”的大目標。
然而，2020年報顯示，報告期末，公司持有已開業10個大悅城購物中心、1個春風里項目及1個祥云小鎮項目(不含管理輸出項目)。
距離10年前的20個大悅城，僅完成一半。
原因是多方面的，當初的掌舵人于2016年調任其他央企，而中糧集團旗下的兩家上市房企“剪不斷，理還亂”。
直到2019年完成重組后，大悅城控股成為中糧集團旗下唯一的地產投資和管理平臺，它也成為在我國香港上市的大悅城地產有限公司的控股股東。
相比差不多時期發展房地產業務的央企來看，大悅城明顯掉隊了。
02
重組首年，大悅城控股的業績表現不錯，但2020年受疫情影響，頗為受挫。
盡管如此，大悅城仍沒有放棄2021年沖刺千億銷售的目標。
2020年3月業績發布會上，其時任董事長周政表示：“公司對于2021年銷售業績破千億的目標有堅定的信心。”
然而今年3月，大悅城控股發公告，董事會收到董事長周政、董事姜勇提交的書面辭職申請。其中，周政因在中糧集團的工作發生調任而辭職，辭職后不再擔任公司任何職務。
大悅城控股官微上能檢索到“千億目標”的內容停留在2019、2020年，不知道是否已淡化或“放棄”這個目標了？
這或許與2020年的表現不無關系。
2020年財報顯示，大悅城控股全年實現銷售額(全口徑)694億元，營收384.45億元，同比增長13.76%；但歸屬于上市股東的凈利潤為-3.87億元，同比大幅下滑-118.88%。
同年對標“三道紅線”，大悅城踩中了“一道紅線”
今年上半年，大悅城對標“三道紅線”仍處于“黃檔”，好在背靠央企，其融資成本較低，平均融資成本約為5.06%。
如今的大悅城控股官網強調的都是“雙輪雙核”的發展模式，即以“持有+銷售”兩大核心業務雙輪驅動，穩健發展。同時，商業項目及核心商業大區也強調也將輕資產項目發展作為重要的戰略方向。
2020年報中預計，今年將有蘇州大悅春風里、長沙大悅城、北京槐新大悅春風里、重慶大悅城、武漢大悅城、青島即墨祥云小鎮等6個項目開業。
今年9月，大悅城控股稱年內將有5大商業項目開業，基本能完成任務。而千億銷售目標似乎還頗有距離，甚至難以完成。
03
大悅城控股三季報顯示，今年1-9月實現營收221.29億元，同比增長24.29%；歸屬凈利潤11.17億元，同比增長46.86%；但經營活動產生的現金流凈額則同比大降233.67%。
出現如此情況，財報解釋，主要是前三季度結算項目權益占比較高。而前三季度經營活動產生的現金流凈額為-85.24億元，主要是新獲取項目土地支出、建造支出、稅費支出及支付的拍地保證金凈額同比增加所致。
克而瑞地產研究今年1-9月房企銷售榜單顯示，大悅城以440.1億元的操盤金額排名第49位，距離千億銷售目標還有不小差距。
另外值得注意的是，大悅城控股也面臨房企近年來存在的普遍問題，毛利率下滑。
中期業績披露，今年上半年，大悅城控股的營收表現不錯，同比增加20.62億元，增長16.92%；但由于本期結算項目中低毛利項目較多，毛利額43.03億元，同比減少11.71億元，下降21.40%，綜合毛利率30.20%，同比降低14.72個百分點。
毛利率下滑也是未來房企們普遍要面臨的挑戰：行業回歸合理利潤空間。
此外，有意思的是，今年5月和9月，華泰證券等分別對大悅城給出了“增持”的意見，但大悅城及大悅城地產和大多數房企一樣，股價持續走低。
而大悅城地產更是幾乎淪為了“仙股”，股價長期在1港元/股之下，截至11月26日收盤僅為0.395港元/股。
盡管，近兩年也有房企逆勢擴張，默默撿一些資金困難房企拋售出來的“便宜貨”，但行業和大環境的改變，實際上大家的日子都不輕松。即便是背靠央企的房企們，能拿到更便宜的融資，也需要加快奔跑。
據悉，大悅城擬以公開掛牌的方式，分層出售位于深圳市福田區的深圳國際交易廣場的34層、35層共32套辦公房產，每層樓的掛牌轉讓底價約為1.637億元。
大悅城解釋，此舉是為了盤活公司存量資產，優化資源配置。就目前的市場行情來看，并非是一個好的出售時機。
2019年，大悅城提出要在2021年底完成破千億的銷售目標，如今剩下僅一個多月，逆勢“突圍”能否實現？
01
近期，盡管樓市不時傳來利好消息，比如央行明確強調的“兩維護”，一些城市的房貸放貸速度明顯加快等，但如果蜜友們看過國家統計局10月的70城房價統計數據或到家附近的房產中介門店轉悠上一兩天，就能清楚現在的樓市有多冷靜。
