?“浙系房企四小龍”之一千億夢(mèng)碎，再融資遇阻流動(dòng)性壓力巨大
來源：小債看市
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2021-11-05 13:34:16
近年來，號(hào)稱“浙系四小龍”之一的德信追求規(guī)模擴(kuò)張，拿地兇猛，然而布局仍以浙江為主偏居一隅，規(guī)模始終也不能有效突破，背后積聚的高負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)卻與日俱增。
01展望負(fù)面
11月4日，標(biāo)普將德信中國(02019.HK)評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”，同時(shí)確認(rèn)了其長期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“B”，高級(jí)無抵押債券的長期評(píng)級(jí)為“B-”。
標(biāo)普認(rèn)為，在艱難的經(jīng)營環(huán)境下，銷售放緩可能會(huì)影響德信中國杠桿率改善，并在未來一年減少流動(dòng)性緩沖。
此外，由于近期美元債務(wù)市場(chǎng)的波動(dòng)，德信中國2022年到期的離岸債務(wù)再融資活動(dòng)也將受到阻礙，其再融資窗口或?qū)⒃谖磥硪荒陜?nèi)保持緊閉。
《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前德信中國存續(xù)美元債兩只，存續(xù)規(guī)模5.5億美元，分別將于2022年4月和12月到期，集中兌付壓力較大。
存續(xù)美元債情況
近年來，號(hào)稱“浙系四小龍”之一的德信追求規(guī)模擴(kuò)張，拿地兇猛，然而布局仍以浙江為主偏居一隅，規(guī)模始終也不能有效突破，背后積聚的高負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)卻與日俱增。
02銷售疲軟負(fù)債高企
據(jù)官網(wǎng)介紹，德信地產(chǎn)是一家根植于浙江的領(lǐng)先綜合型房地產(chǎn)開發(fā)商，主要專注于住宅開發(fā)，商業(yè)和綜合性物業(yè)的開發(fā)、運(yùn)營及管理。
1995年，德信地產(chǎn)在浙江湖州市德清縣成立，2019年在香港聯(lián)交所主板上市，今年7月旗下物業(yè)板塊德信服務(wù)(02215·HK)也登陸港交所。
德信地產(chǎn)官網(wǎng)
從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，德信中國的控股股東為德欣國際，持股比例為67.16%，公司實(shí)際控制人為胡一平。
今年前10個(gè)月，德信中國實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約622.7億元，同比增長31.26%；累計(jì)合約銷售面積約294.20萬平方米。
由于房地產(chǎn)需求疲軟，從今年7月至10月德信中國銷售額同比下降11%，其全年千億銷售目標(biāo)大概率無法完成。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年上半年德信地產(chǎn)以286.3億操盤金額位居房企第54名；以127.6萬平方米操盤面積排第72位，屬于中小型房企。
克而瑞數(shù)據(jù)
值得注意的是，德信中國的合作開發(fā)占比偏高，去年其拿地權(quán)益占比僅為44%。
截至2021年6月底，德信中國擁有近2000萬平方米的土儲(chǔ)，足夠開發(fā)至少4到5年。
從土儲(chǔ)分布上看，德信中國的大多數(shù)項(xiàng)目都在高線城市，其中一、二線城市占比為75%，售罄率更高。
在業(yè)績(jī)方面，近年來德信中國盈利能力下滑明顯，去年其凈利潤降幅為23.39%，今年下滑趨勢(shì)仍沒有得到遏制。
今年上半年，德信中國實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入130.71億元，同比增長69%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤6.3億，同比下滑9.98%。
歸母凈利潤
同時(shí)，和行業(yè)內(nèi)大多數(shù)房企一樣，德信中國的毛利率也在持續(xù)下滑，今年上半年該指標(biāo)為21.8%，同比去年的26.68%下降4.88個(gè)百分點(diǎn)。
毛利率情況
