盡管此前當(dāng)代置業(yè)尋求將2.5億美元債展期，但后未獲投資者支持而終止同意征求，這家執(zhí)著于“綠色地產(chǎn)”的北京房企資金鏈異常緊張。

　　01違約

　　10月26日，當(dāng)代置業(yè)(01107.HK)公告稱，因宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境以及疫情等多種因素的不利影響，其2021年到期的12.85厘優(yōu)先票據(jù)本息的還款安排未能達(dá)成。

　　當(dāng)代置業(yè)公告

　　公告顯示，當(dāng)代置業(yè)董事會及管理層正在評估財(cái)務(wù)及現(xiàn)金狀況，并與其法律顧問盛德律師事務(wù)所合作，預(yù)計(jì)近期聘請獨(dú)立財(cái)務(wù)顧問，以協(xié)助其制定顧及境內(nèi)外利益相關(guān)者之利益的整體規(guī)劃。

　　同時(shí)，自2021年10月21日起，當(dāng)代置業(yè)股票及債權(quán)證券于聯(lián)交所暫停買賣。

　　據(jù)公開資料，當(dāng)代置業(yè)上述優(yōu)先票據(jù)余額為2.5億美元，票息12.85%，本應(yīng)于今年10月25日到期兌付本息。

　　此前，當(dāng)代置業(yè)尋求將該美元債到期日延長三個(gè)月，并稱已備好1億美元以在展期協(xié)議通過后支付8750萬美元的首批本金，同時(shí)董事會主席張雷、總裁張鵬有意提供8億元股東貸款。

　　然而，10月21日當(dāng)代置業(yè)終止了展期同意征求，其美元債違約也就在所難免。

　　《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前當(dāng)代置業(yè)還存續(xù)美元債4只，存續(xù)規(guī)模10.97億美元，其中最近一只兩億美元債將于明年2月到期。

　　存續(xù)美元債

　　值得注意的是，當(dāng)代置業(yè)美元債的發(fā)行票息較高，平均票息超11%，融資成本高企。

　　2018年12月，當(dāng)代置業(yè)曾發(fā)行一筆1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率高達(dá)15.5%，創(chuàng)下國內(nèi)甚至亞洲的房企發(fā)債之最，引得一片嘩然質(zhì)疑聲不斷。

　　10月以來，當(dāng)代置業(yè)美元債劇烈波動，多家國際評級機(jī)構(gòu)將其家族企業(yè)評級下調(diào)，公司信用資質(zhì)持續(xù)惡化，再融資壓力飆升。

　　02財(cái)務(wù)杠桿高企

　　據(jù)官網(wǎng)介紹，當(dāng)代置業(yè)成立于2000年，總部位于北京，2013年在香港聯(lián)合交易所上市。

　　當(dāng)代置業(yè)具有一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，自主研發(fā)運(yùn)營十大綠色科技系統(tǒng)和五大擴(kuò)展系統(tǒng)，打造中國綠色科技地產(chǎn)領(lǐng)域的標(biāo)志性品牌——“MOMΛ”，當(dāng)代MOMΛ項(xiàng)目曾榮獲世界十大建筑奇跡之一。

　　當(dāng)代置業(yè)官網(wǎng)

　　從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，當(dāng)代置業(yè)的控股股東為極地控股，持股比例為65.38%，公司實(shí)際控制人為張雷。

　　今年前9個(gè)月，當(dāng)代置業(yè)合約銷售額約335.44億元，其中物業(yè)合約銷售額約330.29億元，物業(yè)合約銷售面積約328萬平方米。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年上半年當(dāng)代置業(yè)以189.7億操盤金額位居房企第77位；以183.1萬平方米操盤面積排第50名，屬于百強(qiáng)中小房企。

　　克而瑞數(shù)據(jù)

　　在土儲方面，今年上半年當(dāng)代置業(yè)拿地毫不手軟，其在西安、重慶、青島、蘇州、合肥和呼和浩特等地新獲取了20個(gè)項(xiàng)目，新增計(jì)容建筑面積356.4萬平方米。

　　截至期末，當(dāng)代置業(yè)土地儲備合計(jì)1676萬平方米。

　　據(jù)半年報(bào)顯示，今年上半年當(dāng)代置業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入95.43億元，同比增長9.56%；實(shí)現(xiàn)凈利潤4.48億元，同比增長12.56%。

　　近年來，當(dāng)代置業(yè)的盈利能力一般，自2020年起毛利率、凈利率開始走低，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額持續(xù)凈流出。

　　盈利能力

　　截至今年6月末，當(dāng)代置業(yè)總資產(chǎn)為984.36億元，總負(fù)債862.6億元，凈資產(chǎn)121.8億元，資產(chǎn)負(fù)債率87.6%。

