近期，港股內(nèi)房股板塊在此前跌跌不休的走勢中終于開始有所回暖，盡管在一小波回調(diào)后近期走勢趨于平穩(wěn)，不過市場多數(shù)機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)表明對后市行情的信心。如國際大行摩根士丹利在日前就將對中國房地產(chǎn)板塊的評估從“與大市一致”上調(diào)至“有吸引力”。　　500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　(來源：東方財(cái)富)

　　實(shí)際上，一系列跡象也在表明，地產(chǎn)板塊或已經(jīng)迎來轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　1•政策面發(fā)生積極變化，房地產(chǎn)板塊孕育機(jī)會

　　10月15日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會召集10家房企在京座談，住建部相關(guān)官員在會上聽取了房企意見。同日，對于近期市場比較關(guān)注的開發(fā)商恒大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題以及房貸問題，央行在召開的2021年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會上亦作出最新回應(yīng)和定調(diào)，表示“恒大集團(tuán)的問題，在房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)別現(xiàn)象。”同時(shí)央行在發(fā)布會上表示部分金融機(jī)構(gòu)對“三線四檔”存在誤解。

　　逐一梳理這幾個(gè)關(guān)鍵信息，政策面邊際改善的信號可以說已經(jīng)較為明確。

　　首先，房企座談會的召開，這預(yù)示著決策者在積極傾聽市場聲音，而與會房企也提出了自己的訴求，相信后續(xù)將陸續(xù)推出一系列相關(guān)政策和配套措施，落實(shí)長效機(jī)制，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　其次，央行在此前貨幣政策季度例會上12年首次罕見發(fā)聲提出房地產(chǎn)“雙維護(hù)”，而此次再為市場答疑，在行業(yè)內(nèi)部分房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露引發(fā)市場擔(dān)憂的背景下，釋放對行業(yè)當(dāng)下及未來仍保持穩(wěn)健發(fā)展的信心。特別是對部分金融機(jī)構(gòu)對“三線四檔”存在誤解的這一表態(tài)，無疑將有助于緩和房企與金融機(jī)構(gòu)的合作，釋放房企融資段壓力。

　　由上綜合可見，這一系列舉措以及帶來的預(yù)期顯然也為當(dāng)前趴在估值底部的房地產(chǎn)板塊的回暖注入了強(qiáng)心針，后續(xù)機(jī)會愈漸明朗。對于投資者而言，在板塊打響“回暖”戰(zhàn)役的當(dāng)下，我們不能忽略房企間的分化也在加速，從機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)來看，房企的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，業(yè)績情況等均是值得考量的重點(diǎn)。

　　2•行業(yè)大變局下，多維度審視房企核心競爭力

　　近年來，房地產(chǎn)市場一直處于風(fēng)口浪尖，“房住不炒”的政策大基調(diào)下，隨著包括“三道紅線”兩集中“等一系列政策的相繼出爐，房地產(chǎn)長效機(jī)制逐步落地，這已充分預(yù)示著整個(gè)行業(yè)進(jìn)入到了一個(gè)新的時(shí)代。

　　具體而言，在樓市層面，房價(jià)只漲不跌的預(yù)期被徹底打破，普通民眾的買房動(dòng)作也將變得更為審慎。而回歸到居住本質(zhì)下，圍繞剛需、消費(fèi)升級等客群帶來的對產(chǎn)品力的角逐也將會是房企發(fā)展的重心。

　　與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)模式具有典型的杠杠屬性和資金密集屬性，因此房企如何確保自身穩(wěn)健的運(yùn)轉(zhuǎn)，良好的運(yùn)營管理以及財(cái)務(wù)基本面必不可少。由此在銷售、土儲、融資等要素上的競爭也將更為體現(xiàn)房企的核心實(shí)力所在。

