高息發(fā)債又“賣(mài)子回血”，三盛控股能安全“過(guò)冬”嗎？
來(lái)源：債市觀察
?
2021-11-23 09:04:54
“閩系房企”三盛控股在一天內(nèi)出售兩家子公司，回籠資金約6.21億元。
11月16日，三盛控股(2183.HK)接連發(fā)布兩則有關(guān)拋售子公司的公告稱，擬6.21億元出售哈爾濱利福商廈有限公司和嘉標(biāo)商廈(青島)有限公司的全部股權(quán)。
其中，三盛控股擬以3.5億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓位于哈爾濱的利福商廈。利福商廈位于哈爾濱市道里區(qū)中央大街86號(hào)，建筑面積約1萬(wàn)平方米，目前用于出租用途，收購(gòu)方為北海晟祺實(shí)業(yè)有限公司。
與此同時(shí)，三盛控股旗下間接全資附屬公司龍海三盛以2.71億元的價(jià)格，將青島嘉標(biāo)商廈賣(mài)給了北海晟利。該物業(yè)位于青島市市北區(qū)膠州路152-158號(hào)，建筑面積2.65萬(wàn)平方米。
三盛控股對(duì)此回應(yīng)表示，公司董事認(rèn)為所出售項(xiàng)目，是公司以合理價(jià)格變現(xiàn)的機(jī)會(huì)，“所獲得資金，將作為運(yùn)營(yíng)資金，投入集團(tuán)日常經(jīng)營(yíng)發(fā)展中?！?br />
01
高息發(fā)債、下調(diào)評(píng)級(jí)
三盛控股近期的動(dòng)作不僅是轉(zhuǎn)讓股權(quán)，11月9日，三盛控股向信銀資本配售了7000萬(wàn)美元票據(jù)，利率將為每年12.5%，付息日為2022年5月11日及11月10日。
三盛控股董事認(rèn)為，配售事項(xiàng)為三盛控股籌集額外資金的良機(jī)。假設(shè)配售事項(xiàng)下的所有票據(jù)已獲成功配售，配售事項(xiàng)的所得款項(xiàng)總額將為7000萬(wàn)美元。配售事項(xiàng)的所得款項(xiàng)總額擬用作2018年債券的再融資。
實(shí)際上，今年11月，三盛控股將有一筆1.35億元的境外債到期。而在6月29日，三盛控股擬擔(dān)保發(fā)行一筆以美元計(jì)價(jià)的1年期高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)，利息率為13%，到期日為2022年7月5日。有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，此舉似乎有“借新償舊”之意。
今年10月，穆迪將三盛控股“B2”公司家族評(píng)級(jí)，下調(diào)展望至“負(fù)面”。穆迪預(yù)計(jì)，由于資金緊張，購(gòu)房者的信心減弱，三盛控股的合同銷售額將在未來(lái)6-12個(gè)月內(nèi)下降。這將削弱公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，進(jìn)而削弱其流動(dòng)性。
對(duì)于三盛控股轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、高成本配售票據(jù)的系列操作，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是其增強(qiáng)流動(dòng)性、防范資金風(fēng)險(xiǎn)的舉措。半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，三盛控股的現(xiàn)金短債比為1.7倍，剔除應(yīng)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為78%，凈負(fù)債率仍高達(dá)126%。盡管只踩一條紅線，但這也無(wú)法掩蓋三盛控股財(cái)務(wù)緊張的事實(shí)。
近年來(lái)，三盛控股的利息支出明顯增多，2019年與2020年分別為15.53億元、23.14億元，但利息資本化占比較高分別為97.9%和97.4%。
對(duì)此，財(cái)經(jīng)評(píng)論員周正稱，利息資本化在房地產(chǎn)業(yè)雖很常見(jiàn)，但大部分房企該指標(biāo)占比一般為70%左右，較高的利息資本化率說(shuō)明公司周轉(zhuǎn)率下降。
IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在談到三盛較高的利息資本化率時(shí)稱，采用將成本“后置”的方法，可以起到直接美化表觀數(shù)據(jù)和提升即期業(yè)績(jī)的效果，從而能夠?yàn)楦纳破髽I(yè)基本面和提升融資條件提供幫助。
02
一筆“賠本”的交易
為了融資，三盛控股以固定收益?zhèn)鶆?wù)投資的形式引入興業(yè)信托入股其子公司，一度引來(lái)市場(chǎng)“明股實(shí)債”的質(zhì)疑。并且，三盛控股后又花3億元收購(gòu)該子公司剩余40%股權(quán)，又以5000萬(wàn)元價(jià)格將其50%的股權(quán)出售，令人疑惑。
