評級下調無損公司安全，中南建設財務經營持續改善
來源：中金在線
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2021-11-15 18:06:35
草木皆兵的行業環境，進一步觸動了部分境外評級機構敏感的神經，越來越多房企被波及。11月15日，標普宣布下調將中南建設信用評級從“B”下調至“B-”，展望負面。
頗具戲劇性的是，上周五另一國際評級機構穆迪維持中南建設B2評級，展望穩定。穆迪表示，穩定的評級前景反映了我們對江蘇中南在未來6至12個月將有足夠的流動性，以適應與困難的運營和融資條件相關的風險預期。
評級機構的意見可以說明一些問題，但不代表一切。房企面對的經營環境有多艱難有目共睹，截至目前，被標普、穆迪、或者惠譽三大國際評級機構下調評級或展望負面的26家房企中，真正發生債務違約的只有6家。
根據評級報告，標普下調中南建設信用評級更多基于嚴峻的融資環境。標普認為，展望調整至“負面”反映了在信貸緊縮的情況下，中南建設融資渠道繼續收緊的風險正逐步上升，可能進一步削弱其未來12個月的流動性。
但事實是，政策持續吹暖風正在與部分國際評級機構的悲觀情緒形成戲劇性的反差。9月底以來決策層傳達出的積極信號有望催動企業端的“化學反應”。近日，市場消息稱，未來開發貸和個貸都要上量；存量項目借款銀行可展期、不降級；并購貸款可能不再納入“三道紅線”指標考核。還有消息稱，各地人行已在通知熱點城市主要銀行，按揭積壓5個月以上的全部清理掉。
11月11日，據北京金融資產交易所披露，保利發展控股集團股份有限公司擬發行2021年度第四期中期票據，注冊額度50億元，本期發行金額20億元，期限5年，無擔保。保利發展時隔7個月后再發境內債，也向市場傳遞出融資政策糾偏的積極信號，民營房企會是下一批受益者。匯生國際資本總裁黃立沖預測，融資政策會在12月會松綁。
在行業形勢逐漸扭轉的過程中，提高經營穩健程度，增強抗風險能力是很多企業的選擇。堅持不依賴有息負債的中南建設，更是以審慎經營為指導，提升回款水平，加速降杠桿，全力向三線全綠邁進。
降杠桿、改善財務結構
雖然標普下調了中南建設的信用評級，但其實第三季度中南建設有息負債減少130.3億元，總負債率下降0.93個百分點，凈負債率下降17.66個百分點，扣除預收賬款之后的負債率為75.81%下降1.61個百分點。第三季度末有息負債僅637.3億元，其中一年以內的負債166.4元，占比26.10%，長短期結構進一步優化。有息負債中銀行借款占比61%，比二季度末提高8個百分點，非銀行金融機構借款占比25%，比二季度末降低5個百分點，非標融資的比例明顯下降。第三季度末公司貨幣資金230.4億元，是一年以內有息負債的1.39倍，扣除受限資金后的現金短債比1.08，比二季度末提高4.85個百分點，償債保障度不斷提高。2021年公司到期及潛在行權回售債券金額僅有約14億元。
標普的評級結果與中南建設財務狀況的變化有明顯的偏差。公司董事、總經理陳昱含曾表示，并不在意評級機構的結果，會持續提高公司的抗風險能力，爭取2022年內實現“三道紅線”全綠。
實際上中南建設以預算和資金管理為核心，以能定收、以收定投、以收定支，建立了一整套覆蓋投融管退的精益管理方法，為公司流動性安全保駕護航。前三季度，中南建設經營性現金流入1123億元，是一年內到期的各類有息負債的6.8倍；經營活動產生的現金流量凈額14億元，同比增加95%，連續四年保持正值。
抓銷售，提高回款水平
房企的現金流的來源，一個是經營性現金流，一個是融資性現金流，由于現時融資渠道不暢，房企融資性現金流基本進入了冰封狀態。保證銷售幾乎成為了當前房企保證現金流安全的最重要方式，沒有銷售，一切為零。
從年初開始，中南建設在銷售端就開足馬力，通過提升自身造血能力加速現金回籠，，保保障經營安全。前三季度中南建設累計實現合同銷售金額1,536.8億元億元，同比增長7.4%。
雖然標普認為短期房地產市場難以改觀，這會影響中南建設的現金流狀況，但中南建設并不被動等待市場。
被譽為“鐵軍”的中南營銷團隊，更是在四季度的關鍵沖刺節點，提出了“搶首開，穩續銷，快斷尾，去庫存”12字策略，全員進入最后搶收時刻。
蘇滬區域通過跨界、深挖區域特色、創新推廣方式等多手段多形式多渠道打造區域標桿，同時結合市場環境和項目節點，有節過節，沒節造節，不間斷烘托氣氛，保證項目來人，并將成交率、轉化率、來訪率、去化率、庫存率等等制定一系列標準率值，實時監控。西南區域另辟蹊徑突破車商去化，對于尾盤商業項目，形成“快決策”的策略制定機制，通過標準周月度會議、重難點專項會議、車商專項會議等，快速確定并調整項目策略打法，車位銷售要求開盤必頂設，助力智在云辰項目車位開盤當天實現第一批次清盤。山東區域拒絕經驗主義，時刻洞察市場變化，每日每周月度季度無間隙關注友商動作，倒推自己供貨端產品最佳入市時間。海西區域利用視頻號的裂變能力，多角度打造項目影響力推動成交。