　　在這樣一個(gè)新的時(shí)點(diǎn)，我們認(rèn)為房企的經(jīng)營模式已經(jīng)迎來深層次的改變，下面重點(diǎn)結(jié)合美的置業(yè)等行業(yè)內(nèi)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的表現(xiàn)進(jìn)行深入解讀，探討房地產(chǎn)下半場有哪些特質(zhì)的房企能夠?qū)崿F(xiàn)“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”？

　　著重將從如下幾個(gè)方面進(jìn)行探討：

　　其一，產(chǎn)品力。

　　不論是回歸住宅屬性的政策趨勢，還是消費(fèi)升級帶來的對居住環(huán)境要求的提升所形成的“倒逼效應(yīng)”，房企的產(chǎn)品力已經(jīng)越來越成為房企競爭發(fā)力的關(guān)鍵點(diǎn)。優(yōu)質(zhì)的、高性價(jià)比的產(chǎn)品，不僅意味著更快的去化，同時(shí)也將是獲得市場溢價(jià)的驅(qū)動(dòng)力所在。尤其是今年來，一些熱門城市開始以競品質(zhì)，代替競價(jià)，決定土地拍賣的最終歸屬，產(chǎn)品力的擺在了房企長期競爭的重要高度。

　　從行業(yè)內(nèi)企業(yè)來看，如綠城中國便一直是業(yè)內(nèi)產(chǎn)品力的標(biāo)桿，其卓越的產(chǎn)品力也令其項(xiàng)目在市場上能夠保持高價(jià)位，保障了盈利質(zhì)量。而再比如，世茂集團(tuán)近年來在產(chǎn)品力升級上表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，其以匠心雕琢產(chǎn)品，升級迭代住宅標(biāo)準(zhǔn)，全面落地雅系、云系、璀璨系、國風(fēng)系、天譽(yù)系、龍胤系等全生命周期產(chǎn)品系，致力于滿足多樣化、差異化的置業(yè)需求。公司的諸多標(biāo)桿項(xiàng)目也獲得業(yè)內(nèi)好評，斬獲多項(xiàng)具有影響力的國際大獎(jiǎng)。

　　此外，美的置業(yè)回歸居住本質(zhì)，立足新科技時(shí)代，依托“美的智慧自研平臺+制造業(yè)基因+結(jié)合前裝”的核心優(yōu)勢，保持“智慧健康”賽道領(lǐng)先地位，做實(shí)產(chǎn)品核心競爭力，持續(xù)提升產(chǎn)品溢價(jià)和口碑。

　　其二，拿到能力和土儲資源的“質(zhì)“”量”。

　　過去行業(yè)跑馬圈地的時(shí)代，房企爭相在市場上拿地，甚至不懼成本，頻頻誕生“地王”。然而隨著房地產(chǎn)“穩(wěn)”字當(dāng)頭，房企能否在市場上獲得優(yōu)質(zhì)、高性價(jià)比的土儲，同時(shí)在布局上和土地儲備上表現(xiàn)如何都將值得重點(diǎn)關(guān)注。

　　從行業(yè)情況來看，2021年上半年，銷售百強(qiáng)總土儲貨值共計(jì)約43萬億，較2020年末微降0.46%。百強(qiáng)房企總土儲貨值漲跌各半，在融資收緊、現(xiàn)金流緊張和雙集中供地的影響下，房企投資顯著分化。如以三四線為主的碧桂園、綠地等在雙集中供地中拿地較少，而保利、萬科等相對積極。而后50強(qiáng)的總土儲貨值下降超11%。隨著全國市場熱度分化，未來房企不僅要注重自身土儲總量，更需要重視土儲結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，在核心經(jīng)濟(jì)地帶核心城市擁有核心資源的房企將受到持續(xù)關(guān)注。　　500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)年報(bào)

　　以美的置業(yè)的情況來看，根據(jù)公司中期財(cái)報(bào)，截止2021年6月30日，美的置業(yè)共有339個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，其中通過合營企業(yè)及聯(lián)營公司參與103個(gè)項(xiàng)目，覆蓋全國62個(gè)城市，擁有土地儲備總建筑面積達(dá)5,277萬平方米。公司同時(shí)表示，在土地獲取方面將90%以上的資源投放在二線及以上城市。