今年7月14日，三盛控股全資附屬公司上海芒盛與江蘇北盛簽訂協(xié)議，將收購(gòu)后者持有的上海盛闕40%的股權(quán)，耗資3.37億元。股權(quán)交易完成后，三盛控股全資擁有該項(xiàng)目。
兩家公司合作的交集，是2020年7月一起成立了項(xiàng)目公司無(wú)錫盛濱，共同運(yùn)營(yíng)前述無(wú)錫地塊，面積約5.26萬(wàn)平方米。后江蘇北盛退出項(xiàng)目公司，通過(guò)上海盛闕間接持有。2020年12月，上海盛闕引來(lái)了新股東興業(yè)信托。
上海盛闕由上海芒盛、江蘇北盛及興業(yè)信托分別注冊(cè)擁有18%、12%及70%。從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，興業(yè)信托才是上海盛闕的最大股東。
對(duì)此，三盛控股曾解釋稱，興業(yè)信托的股權(quán)投資屬于固定收益?zhèn)鶆?wù)投資，因此上海盛闕股權(quán)的實(shí)際實(shí)益擁有權(quán)被認(rèn)為是按60%及40%之比例分別歸屬于上海芒盛及江蘇北盛。
一般來(lái)說(shuō)，固定收益?zhèn)鶆?wù)投資相當(dāng)于一種“實(shí)質(zhì)貸款”安排，指分類為股權(quán)但實(shí)際表現(xiàn)為債務(wù)的投資。對(duì)于興業(yè)證券的投資，市場(chǎng)上一直存在質(zhì)疑的聲音，認(rèn)為其對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行表內(nèi)表外的挪騰，有著“明股實(shí)債”的嫌疑。
值得注意的是，今年的半年報(bào)顯示，三盛控股于7月21日，與上海信達(dá)立人投資管理有限公司訂立協(xié)議，信達(dá)立人將以注資5000萬(wàn)元(即無(wú)錫盛濱50%股權(quán))的方式投資無(wú)錫盛濱。無(wú)錫盛濱成為三盛控股50%股權(quán)的合營(yíng)企業(yè)。
無(wú)獨(dú)有偶，今年5月25日，三盛控股與信達(dá)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作簽約儀式在上海舉行，公司方表示，這是三盛集團(tuán)“事業(yè)大平臺(tái)，財(cái)富共同體”發(fā)展理念的實(shí)踐表達(dá)。
03
不再追求“雙千億”
三盛集團(tuán)創(chuàng)始于1988年，以橡塑發(fā)泡等實(shí)業(yè)起家，2001年在福建開(kāi)始試水房地產(chǎn)，其地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)三盛控股于2017年借殼上市后，三盛集團(tuán)向上市公司注入大量地產(chǎn)資產(chǎn)。
2018年底，三盛控股掌門(mén)人林榮濱喊出“三年雙千億”的目標(biāo)，即在2021年公司實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)、簽約收入過(guò)千億元。
2018年至2020年，三盛控股營(yíng)收為9.34億元、20.55億元、87.88億元；歸母凈利潤(rùn)為-1.66億元、0.7億元、8.09億元。直到今年上半年，三盛控股依然保持著不錯(cuò)的增速。
上半年，三盛控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收51.32億元，同比增長(zhǎng)221.68%；對(duì)應(yīng)毛利11.06億元，同比增長(zhǎng)77.71%；只是毛利率未升反降，為21.56%，同比下降17.46%。歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)6.26億元，同比增加264.14%。
在銷售層面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1-10月三盛控股實(shí)現(xiàn)銷售額334億元，低于去年同期的345億元，其中10月的銷售額僅有10億元，與去年同期的70億元相差甚遠(yuǎn)。
在今年半年度業(yè)績(jī)會(huì)上，林榮濱表示，“三年雙千億”基于當(dāng)時(shí)的資源、外部環(huán)境和政策作出的判斷、擬定的目標(biāo)。在新市場(chǎng)的環(huán)境下，公司對(duì)雙千億目標(biāo)進(jìn)行了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，規(guī)模不再是三盛控股的首要目標(biāo)，公司不會(huì)盲目追求規(guī)模。
最近兩年樓市調(diào)控政策密集發(fā)布，監(jiān)管方式更具有穿透性，行業(yè)的發(fā)展模式和商業(yè)邏輯發(fā)生深刻的變化，通過(guò)加杠桿實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的方式不再有效。
今年以來(lái)，三盛控股明顯對(duì)拿地并不熱衷。面對(duì)行業(yè)存在的不確定性，對(duì)于三盛來(lái)說(shuō)，如何快速響應(yīng)市場(chǎng)的變化、能否始終堅(jiān)持正確的發(fā)展方向、同時(shí)保持適度的規(guī)模增長(zhǎng)，成了更重要的事。
