并不是上市就可以高枕無(wú)憂，仍需面對(duì)降杠桿、去債務(wù)的壓力

　　資本市場(chǎng)從來(lái)不缺前仆后繼的勇者。

　　近日，老牌房企合能控股有限公司(下稱(chēng)“合能控股”)向港交所提交了招股書(shū)，建銀國(guó)際為其獨(dú)家保薦人。招股書(shū)顯示，合能控股創(chuàng)辦于1993年，截至2021年8月31日，在全國(guó)十大城市擁有逾63個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其總土地儲(chǔ)備的總建筑面積約為440萬(wàn)平方米，主要分布于以成都、重慶為主的西南地區(qū)及以西安、銀川為主的西北地區(qū)。

　　據(jù)悉，早在去年5月時(shí)就有坊間傳聞合能控股要奔赴資本市場(chǎng)，距離傳聞已過(guò)去一年多的時(shí)間，終于見(jiàn)到了合能控股的身影。盡管合能控股如傳聞所言選擇了與大多數(shù)規(guī)模較小的企業(yè)同樣的選擇，但在三道紅線全踩，現(xiàn)金流為負(fù)及多個(gè)問(wèn)題存在的情況下，即便其成功上市融資，或許對(duì)于合能控股來(lái)說(shuō)也只是“飲鴆止渴”。

　　截至今年8月末，合能控股可動(dòng)用的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有5.26億元，并且有息債務(wù)總額中還有逾60%的一年內(nèi)到期有息債務(wù)及超借款總額60%的未償還信托融資及其他融資安排總額。

　　值得一提的是，在合能控股前一天河北房企天鴻中國(guó)先一步向港交所遞交了招股書(shū)，雖然天鴻中國(guó)并沒(méi)有合能控股擁有的負(fù)債多，但其賬面現(xiàn)金長(zhǎng)期處于無(wú)法覆蓋短期銀行借款的狀態(tài)，并且天鴻中國(guó)表示此次募集資金將有一部分用于償還貸款。恰逢如今寒冬之際，合能控股、天鴻中國(guó)此番赴港之路會(huì)將如何？

　　【老牌房企的進(jìn)擊之路】

　　1993年，合能控股成立于深圳，次年侯粦武，也就是目前合能控股實(shí)控人侯進(jìn)橋、侯永橋兄弟二人的父親成為深圳合能的法定代表人，在同年深圳合能開(kāi)發(fā)了玉華花園住宅物業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)一系列的股權(quán)轉(zhuǎn)讓及注資資本增資后，2005年及2006年侯進(jìn)橋及侯永橋分別各自擁有深圳合能50%權(quán)益。2006年11月，侯粦武退休后，侯進(jìn)橋成為深圳合能的法定代表人及董事長(zhǎng)。

　　1994年在深圳開(kāi)發(fā)玉華花園項(xiàng)目后，1998年又開(kāi)發(fā)了深圳中央花園，隨后合能控股逐漸將重心轉(zhuǎn)移到成都，并將其總部從深圳遷至成都。招股書(shū)顯示，如今的合能控制是一家綜合型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，主要專(zhuān)注于住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)，運(yùn)營(yíng)及管理。截至2021年8月31日，合能控股在全國(guó)范圍內(nèi)有63個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的住宅及商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目組合，并且其總土地儲(chǔ)備的總建筑面積約為4.4百萬(wàn)平方米。

　　截至2018年至2020年度以及截至2020年及2021年6月30日止六個(gè)月，合能控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入55.83億元、40.02億元、57.08億元、15.69億元，同期的利潤(rùn)為2.31億元、6.84億元、5.27億元、1.41億元，其中物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售收入在總營(yíng)業(yè)收入中的占比常年超97%。

　　摘自合能控股招股書(shū)

　　而對(duì)于持續(xù)增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)，合能控股表示系在實(shí)現(xiàn)其業(yè)務(wù)擴(kuò)張的目標(biāo)過(guò)程中，不斷聚焦于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的核心區(qū)域，因此最能受益于城市化為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)帶來(lái)的紅利，而在上述440萬(wàn)平方米土儲(chǔ)中成都、西安合計(jì)超總土儲(chǔ)的50%，并且63個(gè)項(xiàng)目中有33個(gè)位于成都西安兩地，這也說(shuō)明合能控股業(yè)務(wù)范圍較為集中，比較依賴(lài)成都、西安兩城市，間接說(shuō)明其近些年的擴(kuò)張效果并不盡如人意。