　　此外值得一提的是作為誕生于粵港澳大灣區(qū)并與灣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展深度聯(lián)結(jié)與融合的企業(yè)，美的置業(yè)在灣區(qū)的舊改資源也較為豐富，這也為其后續(xù)業(yè)績的增長帶來了強(qiáng)勁支撐。

　　其三，財(cái)務(wù)基本面和融資能力。

　　行業(yè)加速風(fēng)險(xiǎn)暴露的背景下，我們看到連龍頭房企也深陷其中，這表明未來能夠在財(cái)務(wù)上展現(xiàn)出色的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和優(yōu)質(zhì)基本面的房企將更易受到市場資金親賴。尤其是融資層面，直接關(guān)系著房企的經(jīng)營“循環(huán)“和“利潤”，融資端具有優(yōu)勢的房企，不僅有助于驅(qū)動(dòng)更快的經(jīng)營周轉(zhuǎn)，同時(shí)也有助于降低融資成本，打開利潤空間。因此，這也意味著在當(dāng)下整個(gè)市場低迷期，仍然能夠保持低成本和持續(xù)暢通多元融資優(yōu)勢的房企，將有望在邁過行業(yè)“壓力測試”后迎來加速發(fā)展。

　　此前億翰智庫選取了50家AH上市房企統(tǒng)計(jì)得出，2021年上半年，E50房企融資成本均值為5.96%，較2020年的6.04%回落0.08個(gè)百分點(diǎn)。其中，具有國企和央企背景的房企平均融資成本為4.84%，而其他民營房企平均融資成本為6.43%，較國央企背景的房企高出1.59個(gè)百分點(diǎn)。　　500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　由此來看美的置業(yè)，截止今年中期美的置業(yè)的加權(quán)平均融資成本低至4.92%，顯著優(yōu)于市場上的民營房企。而公司上半年新增借款加權(quán)平均實(shí)際利率為4.74%，這也意味著后續(xù)其融資成本還將實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步優(yōu)化。

　　此外公司降負(fù)債成效顯著，截止今年上半年，公司“三條紅線”指標(biāo)進(jìn)一步優(yōu)化，凈負(fù)債率大幅下降至58%；現(xiàn)金短債比顯著提升至2.21；扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率下降至74.7%。

　　值得一提的是，近期行業(yè)出現(xiàn)較多債務(wù)違約暴雷事件，均與美元債有關(guān)。而美的置業(yè)目前債務(wù)結(jié)構(gòu)主要為銀行借款和公司債券，且銀行借款和債券融資合計(jì)占比76%；公司并無信托和美元債。與此同時(shí)公司現(xiàn)金流狀況良好，截至2021年6月30日,美的置業(yè)現(xiàn)金余額321億元，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債僅106億元。公司持續(xù)強(qiáng)化回款提升造血能力，并且截止中期期末其銀行授信額度高達(dá)1432億元，尚未動(dòng)用的銀行授信額度增長至899億元，展現(xiàn)了較高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。　　500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　其四，運(yùn)營管理能力，經(jīng)營模式迭代創(chuàng)新、技術(shù)賦能等。

　　房地產(chǎn)邁過黃金發(fā)展時(shí)代，行業(yè)利潤率式微是不爭的事實(shí)，如何向經(jīng)營管理要效益，充分考驗(yàn)房企經(jīng)營者的實(shí)力，技術(shù)賦能，產(chǎn)業(yè)鏈上的合縱連橫、多樣化布局等均是市場上可見到的房企經(jīng)營方向所在。

　　圖：2015-2020年行業(yè)典型上市房企整體利潤率水平及變動(dòng)　　500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告