截至今年二季末，德信中國總資產(chǎn)為1139.19億元，總負(fù)債938.73億元，凈資產(chǎn)200.46億元，資產(chǎn)負(fù)債率82.4%。
從“三道紅線”看，同報(bào)告期內(nèi)德信中國剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為73.6%，凈負(fù)債比率72.4%，現(xiàn)金短債比1.37，踩中一條紅線處于“黃檔”。
《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，德信中國主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的79%。
截至同報(bào)告期，德信中國的流動(dòng)負(fù)債有740.82億元，其中一年內(nèi)到期的短債規(guī)模有129.94億元。
相較于短債壓力，德信中國的流動(dòng)性尚可，其賬上無限制現(xiàn)金余額仍有166億元，可以覆蓋短債，但其中超過三分之二的現(xiàn)金處于合資項(xiàng)目公司層面，造成一定的資金壓力。
除此之外，德信中國還有197.91億非流動(dòng)負(fù)債，主要為長期借貸，其長期有息負(fù)債合計(jì)193.64億元。
整體來看，德信中國剛性債務(wù)有323.58億元，主要以長期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為34%。
從融資渠道看，德信中國主要依賴于借款，其銀行貸款占報(bào)告?zhèn)鶆?wù)的63%，傳統(tǒng)銀行融資渠道較為順暢。
在傳統(tǒng)銀行再融資的支持下，德信中國的非銀行融資大幅下降，截至2021年6月底信托貸款僅占債務(wù)的20%。
值得注意的是，2020年以來德信中國的少數(shù)股東權(quán)益規(guī)模大增，與少數(shù)股東損益占比不匹配，存在一定明股實(shí)債嫌疑。
2020年，德信中國的少數(shù)股東權(quán)益從57.21億翻倍至107.66億元，今年中期再次躍升至140.86億元，占所有者權(quán)益的70%；而其少數(shù)股東損益卻由去年末的10.68億減少至7.48億元。
總得來看，德信中國銷售疲軟，業(yè)績(jī)下滑明顯；債務(wù)高企，短期償債壓力徒增；“三道紅線”踩中一條，再融資受限。
03“浙系房企四小龍”之一
德信是一家老牌浙系房企，與中梁、祥生和佳源并稱“浙系房企四小龍”。
1995年，胡一平離開建筑勘察設(shè)計(jì)所，在三個(gè)獨(dú)立投資者的支持下，創(chuàng)立德信中國的前身德信地產(chǎn)，從此進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。
創(chuàng)立之初，胡一平帶領(lǐng)著德信地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐虑蹇h開展房地產(chǎn)項(xiàng)目，隨著事業(yè)的發(fā)展壯大，逐步發(fā)展到湖州市。
隨后經(jīng)數(shù)年發(fā)展，德信發(fā)展成繼綠城、濱江之后的本土三甲房企，胡一平成為當(dāng)?shù)赜忻牡禺a(chǎn)大佬級(jí)人物。
2005年，德信總部遷至杭州，并以“立足浙江，深耕長三角，布局全國中心城市”的戰(zhàn)略定位，開啟全國擴(kuò)張步伐。
德信集團(tuán)董事長胡一平
然而，至今德信的布局仍以浙江為主，未見全國開花，仍屬偏居一隅的浙江中小型房企。
受拿地局限，布局單一的影響，德信的規(guī)模始終不能有效突破。
2016年，德信完成銷售額156.8億元，擠入百億俱樂部。隨后胡一平提出“3年300億”的小目標(biāo)，并于2018年達(dá)成。
近年來，德信業(yè)績(jī)?cè)鏊匍_始下滑，從2015年到2018年其銷售增速分別為100%、80%、47%和38%。
另外，在土地市場(chǎng)上，德信表現(xiàn)兇猛，鏖戰(zhàn)招拍掛市場(chǎng)或者高溢價(jià)拿地的情況時(shí)有出現(xiàn)。
2016年1月，經(jīng)過74輪競(jìng)價(jià)，德信地產(chǎn)以6.1億元搶下寧波高新區(qū)純宅地；2017年1月旗下公司歷經(jīng)8小時(shí)20分、90輪的拉鋸式報(bào)價(jià)，拿下溫州永強(qiáng)北片區(qū)地塊，樓面均價(jià)8068.6元/平方米。
2017年5月，德信地產(chǎn)又以105.32%、155.87%的溢價(jià)率和15.8億元總價(jià)，拿下浙江湖州德清的2宗宅地。