面臨地產(chǎn)“寒冬”，三盛控股還會(huì)追求“雙千億”嗎？歡迎留言評(píng)論！
11月16日，三盛控股(2183.HK)接連發(fā)布兩則有關(guān)拋售子公司的公告稱，擬6.21億元出售哈爾濱利福商廈有限公司和嘉標(biāo)商廈(青島)有限公司的全部股權(quán)。
其中，三盛控股擬以3.5億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓位于哈爾濱的利福商廈。利福商廈位于哈爾濱市道里區(qū)中央大街86號(hào)，建筑面積約1萬(wàn)平方米，目前用于出租用途，收購(gòu)方為北海晟祺實(shí)業(yè)有限公司。
與此同時(shí)，三盛控股旗下間接全資附屬公司龍海三盛以2.71億元的價(jià)格，將青島嘉標(biāo)商廈賣(mài)給了北海晟利。該物業(yè)位于青島市市北區(qū)膠州路152-158號(hào)，建筑面積2.65萬(wàn)平方米。
三盛控股對(duì)此回應(yīng)表示，公司董事認(rèn)為所出售項(xiàng)目，是公司以合理價(jià)格變現(xiàn)的機(jī)會(huì)，“所獲得資金，將作為運(yùn)營(yíng)資金，投入集團(tuán)日常經(jīng)營(yíng)發(fā)展中?！?br />
01
高息發(fā)債、下調(diào)評(píng)級(jí)
三盛控股近期的動(dòng)作不僅是轉(zhuǎn)讓股權(quán)，11月9日，三盛控股向信銀資本配售了7000萬(wàn)美元票據(jù)，利率將為每年12.5%，付息日為2022年5月11日及11月10日。
三盛控股董事認(rèn)為，配售事項(xiàng)為三盛控股籌集額外資金的良機(jī)。假設(shè)配售事項(xiàng)下的所有票據(jù)已獲成功配售，配售事項(xiàng)的所得款項(xiàng)總額將為7000萬(wàn)美元。配售事項(xiàng)的所得款項(xiàng)總額擬用作2018年債券的再融資。
實(shí)際上，今年11月，三盛控股將有一筆1.35億元的境外債到期。而在6月29日，三盛控股擬擔(dān)保發(fā)行一筆以美元計(jì)價(jià)的1年期高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)，利息率為13%，到期日為2022年7月5日。有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，此舉似乎有“借新償舊”之意。
今年10月，穆迪將三盛控股“B2”公司家族評(píng)級(jí)，下調(diào)展望至“負(fù)面”。穆迪預(yù)計(jì)，由于資金緊張，購(gòu)房者的信心減弱，三盛控股的合同銷售額將在未來(lái)6-12個(gè)月內(nèi)下降。這將削弱公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，進(jìn)而削弱其流動(dòng)性。
對(duì)于三盛控股轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、高成本配售票據(jù)的系列操作，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是其增強(qiáng)流動(dòng)性、防范資金風(fēng)險(xiǎn)的舉措。半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，三盛控股的現(xiàn)金短債比為1.7倍，剔除應(yīng)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為78%，凈負(fù)債率仍高達(dá)126%。盡管只踩一條紅線，但這也無(wú)法掩蓋三盛控股財(cái)務(wù)緊張的事實(shí)。
近年來(lái)，三盛控股的利息支出明顯增多，2019年與2020年分別為15.53億元、23.14億元，但利息資本化占比較高分別為97.9%和97.4%。
對(duì)此，財(cái)經(jīng)評(píng)論員周正稱，利息資本化在房地產(chǎn)業(yè)雖很常見(jiàn)，但大部分房企該指標(biāo)占比一般為70%左右，較高的利息資本化率說(shuō)明公司周轉(zhuǎn)率下降。
IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在談到三盛較高的利息資本化率時(shí)稱，采用將成本“后置”的方法，可以起到直接美化表觀數(shù)據(jù)和提升即期業(yè)績(jī)的效果，從而能夠?yàn)楦纳破髽I(yè)基本面和提升融資條件提供幫助。
02
一筆“賠本”的交易
為了融資，三盛控股以固定收益?zhèn)鶆?wù)投資的形式引入興業(yè)信托入股其子公司，一度引來(lái)市場(chǎng)“明股實(shí)債”的質(zhì)疑。并且，三盛控股后又花3億元收購(gòu)該子公司剩余40%股權(quán)，又以5000萬(wàn)元價(jià)格將其50%的股權(quán)出售，令人疑惑。
今年7月14日，三盛控股全資附屬公司上海芒盛與江蘇北盛簽訂協(xié)議，將收購(gòu)后者持有的上海盛闕40%的股權(quán)，耗資3.37億元。股權(quán)交易完成后，三盛控股全資擁有該項(xiàng)目。
