半年報顯示，截至6月30日，大悅城控股已進(jìn)入全國38個城市(含香港)，其土地儲備主要分布于京津冀、長三角、長江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝等核心都市圈，可售貨值約2465億元。

今年是大悅城控股的“千億目標(biāo)”三年期中的最后一年。以目前的業(yè)績數(shù)據(jù)來看，大悅城控股已經(jīng)很難完成千億目標(biāo)了。同時，相對激進(jìn)的擴(kuò)張策略下，大悅城控股的真實負(fù)債水平也偏高了。

大悅城千億目標(biāo)難完成

2019年，大悅城控股完成了對大悅城地產(chǎn)的資產(chǎn)重組并重新上市。當(dāng)時，信心滿滿的大悅城控股管理層提出了“力爭實現(xiàn)三年銷售型業(yè)務(wù)簽約破千億”的目標(biāo)。到今年，大悅城控股的“千億目標(biāo)”三年期限到了最后一年，從已知的銷售業(yè)績來看這一目標(biāo)已經(jīng)難以完成了。

半年報顯示，上半年大悅城控股銷售金額雖然同比增長20.32%，但僅完成銷售額359.59億元。相較年度千億銷售金額目標(biāo)，明顯偏低。值得注意的是，大悅城控股上半年的銷售額業(yè)績是在回款率高達(dá)94%的情況下完成的。從9月份以來，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的回款速度大大放緩，大悅城控股大概率無法維持上半年的回款率。因此綜合來看，大悅城控股在今年應(yīng)很難完成“千億”目標(biāo)了。

雖然“千億目標(biāo)”完成前景一直不樂觀，但大悅城控股應(yīng)該沒有放棄過偏激進(jìn)的擴(kuò)張策略。今年3月，大悅城控股就曾表示“千億目標(biāo)不動搖”。事實上，實現(xiàn)千億之后，大悅城控股將會繼續(xù)瞄準(zhǔn)更大的目標(biāo)，其計劃在“十四五”期間實現(xiàn)銷售金額達(dá)到兩千億的目標(biāo)。

半年報顯示，截至6月30日，大悅城控股已進(jìn)入全國38個城市(含香港)，其土地儲備主要分布于京津冀、長三角、長江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝等核心都市圈，可售貨值約2465億元。上述土儲數(shù)據(jù)也可看出大悅城控股沒有改變偏激進(jìn)擴(kuò)張策略。

2020年首現(xiàn)虧損，為激進(jìn)擴(kuò)張目標(biāo)買單？

值得注意的是，大悅城控股曾因為其激進(jìn)擴(kuò)張出現(xiàn)過虧損。

2020年，大悅城控股實現(xiàn)營業(yè)收入384.45億元，同比增長13.76%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為-3.87億元，同比下降了119%。這是大悅城控股重組后首次出現(xiàn)歸母凈利潤虧損。

對于虧損的原因，大悅城控股高層在其年度業(yè)績說明會上表示，2016年至2017年高價拿地項目入市后受到調(diào)控政策影響，且很多城市實行限價，導(dǎo)致毛利下降。此外虧損還有調(diào)控政策及疫情的影響。可見，大悅城控股在為激進(jìn)擴(kuò)張中拿下的高價土地“買單”。

今年上半年，大悅城控股利潤轉(zhuǎn)正，實現(xiàn)營業(yè)收入142.48億元，同比增長16.92%；凈利潤11.61億元，同比增長20.43%；歸母凈利潤6.15億元，同比增長8.65%。雖然恢復(fù)了正增長，但是利潤率卻是切實下滑了。今年上半年，大悅城控股的凈利潤率為8.2%，低于2019年的10.0%。

存“明股實債務(wù)”嫌疑？

激進(jìn)擴(kuò)張容易導(dǎo)致債務(wù)問題，截止今年上半年，大悅城控股現(xiàn)金短債比1.44，凈負(fù)債率95.19%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率71.10%，還踩中“一道紅線”，是黃檔房企。

但是大悅城控股的真實負(fù)債水平或遠(yuǎn)不止此。

據(jù)《西安商網(wǎng)》分析，大悅城的少數(shù)股東權(quán)益和歸母權(quán)益明顯不成正比，截止6月30日，大悅城少數(shù)股東權(quán)益規(guī)模達(dá)到302.6億元，占全部股東權(quán)益的比例高達(dá)61.14%，而這也是房產(chǎn)圈內(nèi)的通過表外負(fù)債來降檔的慣用手段，也就是“明股實債”。

此外，大悅城控股9月9日發(fā)布的公告顯示，公司及控股子公司擔(dān)保余額為約413.84億元，占公司截至2020年12月31日經(jīng)審計歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的比重為225.52%(占凈資產(chǎn)的比重為90.66%)。其中，公司為控股子公司提供擔(dān)保余額為3,393,544.56萬元，占公司截至2020年12月31日經(jīng)審計歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的比重為184.92%(占凈資產(chǎn)的比重為74.34%)。