“蘇系綠色房企”業(yè)績大幅下滑，多元化折戟規(guī)模掉隊
來源：小債看市
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2021-10-21 21:16:03
主打“綠色住宅”的南京房企朗詩，近年來不僅在規(guī)模上掉隊，還由于中國金茂、陽光城、當代置業(yè)等諸多房企都打出了“綠色”標識，多方?jīng)_擊下其市場占有率不斷下降，盈利能力斷崖式下滑。
01評級展望負面
10月21日，中誠信國際公告稱，決定將朗詩集團股份有限公司(以下簡稱“朗詩集團”)評級展望由穩(wěn)定調(diào)整為負面，維持其主體信用等級為AA；維持“19朗詩01”、“19朗詩02”的債項信用等級為AA。
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下調(diào)評級展望公告
中誠信國際關注到，受境內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策及海外疫情等因素的影響，朗詩集團盈利能力自2020年以來下滑趨勢明顯，其盈利能力已處于較低水平。
《小債看市》統(tǒng)計，目前朗詩集團存續(xù)債券6只，存續(xù)規(guī)模14.51億元，其中一年內(nèi)到期規(guī)模有0.36億元。
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存續(xù)債券到期分布
另外，朗詩集團控股子公司朗詩地產(chǎn)(00106.HK)發(fā)行的境外美元債余額為4億美元，且均將于一年內(nèi)到期，短期集中兌付壓力較大。
02盈利能力大幅下滑
據(jù)官網(wǎng)介紹，朗詩創(chuàng)立于2001年，是國際化的綠色開發(fā)服務商和生活運營商。
朗詩集團旗下?lián)碛欣试姷禺a(chǎn)(0106.HK)、朗詩綠色生活(01965.HK)以及朗詩美國地產(chǎn)(LandseaHomes)三家上市平臺。
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朗詩控股官網(wǎng)
從股權結(jié)構看，朗詩集團的控股股東為南京鼎重投資管理顧問有限公司，持股比例為34.15%，公司實際控制人為田明。
今年前9個月，朗詩集團連同其合營公司和聯(lián)營公司簽約銷售額約為338.01億元，同比增長45.73%；簽約建筑面積約為201.71萬平方米，同比增長55.2%。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年上半年朗詩綠色地產(chǎn)以232.6億操盤金額位居房企第64位；以145.4萬平方米操盤面積排第62名，屬于TOP100中小型房企。
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克而瑞數(shù)據(jù)
截至2020年末，朗詩集團境內(nèi)權益口徑土地儲備面積為60.92萬平方米，按照近年來境內(nèi)權益銷售規(guī)模來看，其土地儲備規(guī)模不足。
近年來，受房地產(chǎn)調(diào)控政策、海外疫情等因素影響，朗詩集團盈利能力大幅下滑。
2020年，朗詩集團實現(xiàn)營收124.38億元，同比下滑8.54%；實現(xiàn)歸母凈利潤2222.89萬元，同比下滑94.69%。
值得注意的是，今年上半年朗詩集團凈利再次大幅下滑9成，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流出22.77億元。
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盈利能力
截至今年二季末，朗詩集團總資產(chǎn)為308.62億元，總負債249.85億元，凈資產(chǎn)58.77億元，資產(chǎn)負債率80.96%。
一直以來，朗詩集團的財務杠桿保持在較高水平，近年來資產(chǎn)負債率雖有所下降，但仍高于行業(yè)平均水平。
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財務杠桿水平
從“三道紅線”看，朗詩集團剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為73.8%，凈負債率為52.8%，現(xiàn)金短債比為2.74，踩中一道紅線屬于“黃檔”房企。
《小債看市》分析債務結(jié)構發(fā)現(xiàn)，朗詩集團主要以流動負債為主，占總債務的70%。
截至今年二季末，朗詩集團流動負債有174.09億元，主要為其他應付款，其一年內(nèi)到期的短期債務有14.87億元。
相較于短債規(guī)模，朗詩集團流動性尚可，其賬上貨幣資金有40.64億元，除去受限資金可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。
