目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)趨于常態(tài)化，發(fā)展要穩(wěn)、拿地要準(zhǔn)，去杠桿、重平衡已成為行業(yè)的基礎(chǔ)考題，特別是在“三道紅線”政策出臺(tái)以后，針對(duì)房企的考題難度又提升了一個(gè)層次。

　　沒有誰(shuí)不想成為行業(yè)里的“優(yōu)等生”，但這并不是一件容易的事，例如“浙系四小龍”之一的德信中國(guó)(2019.HK)，還需克服許多困難。

　　據(jù)公開資料顯示，于1995年由胡一平創(chuàng)立于浙江省湖州市的德信中國(guó)是浙江省領(lǐng)先的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)商，主要專注于住宅物業(yè)開發(fā)和綜合用途物業(yè)的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)及管理，經(jīng)過二十余年的發(fā)展，德信中國(guó)已成為浙江省和長(zhǎng)三角地區(qū)領(lǐng)先的綜合型房地產(chǎn)開發(fā)商。

　　2019年2月，德信中國(guó)在港交所敲鐘上市，曾提出三年跨入“千億陣營(yíng)”的目標(biāo)。

　　不過，在此前就有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管德信中國(guó)擁有長(zhǎng)三角較為優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)，但在房企銷售普遍放緩、加速回籠資金的當(dāng)下，其未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)仍面臨一定的壓力。

　　確實(shí)，從今年前10月的銷售額來看，德信中國(guó)的千億目標(biāo)或許要落空了，甚至可以說是有些“癡心妄想”了。

　　根據(jù)德信中國(guó)發(fā)布的2021年10月未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年10月31日止10個(gè)月，該集團(tuán)實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷售金額約人民幣622.70億元，同比增長(zhǎng)31.26%，累計(jì)合約銷售面積約294.20萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.96%；平價(jià)銷售價(jià)21166元/平米。

　　10月單月銷售增速恢復(fù)，實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約人民幣51.70億元，較9月環(huán)比增長(zhǎng)33.24%，合約銷售面積約25.00萬(wàn)平方米。

　　中指研究院《2021年1-10月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)TOP200》排行榜中，德信中國(guó)1-10月以622.7億元銷售額排在第51位。

　　顯然，德信中國(guó)離千億目標(biāo)還有很大的差距，離2021年800億的銷售目標(biāo)完成率也還不足八成。

　　值得注意的是，德信中國(guó)的合作開發(fā)占比一向偏高，去年其拿地權(quán)益占比僅為44%，預(yù)計(jì)今年也會(huì)是同樣的情況。

　　2021年上半年，德信中國(guó)加大了合作拿地力度，獲得27幅地塊，新增總建筑面積約493萬(wàn)平方米，其中多宗合作地塊權(quán)益占比較低。

　　此前，德信中國(guó)總裁費(fèi)忠敏在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，上半年在22個(gè)集中供地的城市拿了14宗土地，“除集中供地方式，我們還通過其它方式拿了一些項(xiàng)目”。也就是說其他13幅地塊基本上是來自于合作拿地。

　　據(jù)德信中國(guó)半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，獲得的溫州市平陽(yáng)昆陽(yáng)鎮(zhèn)AB地塊權(quán)益占比為37.1%，南京市的溧水城南地塊權(quán)益占比29%，佛山市的南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)地塊權(quán)益占比27.4%，廣州的黃埔知識(shí)城E2地塊權(quán)益占比25%，杭州的北干西項(xiàng)目權(quán)益占比為20%、十字天幕西地塊權(quán)益占比20%。這樣看來，德信中國(guó)的銷售額是否需要擠一擠“水份”呢？

　　同時(shí)，德信中國(guó)的土地儲(chǔ)備仍以浙江為主，但想要追求目標(biāo)規(guī)模首先得從“舒適圈”中走出，走向全國(guó)化。

　　而截至2021年6月30日，德信中國(guó)的凈負(fù)債比率為72.4%，；現(xiàn)金短債比1.37；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為73.6%，踩中“三道紅線”中一條，處于“黃檔”，面臨著一定的債務(wù)壓力。

　　流動(dòng)負(fù)債占比較大有740.82億元，其中一年內(nèi)到期的短債規(guī)模有129.94億元，雖然其賬上無(wú)限制現(xiàn)金余額有166億元，可以覆蓋短債，但其中超過三分之二的現(xiàn)金處于合資項(xiàng)目公司層面，會(huì)造成一定的資金壓力。

　　糟糕的是，11月4日，標(biāo)普將德信中國(guó)評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為了“負(fù)面”。同時(shí)，標(biāo)普確認(rèn)了公司長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“B”，高級(jí)無(wú)抵押債券的長(zhǎng)期評(píng)級(jí)為“B-”。

　　標(biāo)普認(rèn)為，在艱難的經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，銷售放緩可能會(huì)影響該公司的杠桿率改善工作，并在未來12個(gè)月減少其流動(dòng)性緩沖。

　　具體來看，德信中國(guó)的銷售額從2021年7月至10月同比下降11%。如果房地產(chǎn)需求持續(xù)疲軟，該公司2022年的銷量甚至可能下降，使得未來12個(gè)月去杠桿化承受壓力。

　　此外，由于一線城市項(xiàng)目的價(jià)格上限而造成的毛利率壓縮，可能會(huì)對(duì)該公司的杠桿率構(gòu)成額外壓力。2021年上半年其毛利率同比下降4.9個(gè)百分點(diǎn)至21.8%，盈利能力下滑。

　　與此同時(shí)，由于美元債券市場(chǎng)的波動(dòng)，再融資窗口可能在明年繼續(xù)中斷，德信中國(guó)或許將很難再為其2022年到期的離岸債務(wù)進(jìn)行再融資。

　　截至目前，該公司有2億美元的債券將于2022年4月到期，還有3.48億美元的債券將于2022年12月到期，償債壓力并不小。

　　激進(jìn)擴(kuò)張，“偏愛”合作拿地的德信中國(guó)，不得不面對(duì)盈利能力下滑、負(fù)債攀升的尷尬局面，雄心壯志不可少，但最重要的還是自身實(shí)力。