無論是房企還個人現在出售房產，似乎都容易讓人浮想聯翩。不過，大悅城控股的情況不太一樣。
不少蜜友對大悅城的印象，可能是早年名聲在外的北京西單大悅城。
據媒體報道，它出自于曾被央視評為2012年中國經濟年度人物的寧高寧之手。寧高寧也是知名的央企掌門人，他曾執掌華潤集團，打造了明星項目“萬象城”。
此后寧高寧到中糧集團任職，開拓了地產業務。
2006年，中糧集團將旗下的寶投公司更名為中糧地產(集團)股份有限公司。2007年，寧高寧締造了另一個知名品牌“大悅城”，兩年后中糧集團成為了蒙牛第一大股東。
2010年定下了“10年內將開出20個大悅城”的大目標。
然而，2020年報顯示，報告期末，公司持有已開業10個大悅城購物中心、1個春風里項目及1個祥云小鎮項目(不含管理輸出項目)。
距離10年前的20個大悅城，僅完成一半。
原因是多方面的，當初的掌舵人于2016年調任其他央企，而中糧集團旗下的兩家上市房企“剪不斷，理還亂”。
直到2019年完成重組后，大悅城控股成為中糧集團旗下唯一的地產投資和管理平臺，它也成為在我國香港上市的大悅城地產有限公司的控股股東。
相比差不多時期發展房地產業務的央企來看，大悅城明顯掉隊了。
02
重組首年，大悅城控股的業績表現不錯，但2020年受疫情影響，頗為受挫。
盡管如此，大悅城仍沒有放棄2021年沖刺千億銷售的目標。
2020年3月業績發布會上，其時任董事長周政表示：“公司對于2021年銷售業績破千億的目標有堅定的信心。”
然而今年3月，大悅城控股發公告，董事會收到董事長周政、董事姜勇提交的書面辭職申請。其中，周政因在中糧集團的工作發生調任而辭職，辭職后不再擔任公司任何職務。
大悅城控股官微上能檢索到“千億目標”的內容停留在2019、2020年，不知道是否已淡化或“放棄”這個目標了？
這或許與2020年的表現不無關系。
2020年財報顯示，大悅城控股全年實現銷售額(全口徑)694億元，營收384.45億元，同比增長13.76%；但歸屬于上市股東的凈利潤為-3.87億元，同比大幅下滑-118.88%。
同年對標“三道紅線”，大悅城踩中了“一道紅線”
今年上半年，大悅城對標“三道紅線”仍處于“黃檔”，好在背靠央企，其融資成本較低，平均融資成本約為5.06%。
如今的大悅城控股官網強調的都是“雙輪雙核”的發展模式，即以“持有+銷售”兩大核心業務雙輪驅動，穩健發展。同時，商業項目及核心商業大區也強調也將輕資產項目發展作為重要的戰略方向。
2020年報中預計，今年將有蘇州大悅春風里、長沙大悅城、北京槐新大悅春風里、重慶大悅城、武漢大悅城、青島即墨祥云小鎮等6個項目開業。
今年9月，大悅城控股稱年內將有5大商業項目開業，基本能完成任務。而千億銷售目標似乎還頗有距離，甚至難以完成。
03
大悅城控股三季報顯示，今年1-9月實現營收221.29億元，同比增長24.29%；歸屬凈利潤11.17億元，同比增長46.86%；但經營活動產生的現金流凈額則同比大降233.67%。
出現如此情況，財報解釋，主要是前三季度結算項目權益占比較高。而前三季度經營活動產生的現金流凈額為-85.24億元，主要是新獲取項目土地支出、建造支出、稅費支出及支付的拍地保證金凈額同比增加所致。
克而瑞地產研究今年1-9月房企銷售榜單顯示，大悅城以440.1億元的操盤金額排名第49位，距離千億銷售目標還有不小差距。
另外值得注意的是，大悅城控股也面臨房企近年來存在的普遍問題，毛利率下滑。
中期業績披露，今年上半年，大悅城控股的營收表現不錯，同比增加20.62億元，增長16.92%；但由于本期結算項目中低毛利項目較多，毛利額43.03億元，同比減少11.71億元，下降21.40%，綜合毛利率30.20%，同比降低14.72個百分點。
毛利率下滑也是未來房企們普遍要面臨的挑戰：行業回歸合理利潤空間。
此外，有意思的是，今年5月和9月，華泰證券等分別對大悅城給出了“增持”的意見，但大悅城及大悅城地產和大多數房企一樣，股價持續走低。
而大悅城地產更是幾乎淪為了“仙股”，股價長期在1港元/股之下，截至11月26日收盤僅為0.395港元/股。
盡管，近兩年也有房企逆勢擴張，默默撿一些資金困難房企拋售出來的“便宜貨”，但行業和大環境的改變，實際上大家的日子都不輕松。即便是背靠央企的房企們，能拿到更便宜的融資，也需要加快奔跑。