在備用資金方面，截至2020年末，朗詩集團銀行授信總額有556.75億元，未使用授信額度為386.96億元，可見其財務彈性較好。
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銀行授信
除此之外，朗詩集團還有75.76億非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計58.9億元。
整體來看，朗詩集團剛性債務有74.02億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為30%。
有息負債高企，近兩年朗詩集團的財務費用均在5億以上，再加上不菲的管理和銷售費用，期間費用對公司利潤形成嚴重侵蝕。
從融資渠道看，朗詩集團渠道較為多元，除了發(fā)債和銀行借款，還通過股權、股權質(zhì)押以及信托等方式融資。
在資產(chǎn)質(zhì)量方面，朗詩集團應收賬款、其他應收款以及長期應收款分別為10.94億元、51.8億和12.54億元，三項合計75.28億元，不僅對資金形成大量占用，還存在一定回收風險。
總得來看，朗詩集團盈利能力大幅下滑，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流出；財務杠桿高企，有息負債規(guī)模較大；應收賬款類占款較高，資產(chǎn)流動性偏弱。
03規(guī)模掉隊多元化折戟
2001年，從體制內(nèi)“出走”的田明在南京創(chuàng)立朗詩，隨后公司確定深耕綠色地產(chǎn)領域，主打“產(chǎn)品差異化、資產(chǎn)輕型化、收益多樣化”戰(zhàn)略。
2009年，朗詩開始謀求上市，但迫于國內(nèi)政策而A股IPO受阻，隨后其轉(zhuǎn)道香港，2013年通過收購深圳科技借殼上市。
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朗詩控股董事長田明
上市后，一方面輕資產(chǎn)策略使朗詩顯得保守，在規(guī)模上慢慢掉隊；另一方面中國金茂、陽光城、當代置業(yè)等諸多房企都打出了“綠色”的標識，受到各方?jīng)_擊的朗詩地產(chǎn)市場占有率不斷下降。
2014年，朗詩提出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，逐步將開發(fā)業(yè)務由重轉(zhuǎn)輕之后，同時也開啟了在創(chuàng)新業(yè)務上的步調(diào)。
其中，朗詩實施的“榕樹林計劃”，圍繞核心地產(chǎn)業(yè)務，積極培育長租公寓、養(yǎng)老服務、綠色金融服務等與地產(chǎn)主業(yè)相關或互補業(yè)務，實行轉(zhuǎn)型升級戰(zhàn)略。
然而僅僅一年，朗詩的多元化嘗試便戛然而止。
2019年5月，朗詩地產(chǎn)與控股股東朗詩集團簽訂協(xié)議，將處于虧損階段的長租公寓、物業(yè)管理咨詢、建筑設計咨詢、園林綠化景觀和綜合生活服務這5項業(yè)務剝離至控股公司朗詩集團。
如今，規(guī)模掉隊、業(yè)績大幅下滑的朗詩，在房地產(chǎn)行業(yè)新周期中，將面臨再融資和資金等多重壓力，行業(yè)環(huán)境及政策的變化將對中小房企的經(jīng)營戰(zhàn)略的實施提出更高要求。
01評級展望負面
10月21日，中誠信國際公告稱，決定將朗詩集團股份有限公司(以下簡稱“朗詩集團”)評級展望由穩(wěn)定調(diào)整為負面，維持其主體信用等級為AA；維持“19朗詩01”、“19朗詩02”的債項信用等級為AA。
中誠信國際關注到，受境內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策及海外疫情等因素的影響，朗詩集團盈利能力自2020年以來下滑趨勢明顯，其盈利能力已處于較低水平。
《小債看市》統(tǒng)計，目前朗詩集團存續(xù)債券6只，存續(xù)規(guī)模14.51億元，其中一年內(nèi)到期規(guī)模有0.36億元。
另外，朗詩集團控股子公司朗詩地產(chǎn)(00106.HK)發(fā)行的境外美元債余額為4億美元，且均將于一年內(nèi)到期，短期集中兌付壓力較大。
02盈利能力大幅下滑
據(jù)官網(wǎng)介紹，朗詩創(chuàng)立于2001年，是國際化的綠色開發(fā)服務商和生活運營商。
朗詩集團旗下?lián)碛欣试姷禺a(chǎn)(0106.HK)、朗詩綠色生活(01965.HK)以及朗詩美國地產(chǎn)(LandseaHomes)三家上市平臺。
從股權結(jié)構看，朗詩集團的控股股東為南京鼎重投資管理顧問有限公司，持股比例為34.15%，公司實際控制人為田明。
今年前9個月，朗詩集團連同其合營公司和聯(lián)營公司簽約銷售額約為338.01億元，同比增長45.73%；簽約建筑面積約為201.71萬平方米，同比增長55.2%。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年上半年朗詩綠色地產(chǎn)以232.6億操盤金額位居房企第64位；以145.4萬平方米操盤面積排第62名，屬于TOP100中小型房企。
