富力地產銷售失速，短期償債壓力仍不容忽視
來源：氫財經
?
2021-11-16 13:35:52
雖然富力地產于近期通過股東注資等方式，補充了流動性，但短期債務壓身，富力地產的危機顯然沒有結束。
連續幾日，房地產行業終于在多則利好消息的刺激下，迎來了久違的股價集體大漲。
諸如富力地產這種身處債務陰影籠罩下的房企，股價也難得迎來兩日飄紅。
然而，就在11月15日，富力地產再次大幅下挫，最終收于4.060/股，跌幅高達9.978%。
事實上，早在11月9日，匯豐就將富力地產評級下調至減持，目標價為3.20港元/股。
受該消息影響，富力地產股價在當天大幅下滑5.25%，收于4.15港元/股，相較于今年6月高點9.94港元/股，跌去近60%；其市值也從372.98億港元，縮水至155.72億港元，足足蒸發了217億港元。
雖然隨后兩日，富力地產股價連續上揚，但短暫建立起來的股價漲幅，又生生跌了回去。
富力地產股價之所以持續下跌，首先是因為其銷量進度嚴重拖后，年度銷售目標完成率不足七成，全年達標基本無望。
此外，富力地產一年內到期的有息負債有519億元之多。雖然富力地產于近期通過股東注資等方式，補充了流動性，但短期債務壓身，富力地產的危機顯然沒有結束。
【全年銷量達標無望，銷售失速或成長期趨勢】
最近的銷售數據顯示，10月份富力地產總銷售收入共約106.7億元，銷售面積約98.35萬平方米。
好消息是，與上月相比，富力地產的銷售收入上升2%，銷售面積上升4%，整體有所改善。
不過，如果與2020年同期相比，富力地產10月銷售收入同比大幅下降33.52%，銷售面積也下降了25.53%。
今年1-10月份，富力地產累計總銷售收入約1038.7億元，較2020年同期的1026.8億元僅增加1.16%；銷售面積更是比去年同期的871.13萬平方米減少7.61%，僅804.8萬平方米。
按全年1500億元的銷售目標計算，今年1-10月份，富力地產僅完成銷售目標的69.25%。富力地產若想在剩余的兩個月時間完成近500億元的銷售收入，幾無可能。
事實上，今年下半年以來，房地產市場整體疲軟，“金九銀十”這樣的傳統銷售旺季都徹底失色，諸如萬科等龍頭房企，都難逃銷售頹勢。
而就在不久之前，穆迪將富力地產的企業家族評級從“B2”下調至“B3”，并將富力地產(香港)有限公司的評級從“B3”下調至“Caa1”，評級展望均為“負面”，標普和惠譽也緊隨其后，下調了富力地產的評級。
其中一個很重要的原因，即各家評級機構對于富力地產的銷售情況表達了擔憂。
彼時標普表示，由于市場情緒疲軟，經營環境充滿挑戰，且富力地產自2019年以來缺乏新的土儲補充，認為該公司的銷售額在未來6-12個月實現明顯反彈的不確定性較高。
標普還預計，2021年富力地產的合同銷售額將下降13%-15%至1280億元-1300億元，并將在2022年進一步下降4%-6%。
由此看來，富力地產的銷售降速，不只是受到整體房地產銷售環境的影響，更像是陷入了長期的下降趨勢。
這種情況，需要富力地產的高度重視。
【短期債務壓身，“斷臂自救”進行時】
銷售和回款速度放緩，即意味著富力地產現金流的減少，會直接影響其資金狀況，從而加大富力地產降負債的難度。
從“三道紅線”方面來看，富力地產是為數不多全部踩中紅線的房企之一。
截至2021年6月30日，富力地產凈負債率為123.5%，剔除預收款后的資產負債率為74.9%，現金短債比為0.55，三項指標皆超出安全值，處于“紅檔”行列。
特別是在面對臨近到期的短期債務，富力地產確實有些捉襟見肘了。
數據顯示，截至2021年6月30日，富力地產的短期借款(借款時長不超過一年)達136.28億元，相比于上年末的109.20億元，凈增長24.80%。同時，長期借款當期部分(借款時長一年以上，但將在一年內到期)為382.76億元，二者加起來的短期債務依然高達519億元。
而在同一時期，富力地產的現金及現金等價物為127.64億元，相比于2020年12月末的256.73億元，凈下降129.09億元，降幅達50.28%。
由此可見，富力地產手頭上的錢，根本無法覆蓋巨額的短期債務。
而為了改善企業現金流狀況，增加償債能力，富力地產兩大股東李思廉、張力，于近期對外宣布，將為富力地產提供約80億港元的股東資金，預計于未來一至兩個月內完成。
根據相關協議，富力地產預期于9月21日收到約24億港元。而在拿到這筆錢的第一時間，富力地產首先用于回購優先票據。
9月21日當天，富力地產回購2500萬美元2022年及2023年到期優先票據；6天后的9月27日，富力地產繼續贖回2021年到期2億美元優先票據，票面利率8.875%。
這些回購動作，對于降負債的效果顯然微乎其微，但確實有提振市場信心的作用。畢竟，對于當下的富力地產而言，信心比黃金重要。
但是，即便是80億港元全部到位，相較于519億元的短期債務而言，只能算是杯水車薪。
針對這一情況，在此前中期業績發布會上，董事長李思廉透露，“價錢合適，將繼續出售資產，包括現有的投資物業、商場、寫字樓、酒店”。