中南建設加快探索線上營銷的步伐。今年雙十一期間，中南建設與天貓好房、阿里拍賣、企業微信、抖音等平臺展開深度合作，首創“線上訂金鎖定房源”新玩法，同時推出現金抵扣、線上來訪盲盒、秒殺房源、回血補貼等多重優惠，助力沖刺第四季度銷售。
營銷鐵軍多管齊下，全力以赴，10月單月銷售明顯增長，銷售金額達165.2億元，環比九月提高28.6%，打響第四季度銷售頭炮。
市場不斷傳出的利好消息正在驅散行業的陰霾和寒意，標普評級下調并不影響中南建設的經營節奏，陽光終究會照在努力者的身上，全力以赴的中南建設必將迎來更好的明天。
頗具戲劇性的是，上周五另一國際評級機構穆迪維持中南建設B2評級，展望穩定。穆迪表示，穩定的評級前景反映了我們對江蘇中南在未來6至12個月將有足夠的流動性，以適應與困難的運營和融資條件相關的風險預期。
評級機構的意見可以說明一些問題，但不代表一切。房企面對的經營環境有多艱難有目共睹，截至目前，被標普、穆迪、或者惠譽三大國際評級機構下調評級或展望負面的26家房企中，真正發生債務違約的只有6家。
根據評級報告，標普下調中南建設信用評級更多基于嚴峻的融資環境。標普認為，展望調整至“負面”反映了在信貸緊縮的情況下，中南建設融資渠道繼續收緊的風險正逐步上升，可能進一步削弱其未來12個月的流動性。
但事實是，政策持續吹暖風正在與部分國際評級機構的悲觀情緒形成戲劇性的反差。9月底以來決策層傳達出的積極信號有望催動企業端的“化學反應”。近日，市場消息稱，未來開發貸和個貸都要上量；存量項目借款銀行可展期、不降級；并購貸款可能不再納入“三道紅線”指標考核。還有消息稱，各地人行已在通知熱點城市主要銀行，按揭積壓5個月以上的全部清理掉。
11月11日，據北京金融資產交易所披露，保利發展控股集團股份有限公司擬發行2021年度第四期中期票據，注冊額度50億元，本期發行金額20億元，期限5年，無擔保。保利發展時隔7個月后再發境內債，也向市場傳遞出融資政策糾偏的積極信號，民營房企會是下一批受益者。匯生國際資本總裁黃立沖預測，融資政策會在12月會松綁。
在行業形勢逐漸扭轉的過程中，提高經營穩健程度，增強抗風險能力是很多企業的選擇。堅持不依賴有息負債的中南建設，更是以審慎經營為指導，提升回款水平，加速降杠桿，全力向三線全綠邁進。
降杠桿、改善財務結構
雖然標普下調了中南建設的信用評級，但其實第三季度中南建設有息負債減少130.3億元，總負債率下降0.93個百分點，凈負債率下降17.66個百分點，扣除預收賬款之后的負債率為75.81%下降1.61個百分點。第三季度末有息負債僅637.3億元，其中一年以內的負債166.4元，占比26.10%，長短期結構進一步優化。有息負債中銀行借款占比61%，比二季度末提高8個百分點，非銀行金融機構借款占比25%，比二季度末降低5個百分點，非標融資的比例明顯下降。第三季度末公司貨幣資金230.4億元，是一年以內有息負債的1.39倍，扣除受限資金后的現金短債比1.08，比二季度末提高4.85個百分點，償債保障度不斷提高。2021年公司到期及潛在行權回售債券金額僅有約14億元。
標普的評級結果與中南建設財務狀況的變化有明顯的偏差。公司董事、總經理陳昱含曾表示，并不在意評級機構的結果，會持續提高公司的抗風險能力，爭取2022年內實現“三道紅線”全綠。
實際上中南建設以預算和資金管理為核心，以能定收、以收定投、以收定支，建立了一整套覆蓋投融管退的精益管理方法，為公司流動性安全保駕護航。前三季度，中南建設經營性現金流入1123億元，是一年內到期的各類有息負債的6.8倍；經營活動產生的現金流量凈額14億元，同比增加95%，連續四年保持正值。
抓銷售，提高回款水平
房企的現金流的來源，一個是經營性現金流，一個是融資性現金流，由于現時融資渠道不暢，房企融資性現金流基本進入了冰封狀態。保證銷售幾乎成為了當前房企保證現金流安全的最重要方式，沒有銷售，一切為零。
從年初開始，中南建設在銷售端就開足馬力，通過提升自身造血能力加速現金回籠，，保保障經營安全。前三季度中南建設累計實現合同銷售金額1,536.8億元億元，同比增長7.4%。
雖然標普認為短期房地產市場難以改觀，這會影響中南建設的現金流狀況，但中南建設并不被動等待市場。
被譽為“鐵軍”的中南營銷團隊，更是在四季度的關鍵沖刺節點，提出了“搶首開，穩續銷，快斷尾，去庫存”12字策略，全員進入最后搶收時刻。
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營銷鐵軍多管齊下，全力以赴，10月單月銷售明顯增長，銷售金額達165.2億元，環比九月提高28.6%，打響第四季度銷售頭炮。
市場不斷傳出的利好消息正在驅散行業的陰霾和寒意，標普評級下調并不影響中南建設的經營節奏，陽光終究會照在努力者的身上，全力以赴的中南建設必將迎來更好的明天。