　　近年來，當(dāng)代置業(yè)財(cái)務(wù)杠桿高企，資產(chǎn)負(fù)債率一直維持高位，2017-2020年該指標(biāo)分別為84.47%、85.86%、87.45%以及86.6%。

　　財(cái)務(wù)杠桿

　　從“三道紅線”看，截至今年6月末，當(dāng)代置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83%，凈負(fù)債率93%，非受限現(xiàn)金短債比1.46，踩中一道紅線歸為“黃檔”。

　　《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)代置業(yè)主要以流動負(fù)債為主，占總債務(wù)的77%。

　　截至今年6月末，當(dāng)代置業(yè)流動負(fù)債有661.8億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有93.47億元。

　　相較于短債規(guī)模，當(dāng)代置業(yè)流動性尚可，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有136.2億元，可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。

　　除此之外，當(dāng)代置業(yè)還有200.8億非流動負(fù)債，主要為長期借款，其長期有息負(fù)債合計(jì)194.1億元。

　　整體來看，當(dāng)代置業(yè)剛性債務(wù)有287.57億元，主要以長期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為33%。

　　其中，當(dāng)代置業(yè)銀行及其他借款192.82億元，優(yōu)先票據(jù)85.34億元及公司債券9.39億元。

　　有息負(fù)債規(guī)模較大，當(dāng)代置業(yè)的融資成本高企，2020年其加權(quán)平均融資成本為9.9%，與2019年持平。

　　今年上半年，當(dāng)代置業(yè)利息合計(jì)13.73億元，扣除發(fā)展中的待售物業(yè)資本化金額為2.06億元，對利潤形成嚴(yán)重侵蝕。

　　在融資渠道方面，當(dāng)代置業(yè)渠道較為狹窄，主要通過借款、發(fā)債和股權(quán)等渠道融資。

　　總得來看，當(dāng)代置業(yè)盈利能力一般，財(cái)務(wù)杠桿高企，融資成本居高不下，在房地產(chǎn)行業(yè)下行周期中面臨債務(wù)和融資雙重壓力。

　　03錯(cuò)失黃金十年

　　畢業(yè)于西南政法大學(xué)的張雷，曾在體制內(nèi)工作多年。

　　從1995年開始，張雷擔(dān)任北京中際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理，開始涉足房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

　　2000年，張雷創(chuàng)辦北京當(dāng)代鴻運(yùn)房地產(chǎn)，也就是當(dāng)代集團(tuán)的前身。隨后經(jīng)營開發(fā)了滿庭芳園、當(dāng)代城市家園、青云科技大廈、當(dāng)代萬國城等項(xiàng)目。

　　當(dāng)代置業(yè)董事局主席張雷

　　兩年后，當(dāng)代集團(tuán)在香港成立了盈港實(shí)業(yè)集團(tuán)，專門來負(fù)責(zé)公司在海外融資事宜。

　　2008年，當(dāng)代置業(yè)上報(bào)了A股上市計(jì)劃，但次年A股房企上市被叫停。2010年，當(dāng)代置業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)H股，3年后才修成正果。

　　2013年，張雷敲響了港交所的上市鐘聲，當(dāng)代置業(yè)登陸資本市場。

　　不過，在以銷售額、土地規(guī)模以及高利潤為衡量標(biāo)準(zhǔn)的香港資本市場，當(dāng)代置業(yè)上市后股價(jià)表現(xiàn)不如人意，首日掛牌即跌穿招股價(jià)，一度大跌9%。

　　在張雷去德國的一次考察后，便鐘情于綠色地產(chǎn)的開發(fā)，當(dāng)代置業(yè)自此也成為一家有著綠色情懷的公司。

　　但隨著中國金茂、朗詩集團(tuán)等資金雄厚的房企加入綠色科技地產(chǎn)賽道，當(dāng)代置業(yè)的競爭力引發(fā)疑問。

　　由于張雷過度關(guān)注細(xì)節(jié)，使得當(dāng)代置業(yè)在管理效率、成本控制方面明顯不如其他房企，在房地產(chǎn)黃金十年錯(cuò)失了發(fā)展良機(jī)。

　　2017-2019年，當(dāng)代置業(yè)合約銷售額分別為221.86、321.57以及362.03億元，其銷售業(yè)績增速較慢。

　　事實(shí)上，當(dāng)代置業(yè)并非對規(guī)模沒有追求。早在多年前張雷就曾立下“2005年要突破100億元，2007年突破300億元，2009年突破700億元，2010年則要達(dá)到900億元”的豪言壯志。

　　在此背景下，當(dāng)代置業(yè)不斷加大投入力度，但在加大拿地力度的同時(shí)，其債務(wù)問題也隨之凸顯。