　　美的置業(yè)亦在積極打造上下游產(chǎn)業(yè)生態(tài)，創(chuàng)新商業(yè)模式打開新的業(yè)績增長曲線。財(cái)報(bào)顯示，公司上半年產(chǎn)業(yè)板塊簽約合同金額10.85億元，服務(wù)客戶超200家，百強(qiáng)房企覆蓋率達(dá)30%，生態(tài)伙伴超300個(gè)，公司轉(zhuǎn)型升級成效顯著，智能產(chǎn)業(yè)化、建筑工業(yè)化等多元業(yè)務(wù)板塊的潛力正迎來加速釋放，新的商業(yè)生態(tài)模式下亦有望成為驅(qū)動(dòng)公司估值轉(zhuǎn)換的重磅催化劑。

　　從上述不難看出，美的置業(yè)順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢，較好的實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)安全、成長性與業(yè)績水平的長期均衡發(fā)展。而伴隨整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的競爭邁入到新的階段，不論是頭部集中效應(yīng)下的“被動(dòng)增長”還是公司自身轉(zhuǎn)型發(fā)展帶來的更大價(jià)值的“主動(dòng)挖掘”，勢必也都將有望成為其持續(xù)在行業(yè)中跨周期發(fā)展的利器。

　　3•順勢而為充分受益行業(yè)集中度提升趨勢，業(yè)績穩(wěn)健表現(xiàn)驅(qū)動(dòng)估值修復(fù)可期

　　近年來房地產(chǎn)投資領(lǐng)域提的最多的莫過于集中度提升，而這一投資邏輯也得到了有力驗(yàn)證。由此基于美的置業(yè)規(guī)模保持在行業(yè)領(lǐng)先地位，這也意味著，公司將在中長期受益于行業(yè)格局的演變，憑借自身優(yōu)勢斬獲更多市場份額。

　　從銷售層面來看，依據(jù)美的置業(yè)最新公告，公司前9個(gè)月合同銷售額1091.7億元同比增長30.2%。結(jié)合公司在今年3月業(yè)績會上管理層的表態(tài)，美的置業(yè)2021年的全口徑銷售目標(biāo)是1500億元，這表明其前九個(gè)月已經(jīng)完成年度目標(biāo)約72.8%，展現(xiàn)出穩(wěn)步推進(jìn)銷售的一面。

　　盡管從當(dāng)前市場大環(huán)境下來看，房企銷售端一定程度遇阻，不過隨著此次央行表態(tài)以及座談會反饋，后續(xù)不排除會進(jìn)一步增強(qiáng)調(diào)控精準(zhǔn)性支持剛需貸款，同時(shí)釋放信貸環(huán)境邊際寬松等利好政策，以此帶給房企銷售端刺激。

　　隨著一系列事件展現(xiàn)向房地產(chǎn)積極的方面發(fā)展的趨勢，房地產(chǎn)板塊的政策底或大概率確認(rèn)，不過從業(yè)績層面來看不論是樓市冷淡的交易，還是土拍市場流拍率的升溫，這些均表明整個(gè)市場不論是買房者還是開發(fā)商，整體的觀望情緒較為濃厚，尤其是房企在融資段、財(cái)務(wù)端壓力下也表現(xiàn)的更為謹(jǐn)慎。而這些因素下，降低了后續(xù)房企的盈利預(yù)期和成長預(yù)期，對估值將帶來壓制，短期而言房地產(chǎn)板塊的分歧也還將持續(xù)。

　　展望長期，隨著政策層面后續(xù)不斷兌現(xiàn)利好，而房企經(jīng)營繼續(xù)保持穩(wěn)健甚至交出超預(yù)期的業(yè)績，相信屆時(shí)也將形成對整個(gè)板塊估值修復(fù)的全面催化。而美的置業(yè)這類具有顯著優(yōu)勢的房企，在新的行情中大概率也將展現(xiàn)更強(qiáng)勁的爆發(fā)力，目前公司估值動(dòng)態(tài)市盈率為3倍，預(yù)計(jì)其后續(xù)估值有望迎來加速回歸，從近期港股通資金動(dòng)向來看，已經(jīng)不乏搶跑者。