截至2020年末，朗詩集團境內(nèi)權益口徑土地儲備面積為60.92萬平方米，按照近年來境內(nèi)權益銷售規(guī)模來看，其土地儲備規(guī)模不足。
近年來，受房地產(chǎn)調(diào)控政策、海外疫情等因素影響，朗詩集團盈利能力大幅下滑。
2020年，朗詩集團實現(xiàn)營收124.38億元，同比下滑8.54%；實現(xiàn)歸母凈利潤2222.89萬元，同比下滑94.69%。
值得注意的是，今年上半年朗詩集團凈利再次大幅下滑9成，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流出22.77億元。
截至今年二季末，朗詩集團總資產(chǎn)為308.62億元，總負債249.85億元，凈資產(chǎn)58.77億元，資產(chǎn)負債率80.96%。
一直以來，朗詩集團的財務杠桿保持在較高水平，近年來資產(chǎn)負債率雖有所下降，但仍高于行業(yè)平均水平。
從“三道紅線”看，朗詩集團剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為73.8%，凈負債率為52.8%，現(xiàn)金短債比為2.74，踩中一道紅線屬于“黃檔”房企。
《小債看市》分析債務結(jié)構發(fā)現(xiàn)，朗詩集團主要以流動負債為主，占總債務的70%。
截至今年二季末，朗詩集團流動負債有174.09億元，主要為其他應付款，其一年內(nèi)到期的短期債務有14.87億元。
相較于短債規(guī)模，朗詩集團流動性尚可，其賬上貨幣資金有40.64億元，除去受限資金可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。
在備用資金方面，截至2020年末，朗詩集團銀行授信總額有556.75億元，未使用授信額度為386.96億元，可見其財務彈性較好。
除此之外，朗詩集團還有75.76億非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計58.9億元。
整體來看，朗詩集團剛性債務有74.02億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為30%。
有息負債高企，近兩年朗詩集團的財務費用均在5億以上，再加上不菲的管理和銷售費用，期間費用對公司利潤形成嚴重侵蝕。
從融資渠道看，朗詩集團渠道較為多元，除了發(fā)債和銀行借款，還通過股權、股權質(zhì)押以及信托等方式融資。
在資產(chǎn)質(zhì)量方面，朗詩集團應收賬款、其他應收款以及長期應收款分別為10.94億元、51.8億和12.54億元，三項合計75.28億元，不僅對資金形成大量占用，還存在一定回收風險。
總得來看，朗詩集團盈利能力大幅下滑，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流出；財務杠桿高企，有息負債規(guī)模較大；應收賬款類占款較高，資產(chǎn)流動性偏弱。
03規(guī)模掉隊多元化折戟
2001年，從體制內(nèi)“出走”的田明在南京創(chuàng)立朗詩，隨后公司確定深耕綠色地產(chǎn)領域，主打“產(chǎn)品差異化、資產(chǎn)輕型化、收益多樣化”戰(zhàn)略。
2009年，朗詩開始謀求上市，但迫于國內(nèi)政策而A股IPO受阻，隨后其轉(zhuǎn)道香港，2013年通過收購深圳科技借殼上市。
上市后，一方面輕資產(chǎn)策略使朗詩顯得保守，在規(guī)模上慢慢掉隊；另一方面中國金茂、陽光城、當代置業(yè)等諸多房企都打出了“綠色”的標識，受到各方?jīng)_擊的朗詩地產(chǎn)市場占有率不斷下降。
2014年，朗詩提出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，逐步將開發(fā)業(yè)務由重轉(zhuǎn)輕之后，同時也開啟了在創(chuàng)新業(yè)務上的步調(diào)。
其中，朗詩實施的“榕樹林計劃”，圍繞核心地產(chǎn)業(yè)務，積極培育長租公寓、養(yǎng)老服務、綠色金融服務等與地產(chǎn)主業(yè)相關或互補業(yè)務，實行轉(zhuǎn)型升級戰(zhàn)略。
然而僅僅一年，朗詩的多元化嘗試便戛然而止。
2019年5月，朗詩地產(chǎn)與控股股東朗詩集團簽訂協(xié)議，將處于虧損階段的長租公寓、物業(yè)管理咨詢、建筑設計咨詢、園林綠化景觀和綜合生活服務這5項業(yè)務剝離至控股公司朗詩集團。
如今，規(guī)模掉隊、業(yè)績大幅下滑的朗詩，在房地產(chǎn)行業(yè)新周期中，將面臨再融資和資金等多重壓力，行業(yè)環(huán)境及政策的變化將對中小房企的經(jīng)營戰(zhàn)略的實施提出更高要求。