如此看來，富力地產的“斷臂自救”，刻不容緩。
連續幾日，房地產行業終于在多則利好消息的刺激下，迎來了久違的股價集體大漲。
諸如富力地產這種身處債務陰影籠罩下的房企，股價也難得迎來兩日飄紅。
然而，就在11月15日，富力地產再次大幅下挫，最終收于4.060/股，跌幅高達9.978%。
事實上，早在11月9日，匯豐就將富力地產評級下調至減持，目標價為3.20港元/股。
受該消息影響，富力地產股價在當天大幅下滑5.25%，收于4.15港元/股，相較于今年6月高點9.94港元/股，跌去近60%；其市值也從372.98億港元，縮水至155.72億港元，足足蒸發了217億港元。
雖然隨后兩日，富力地產股價連續上揚，但短暫建立起來的股價漲幅，又生生跌了回去。
富力地產股價之所以持續下跌，首先是因為其銷量進度嚴重拖后，年度銷售目標完成率不足七成，全年達標基本無望。
此外，富力地產一年內到期的有息負債有519億元之多。雖然富力地產于近期通過股東注資等方式，補充了流動性，但短期債務壓身，富力地產的危機顯然沒有結束。
【全年銷量達標無望，銷售失速或成長期趨勢】
最近的銷售數據顯示，10月份富力地產總銷售收入共約106.7億元，銷售面積約98.35萬平方米。
好消息是，與上月相比，富力地產的銷售收入上升2%，銷售面積上升4%，整體有所改善。
不過，如果與2020年同期相比，富力地產10月銷售收入同比大幅下降33.52%，銷售面積也下降了25.53%。
今年1-10月份，富力地產累計總銷售收入約1038.7億元，較2020年同期的1026.8億元僅增加1.16%；銷售面積更是比去年同期的871.13萬平方米減少7.61%，僅804.8萬平方米。
按全年1500億元的銷售目標計算，今年1-10月份，富力地產僅完成銷售目標的69.25%。富力地產若想在剩余的兩個月時間完成近500億元的銷售收入，幾無可能。
事實上，今年下半年以來，房地產市場整體疲軟，“金九銀十”這樣的傳統銷售旺季都徹底失色，諸如萬科等龍頭房企，都難逃銷售頹勢。
而就在不久之前，穆迪將富力地產的企業家族評級從“B2”下調至“B3”，并將富力地產(香港)有限公司的評級從“B3”下調至“Caa1”，評級展望均為“負面”，標普和惠譽也緊隨其后，下調了富力地產的評級。
其中一個很重要的原因，即各家評級機構對于富力地產的銷售情況表達了擔憂。
彼時標普表示，由于市場情緒疲軟，經營環境充滿挑戰，且富力地產自2019年以來缺乏新的土儲補充，認為該公司的銷售額在未來6-12個月實現明顯反彈的不確定性較高。
標普還預計，2021年富力地產的合同銷售額將下降13%-15%至1280億元-1300億元，并將在2022年進一步下降4%-6%。
由此看來，富力地產的銷售降速，不只是受到整體房地產銷售環境的影響，更像是陷入了長期的下降趨勢。
這種情況，需要富力地產的高度重視。
【短期債務壓身，“斷臂自救”進行時】
銷售和回款速度放緩，即意味著富力地產現金流的減少，會直接影響其資金狀況，從而加大富力地產降負債的難度。
從“三道紅線”方面來看，富力地產是為數不多全部踩中紅線的房企之一。
截至2021年6月30日，富力地產凈負債率為123.5%，剔除預收款后的資產負債率為74.9%，現金短債比為0.55，三項指標皆超出安全值，處于“紅檔”行列。
特別是在面對臨近到期的短期債務，富力地產確實有些捉襟見肘了。
數據顯示，截至2021年6月30日，富力地產的短期借款(借款時長不超過一年)達136.28億元，相比于上年末的109.20億元，凈增長24.80%。同時，長期借款當期部分(借款時長一年以上，但將在一年內到期)為382.76億元，二者加起來的短期債務依然高達519億元。
而在同一時期，富力地產的現金及現金等價物為127.64億元，相比于2020年12月末的256.73億元，凈下降129.09億元，降幅達50.28%。
由此可見，富力地產手頭上的錢，根本無法覆蓋巨額的短期債務。
而為了改善企業現金流狀況，增加償債能力，富力地產兩大股東李思廉、張力，于近期對外宣布，將為富力地產提供約80億港元的股東資金，預計于未來一至兩個月內完成。
根據相關協議，富力地產預期于9月21日收到約24億港元。而在拿到這筆錢的第一時間，富力地產首先用于回購優先票據。
9月21日當天，富力地產回購2500萬美元2022年及2023年到期優先票據；6天后的9月27日，富力地產繼續贖回2021年到期2億美元優先票據，票面利率8.875%。
這些回購動作，對于降負債的效果顯然微乎其微，但確實有提振市場信心的作用。畢竟，對于當下的富力地產而言，信心比黃金重要。
但是，即便是80億港元全部到位，相較于519億元的短期債務而言，只能算是杯水車薪。
針對這一情況，在此前中期業績發布會上，董事長李思廉透露，“價錢合適，將繼續出售資產，包括現有的投資物業、商場、寫字樓、酒店”。
如此看來，富力地產的“斷臂自救”，刻不容緩。