　　相對(duì)合能控股較為集中的土儲(chǔ)，天鴻中國(guó)則沒(méi)有這方面的困擾，據(jù)天鴻中國(guó)招股書(shū)顯示，天鴻中國(guó)成立于2005年，總部位于河北唐山，截至2021年7月3日其總土地儲(chǔ)備僅為32.7642萬(wàn)平方米，并且成立至今天鴻中國(guó)僅開(kāi)發(fā)過(guò)6個(gè)項(xiàng)目，且開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中還曾有未取得建筑工程施工許可證便開(kāi)始施工、未取得預(yù)售許可證的情況下違規(guī)開(kāi)展預(yù)售活動(dòng)等違規(guī)行為。

　　【踩紅線現(xiàn)金流為負(fù)】

　　對(duì)房企來(lái)說(shuō)，土儲(chǔ)是一方面，杠桿又是一方面。合能控股在招股書(shū)中就三道紅線表示，假設(shè)按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，截至2021年6月31日我們可能無(wú)法遵守三道紅線中的任何一道，換言之，目前合能控股三道紅線全踩。

　　而在三道紅線全踩的背后是高企的負(fù)債，招股書(shū)顯示，2018年至2020年及2020年至2021年6月30日止6個(gè)月，合能控股債務(wù)達(dá)66.3億元、73.51億元、78.01億元、77.31億元，同期的資產(chǎn)負(fù)債率為636.8%、290.8%、237.3%及163.7%，雖然在逐年下降，但資產(chǎn)負(fù)債率仍超160%。

　　摘自合能控股招股書(shū)

　　其中，2018年至2020年及2020年至2021年6月30日止6個(gè)月內(nèi)的銀行及其他借款總額為57.28億元、52.38億元、70.14億元及68.86億元，并且一年內(nèi)到期的借款總額為43.59億元，即使截至2021年8月31日其一年內(nèi)到期的借款總額降至35.36億元，但在總借款中的占比仍高達(dá)62.76%。

　　摘自合能控股招股書(shū)

　　值得一提的是，截至2021年6月30日，合能控股現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為5.26億元，僅覆蓋上述一年內(nèi)到期借款的14.88%。

　　圖片圖/摘自合能控股招股書(shū)

　　除此之外，截至2021年8月31日，合能控股尚未償還信托融資及其他融資安排總金額為人民幣39.09億元，占其借貸總額(包括銀行及其他借貸)的約57.8%，就在今年7月，合能控股旗下子公司還向第三方發(fā)行了5億元的可轉(zhuǎn)債。

　　不僅如此，2019年及2020年合能控股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金流均為負(fù)值，或許在上述諸多因素的作用下，合能控股才冒險(xiǎn)選擇了上市融資，在招股書(shū)中合能控股也坦言道“我們有債務(wù)，可能日后會(huì)產(chǎn)生更多債務(wù)，且我們可能無(wú)法產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流滿足現(xiàn)有和未來(lái)的債務(wù)需要”。

　　反觀天鴻中國(guó)，截至6月30日，天鴻中國(guó)一年內(nèi)到期銀行貸款7942千萬(wàn)，而同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為5638萬(wàn)元，同樣不能完全將貸款覆蓋。除此之外，天鴻中國(guó)的資產(chǎn)負(fù)債率雖然不及合能控股，但也同樣處于較高位2018年至2020年及2020年至2021年6月30日止6個(gè)月內(nèi)，天鴻中國(guó)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)54.2%、312.4%、163.8%及88.7%，并且在招股書(shū)中，天鴻中國(guó)表示將用一部分募集資金償還貸款。

　　雖然登陸資本市場(chǎng)可以相對(duì)緩解企業(yè)的融資壓力，但并不是上市就可以高枕無(wú)憂，仍需面對(duì)降杠桿、去債務(wù)的壓力，存在諸多問(wèn)題的合能控股、天鴻中國(guó)能否成功奔赴資本市場(chǎng)？氫財(cái)經(jīng)將持續(xù)關(guān)注。