別的企業降速，中海地產加速拿地，財務是否會存在問題？

北京第二輪集中供地結束，央企中國海外發展(00688.HK)(以下簡稱：中海地產)獨立收獲兩宗土地：以45億元的總價競得北京海淀區西北旺鎮地塊，該地塊可售住宅樓面價約5.37萬元/平方米，溢價率5.63%；以11.6億元拿下景山區首鋼園區地塊。

這不是中海地產年內首次在一線城市加大拿地力度。半個月前，深圳第二批集中供地掛牌出讓22塊宅地，總土地面積約83.4公頃，21宗地塊全部成功出讓，總金額高達453億元。中海地產豪擲127億元共拍得4宗地。

這與中海地產2021年中報業績會上，中海地產總裁顏建國闡述中海地產的投資理念不無關系。

【加速拿地】

在顏建國拋出中海地產的投資理念之后，拿地投資方面，中海地產上下半年的策略形成鮮明對比。實行“兩集中”政策后，中海地產上半年較為保守，在北京、天津、廣州等城市分別增加一塊土地。

顏建國表示土地端下半年會更加理性一點，諸如中海這樣的企業“機會會更多一點”。按照此前中海地產官宣的2021年拿地目標，全年計劃新增土地權益投資預算達1650億元，上半年在公開市場拿地權益僅完成27.8%，預計剩下幾個月還將積極拿地。

果不其然，2021年下半年，中海地產開啟了快速拿地的模式。

最近半個月時間內，中海地產耗資近200億拿地。據國家統計局數據顯示，8月份深圳新建商品住宅價格指數環比上升1.0%，同比上升3.9%，較2020年上漲5.0%。由于深圳調整土拍規則，對房企購地資金來源、資質條件和準入要求等做了調整，同一企業及其控股公司不得同一宗地競買，競買的企業需提交證明材料和承諾函，一家企業最多競得用地不得超過3宗。

因此，中海地產在深圳第二批集中供地掛牌出讓中分別通過深圳市中海啟明房地產開發有限公司、佛山市順德中海嘉和房地產開發有限公司、東莞市中海嘉和房地產開發有限公司等3家子公司拿到4宗地塊。

除了北京和深圳，中海地產之前相繼在成都、哈爾濱和海口等地都有地塊收獲。根據公開資料顯示，今年1-8月，中海收購的土地累積應占樓面面積約903.65萬平方米，土地出讓金約為791.82億元。尤其是最近月余，中海地產加快了拿地進程，先后在天津、蘇州、重慶、廣州、深圳等地拿地24宗，成交金額近508億元。

中海地產是一家老牌房企，1979年創立于我國香港，早在1992年就成功在香港聯交所上市(簡稱“中國海外發展”)，2007年入選恒生指數成份股。曾被稱為“利潤王”的中海地產，如今也同樣面臨房企現在普遍存在的問題：掙錢能力變弱，上半年其無論是毛利率還是凈利率均出現了同比下滑。

中海地產2021年半年報財報披露，今年上半年中海地產實現合約銷售2072.1億元，同比增長20.5%；營收1078.8億元，同比增長21.7%；歸母核心凈利潤192.3億元，同比增長10.9%。

綜合來看，中海地產加快了拿地步伐，合約銷售額也有所下滑，但從上半年其融資成本和負債水平來看，問題并不大。

開啟下半年井噴式拿地后，中海地產接下來考慮的是將這些土地消化、轉為直接的銷售。但更多是，中海地產全國項目遭遇維權頻繁，這將直接影響到中海地產銷量的問題，甚至是其未來大發展的掣肘因素。

【銷售遇冷、多地遭遇維權】

今年以來，中海地產在鄭州、成都、北京、上海、廣州、沈陽等地的項目均遭到了業主投訴，其中，涉嫌房屋質量問題、虛假宣傳及違規等問題：

今年7月，銀川市住建局在對全市在建項目開展安全專項檢查中，發現中海地產開發的“多個在建項目存在嚴重問題”。

中海地產旗下北京市石景山區中海寰宇天下二期內多戶房屋出現室內空氣質量不達標、頂樓防水層不合格、衛生間砂漿層返水等嚴重質量問題。業主與該項目工作人員多次談判協商仍未解決。

今年9月，青島市市場監督管理局開出罰單，對青島中海海岸置業有限公司對已售樓座的展示模型樓層高度與實際不符問題進行處罰。

事實上，中海地產在上海、寧波、南通、青島、南京等其余多省市內項目均被曝出存質量隱患等各種問題，涉及欠薪、虛假宣傳、房屋質量等多項內容。

眾多項目遭遇維權已然影響到了中海地產的銷售。10月7日，中海地產公告稱，今年9月，中海地產連同其附屬公司、合營公司及聯營公司實現合約物業銷售金額約203.73億元，同比下跌41.6%。相應的已售樓面面積約為110.2萬平方米，同比下跌30%。

中海宏洋發布的9月銷售業績顯示，今年9月，中海宏洋系列公司實現合約銷售額約39.99億元，合約銷售面積約37.36萬平方米，分別同比下跌50.4%及38.8%。

今年前9個月，中海系列公司累計實現合約物業銷售金額約2753.01億元，同比增加7%；但9月的合約物業銷售金額同比下跌41.6%，為203.73億元。這也是中海地產于2021年出現的第三次單月銷售下降，過去四個月該公司同比分別為下降10%、5.6%、13.1%及41.6%。

據克而瑞數據顯示，2021年9月房地產市場整體成交量繼續下滑，期內28個重點城市商品住宅成交面積整體環比下降7%，同比跌幅進一步擴至25%，較2019年同期下降17%。可以說，銷售市場遇冷不是中海地產一家的問題，是全行業都在遭遇的挑戰。對于中海地產而言，在頻頻拿地背后，多地項目遭投訴，這是起要真正值得重視的問題。

對于逆勢擴張的中海地產而言，加速拿地、高速擴張的同時，不加強質量管理，重視項目維權的話，很可能就不再是銷售遇冷，而是涼涼的問題了。