隨著不斷規(guī)模擴(kuò)張、大手筆拿地，德信地產(chǎn)利潤下滑，負(fù)債卻居高不下，在房地產(chǎn)行業(yè)劇震的當(dāng)下，其不僅千億夢(mèng)碎，而且面臨嚴(yán)酷的資金鏈考驗(yàn)。
01展望負(fù)面
11月4日，標(biāo)普將德信中國(02019.HK)評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”，同時(shí)確認(rèn)了其長期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“B”，高級(jí)無抵押債券的長期評(píng)級(jí)為“B-”。
標(biāo)普認(rèn)為，在艱難的經(jīng)營環(huán)境下，銷售放緩可能會(huì)影響德信中國杠桿率改善，并在未來一年減少流動(dòng)性緩沖。
此外，由于近期美元債務(wù)市場(chǎng)的波動(dòng)，德信中國2022年到期的離岸債務(wù)再融資活動(dòng)也將受到阻礙，其再融資窗口或?qū)⒃谖磥硪荒陜?nèi)保持緊閉。
《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前德信中國存續(xù)美元債兩只，存續(xù)規(guī)模5.5億美元，分別將于2022年4月和12月到期，集中兌付壓力較大。
存續(xù)美元債情況
近年來，號(hào)稱“浙系四小龍”之一的德信追求規(guī)模擴(kuò)張，拿地兇猛，然而布局仍以浙江為主偏居一隅，規(guī)模始終也不能有效突破，背后積聚的高負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)卻與日俱增。
02銷售疲軟負(fù)債高企
據(jù)官網(wǎng)介紹，德信地產(chǎn)是一家根植于浙江的領(lǐng)先綜合型房地產(chǎn)開發(fā)商，主要專注于住宅開發(fā)，商業(yè)和綜合性物業(yè)的開發(fā)、運(yùn)營及管理。
1995年，德信地產(chǎn)在浙江湖州市德清縣成立，2019年在香港聯(lián)交所主板上市，今年7月旗下物業(yè)板塊德信服務(wù)(02215·HK)也登陸港交所。
德信地產(chǎn)官網(wǎng)
從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，德信中國的控股股東為德欣國際，持股比例為67.16%，公司實(shí)際控制人為胡一平。
今年前10個(gè)月，德信中國實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約622.7億元，同比增長31.26%；累計(jì)合約銷售面積約294.20萬平方米。
由于房地產(chǎn)需求疲軟，從今年7月至10月德信中國銷售額同比下降11%，其全年千億銷售目標(biāo)大概率無法完成。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年上半年德信地產(chǎn)以286.3億操盤金額位居房企第54名；以127.6萬平方米操盤面積排第72位，屬于中小型房企。
克而瑞數(shù)據(jù)
值得注意的是，德信中國的合作開發(fā)占比偏高，去年其拿地權(quán)益占比僅為44%。
截至2021年6月底，德信中國擁有近2000萬平方米的土儲(chǔ)，足夠開發(fā)至少4到5年。
從土儲(chǔ)分布上看，德信中國的大多數(shù)項(xiàng)目都在高線城市，其中一、二線城市占比為75%，售罄率更高。
在業(yè)績(jī)方面，近年來德信中國盈利能力下滑明顯，去年其凈利潤降幅為23.39%，今年下滑趨勢(shì)仍沒有得到遏制。
今年上半年，德信中國實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入130.71億元，同比增長69%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤6.3億，同比下滑9.98%。
歸母凈利潤
同時(shí)，和行業(yè)內(nèi)大多數(shù)房企一樣，德信中國的毛利率也在持續(xù)下滑，今年上半年該指標(biāo)為21.8%，同比去年的26.68%下降4.88個(gè)百分點(diǎn)。
毛利率情況
截至今年二季末，德信中國總資產(chǎn)為1139.19億元，總負(fù)債938.73億元，凈資產(chǎn)200.46億元，資產(chǎn)負(fù)債率82.4%。