兩家公司合作的交集，是2020年7月一起成立了項(xiàng)目公司無(wú)錫盛濱，共同運(yùn)營(yíng)前述無(wú)錫地塊，面積約5.26萬(wàn)平方米。后江蘇北盛退出項(xiàng)目公司，通過(guò)上海盛闕間接持有。2020年12月，上海盛闕引來(lái)了新股東興業(yè)信托。
上海盛闕由上海芒盛、江蘇北盛及興業(yè)信托分別注冊(cè)擁有18%、12%及70%。從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，興業(yè)信托才是上海盛闕的最大股東。
對(duì)此，三盛控股曾解釋稱，興業(yè)信托的股權(quán)投資屬于固定收益?zhèn)鶆?wù)投資，因此上海盛闕股權(quán)的實(shí)際實(shí)益擁有權(quán)被認(rèn)為是按60%及40%之比例分別歸屬于上海芒盛及江蘇北盛。
一般來(lái)說(shuō)，固定收益?zhèn)鶆?wù)投資相當(dāng)于一種“實(shí)質(zhì)貸款”安排，指分類為股權(quán)但實(shí)際表現(xiàn)為債務(wù)的投資。對(duì)于興業(yè)證券的投資，市場(chǎng)上一直存在質(zhì)疑的聲音，認(rèn)為其對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行表內(nèi)表外的挪騰，有著“明股實(shí)債”的嫌疑。
值得注意的是，今年的半年報(bào)顯示，三盛控股于7月21日，與上海信達(dá)立人投資管理有限公司訂立協(xié)議，信達(dá)立人將以注資5000萬(wàn)元(即無(wú)錫盛濱50%股權(quán))的方式投資無(wú)錫盛濱。無(wú)錫盛濱成為三盛控股50%股權(quán)的合營(yíng)企業(yè)。
無(wú)獨(dú)有偶，今年5月25日，三盛控股與信達(dá)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作簽約儀式在上海舉行，公司方表示，這是三盛集團(tuán)“事業(yè)大平臺(tái)，財(cái)富共同體”發(fā)展理念的實(shí)踐表達(dá)。
03
不再追求“雙千億”
三盛集團(tuán)創(chuàng)始于1988年，以橡塑發(fā)泡等實(shí)業(yè)起家，2001年在福建開(kāi)始試水房地產(chǎn)，其地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)三盛控股于2017年借殼上市后，三盛集團(tuán)向上市公司注入大量地產(chǎn)資產(chǎn)。
2018年底，三盛控股掌門(mén)人林榮濱喊出“三年雙千億”的目標(biāo)，即在2021年公司實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)、簽約收入過(guò)千億元。
2018年至2020年，三盛控股營(yíng)收為9.34億元、20.55億元、87.88億元；歸母凈利潤(rùn)為-1.66億元、0.7億元、8.09億元。直到今年上半年，三盛控股依然保持著不錯(cuò)的增速。
上半年，三盛控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收51.32億元，同比增長(zhǎng)221.68%；對(duì)應(yīng)毛利11.06億元，同比增長(zhǎng)77.71%；只是毛利率未升反降，為21.56%，同比下降17.46%。歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)6.26億元，同比增加264.14%。
在銷售層面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1-10月三盛控股實(shí)現(xiàn)銷售額334億元，低于去年同期的345億元，其中10月的銷售額僅有10億元，與去年同期的70億元相差甚遠(yuǎn)。
在今年半年度業(yè)績(jī)會(huì)上，林榮濱表示，“三年雙千億”基于當(dāng)時(shí)的資源、外部環(huán)境和政策作出的判斷、擬定的目標(biāo)。在新市場(chǎng)的環(huán)境下，公司對(duì)雙千億目標(biāo)進(jìn)行了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，規(guī)模不再是三盛控股的首要目標(biāo)，公司不會(huì)盲目追求規(guī)模。
最近兩年樓市調(diào)控政策密集發(fā)布，監(jiān)管方式更具有穿透性，行業(yè)的發(fā)展模式和商業(yè)邏輯發(fā)生深刻的變化，通過(guò)加杠桿實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的方式不再有效。
今年以來(lái)，三盛控股明顯對(duì)拿地并不熱衷。面對(duì)行業(yè)存在的不確定性，對(duì)于三盛來(lái)說(shuō)，如何快速響應(yīng)市場(chǎng)的變化、能否始終堅(jiān)持正確的發(fā)展方向、同時(shí)保持適度的規(guī)模增長(zhǎng)，成了更重要的事。
面臨地產(chǎn)“寒冬”，三盛控股還會(huì)追求“雙千億”嗎？歡迎留言評(píng)論！