從“三道紅線”看，同報(bào)告期內(nèi)德信中國剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為73.6%，凈負(fù)債比率72.4%，現(xiàn)金短債比1.37，踩中一條紅線處于“黃檔”。
《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，德信中國主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的79%。
截至同報(bào)告期，德信中國的流動(dòng)負(fù)債有740.82億元，其中一年內(nèi)到期的短債規(guī)模有129.94億元。
相較于短債壓力，德信中國的流動(dòng)性尚可，其賬上無限制現(xiàn)金余額仍有166億元，可以覆蓋短債，但其中超過三分之二的現(xiàn)金處于合資項(xiàng)目公司層面，造成一定的資金壓力。
除此之外，德信中國還有197.91億非流動(dòng)負(fù)債，主要為長期借貸，其長期有息負(fù)債合計(jì)193.64億元。
整體來看，德信中國剛性債務(wù)有323.58億元，主要以長期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為34%。
從融資渠道看，德信中國主要依賴于借款，其銀行貸款占報(bào)告?zhèn)鶆?wù)的63%，傳統(tǒng)銀行融資渠道較為順暢。
在傳統(tǒng)銀行再融資的支持下，德信中國的非銀行融資大幅下降，截至2021年6月底信托貸款僅占債務(wù)的20%。
值得注意的是，2020年以來德信中國的少數(shù)股東權(quán)益規(guī)模大增，與少數(shù)股東損益占比不匹配，存在一定明股實(shí)債嫌疑。
2020年，德信中國的少數(shù)股東權(quán)益從57.21億翻倍至107.66億元，今年中期再次躍升至140.86億元，占所有者權(quán)益的70%；而其少數(shù)股東損益卻由去年末的10.68億減少至7.48億元。
總得來看，德信中國銷售疲軟，業(yè)績(jī)下滑明顯；債務(wù)高企，短期償債壓力徒增；“三道紅線”踩中一條，再融資受限。
03“浙系房企四小龍”之一
德信是一家老牌浙系房企，與中梁、祥生和佳源并稱“浙系房企四小龍”。
1995年，胡一平離開建筑勘察設(shè)計(jì)所，在三個(gè)獨(dú)立投資者的支持下，創(chuàng)立德信中國的前身德信地產(chǎn)，從此進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。
創(chuàng)立之初，胡一平帶領(lǐng)著德信地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐虑蹇h開展房地產(chǎn)項(xiàng)目，隨著事業(yè)的發(fā)展壯大，逐步發(fā)展到湖州市。
隨后經(jīng)數(shù)年發(fā)展，德信發(fā)展成繼綠城、濱江之后的本土三甲房企，胡一平成為當(dāng)?shù)赜忻牡禺a(chǎn)大佬級(jí)人物。
2005年，德信總部遷至杭州，并以“立足浙江，深耕長三角，布局全國中心城市”的戰(zhàn)略定位，開啟全國擴(kuò)張步伐。
德信集團(tuán)董事長胡一平
然而，至今德信的布局仍以浙江為主，未見全國開花，仍屬偏居一隅的浙江中小型房企。
受拿地局限，布局單一的影響，德信的規(guī)模始終不能有效突破。
2016年，德信完成銷售額156.8億元，擠入百億俱樂部。隨后胡一平提出“3年300億”的小目標(biāo)，并于2018年達(dá)成。
近年來，德信業(yè)績(jī)?cè)鏊匍_始下滑，從2015年到2018年其銷售增速分別為100%、80%、47%和38%。
另外，在土地市場(chǎng)上，德信表現(xiàn)兇猛，鏖戰(zhàn)招拍掛市場(chǎng)或者高溢價(jià)拿地的情況時(shí)有出現(xiàn)。
2016年1月，經(jīng)過74輪競(jìng)價(jià)，德信地產(chǎn)以6.1億元搶下寧波高新區(qū)純宅地；2017年1月旗下公司歷經(jīng)8小時(shí)20分、90輪的拉鋸式報(bào)價(jià)，拿下溫州永強(qiáng)北片區(qū)地塊，樓面均價(jià)8068.6元/平方米。
2017年5月，德信地產(chǎn)又以105.32%、155.87%的溢價(jià)率和15.8億元總價(jià)，拿下浙江湖州德清的2宗宅地。
隨著不斷規(guī)模擴(kuò)張、大手筆拿地，德信地產(chǎn)利潤下滑，負(fù)債卻居高不下，在房地產(chǎn)行業(yè)劇震的當(dāng)下，其不僅千億夢(mèng)碎，而且面臨嚴(yán)酷的資金鏈考驗(yàn)。
