安居客招股書(shū)失效,假房源泛濫的端口費(fèi)故事不好講?

              近日,雷達(dá)財(cái)經(jīng)獲悉,安居客此前向港交所遞交的IPO招股書(shū)已呈“失效”狀態(tài)。對(duì)此,安居客方面回應(yīng)媒體稱,公司上市進(jìn)程仍在有序推進(jìn)中,詳情以港交所網(wǎng)站公示為準(zhǔn)。

              據(jù)了解,此前就曾有業(yè)內(nèi)人士對(duì)安居客上市進(jìn)展緩慢表示質(zhì)疑:“可能是交易所那邊擔(dān)心并提出的問(wèn)題較多,導(dǎo)致進(jìn)度變緩。”

              資料顯示,安居客創(chuàng)立于2007年,是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的房產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái),目前實(shí)控人為58同城CEO姚勁波。14年來(lái),安居客一直在講述“端口收費(fèi)”的老故事,從招股書(shū)來(lái)看,即使經(jīng)歷被58同城收購(gòu)整合,2018年至2020年安居客在線營(yíng)銷服務(wù)的營(yíng)收占比仍持續(xù)高于95%,未能呈現(xiàn)質(zhì)的改變。

              而虛假房源的泛濫,更是安居客的頑疾,為此公司還曾被央視點(diǎn)名。值得一提的是,即便如此,安居客的行業(yè)滲透率以及其截至2020年底的付費(fèi)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量仍領(lǐng)先貝殼、鏈家,堪稱中國(guó)最大的在線房產(chǎn)平臺(tái)。

              市場(chǎng)會(huì)一直愿意為安居客買單嗎?
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              招股書(shū)失效,受虛假房源拖累?

              根據(jù)港交所信息,目前安居客集團(tuán)的相關(guān)申請(qǐng)資料已不支持閱覽或下載,為何會(huì)出現(xiàn)此種狀況?
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              港交所規(guī)則顯示,擬發(fā)行人遞交IPO資料,6個(gè)月內(nèi)未通過(guò)港交所聆訊或被駁回,該資料將會(huì)顯示為失效。

              而安居客遞交招股書(shū)的時(shí)間為2021年4月8日,據(jù)此計(jì)算,半年恰好是10月8日這個(gè)節(jié)點(diǎn)。

              匯生國(guó)際融資總裁黃立沖認(rèn)為,招股書(shū)失效的現(xiàn)象比較常見(jiàn),企業(yè)所面臨的問(wèn)題可能是財(cái)務(wù)報(bào)表的審計(jì)報(bào)告更新不夠快,抑或是沒(méi)回答完港交所問(wèn)題等。不少企業(yè)都經(jīng)歷過(guò)“申請(qǐng)-失效-再申請(qǐng)”的循環(huán)。

              但也有機(jī)構(gòu)保薦人表示,“正常來(lái)說(shuō),港交所那邊從遞表到聆訊還是比較快的,一般在1個(gè)月至2個(gè)月之間,難點(diǎn)通常是發(fā)行這塊。對(duì)于安居客這種行業(yè)龍頭來(lái)說(shuō),遞表3個(gè)月沒(méi)有進(jìn)展,可能是交易所那邊擔(dān)心并提出的問(wèn)題較多,導(dǎo)致進(jìn)度變緩。”

              甚至有行業(yè)人士直言,正因?yàn)榘簿涌吞摷俜吭吹膯?wèn)題很難根治,所以港交所的顧慮較多,這一點(diǎn)即便公司上市也會(huì)成為其股價(jià)和進(jìn)一步發(fā)展的攔路虎。

              雷達(dá)財(cái)經(jīng)注意到,安居客招股書(shū)掛在港交所官網(wǎng)期間,央視曾報(bào)道指出,安居客和58同城是虛假房源重災(zāi)區(qū)。

              具體而言,記者通過(guò)在上海、杭州等地的調(diào)查發(fā)現(xiàn),安居客上的房源往往具有“高性價(jià)比”,不僅價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng),裝修看起來(lái)也十分精致。但當(dāng)記者實(shí)地看房時(shí),卻會(huì)被中介告知房子已經(jīng)被租出去了,緊接著,中介就會(huì)轉(zhuǎn)而推薦房?jī)r(jià)更高、條件更差的房源。

              “一般這種貴的房子,放在網(wǎng)上你肯定不會(huì)點(diǎn),你懂得對(duì)不對(duì)?你作為一個(gè)消費(fèi)者,你想想這套房子跟你之前點(diǎn)那套房子,你肯定點(diǎn)便宜的,這就是這種情況,我們沒(méi)辦法。”有中介表示。

              而在被央視點(diǎn)名的同時(shí),安居客還被杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局通報(bào)批評(píng),理由為有從業(yè)人員在安居客發(fā)布的房源信息、掛牌價(jià)格與二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)備案不一致。

              事實(shí)上,安居客“假房源”問(wèn)題由來(lái)已久,2018年公司曾因此被北京市住建委約談,再往前追溯,2014年就有網(wǎng)友在知乎發(fā)問(wèn):“為什么假照片可以充斥在安居客?這個(gè)現(xiàn)象應(yīng)該被解決嗎?”
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              為何安居客上有那么多“假房源”?

              安居客為何未采取有力打擊措施清除虛假中介信息?有分析認(rèn)為,這與平臺(tái)目前的商業(yè)模式有關(guān)。

              招股書(shū)顯示,2018-2020年,安居客的營(yíng)收結(jié)構(gòu)分為在線營(yíng)銷服務(wù)、交易服務(wù)和其他服務(wù)三大項(xiàng),其中在線營(yíng)銷服務(wù)收入占總營(yíng)收的比例分別為98.9%、96.3%和96.9%。

              據(jù)悉,在線營(yíng)銷服務(wù)收入來(lái)自為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌及經(jīng)紀(jì)人提供二手房營(yíng)銷服務(wù),以及為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供新房廣告及促銷服務(wù)。這意味著,安居客目前仍然主做“流量生意”,通過(guò)為“賣房者”提供信息推薦,按照曝光量或增值服務(wù)收取端口費(fèi)。

              有中介經(jīng)紀(jì)人透露,安居客上的租賃、二手房、商業(yè)地產(chǎn)等不同業(yè)務(wù)被歸類為不同類別套餐,一般費(fèi)用在每季度1500-2500元不等。

              對(duì)比之下,有“中國(guó)居住服務(wù)平臺(tái)第一股”之稱的貝殼找房收入則以二手房、新房以及租賃交易的抽傭?yàn)橹鳌?br />
              在此基礎(chǔ)上,安居客想要維持收入,必須維持高流量。

              公司采取的辦法是重金購(gòu)買。財(cái)報(bào)顯示,2018至2020年安居客的銷售和營(yíng)銷支出占總營(yíng)收的比重分別為42.7%、39.2%和44.6%。在公司2020年的銷售及營(yíng)銷費(fèi)用中,34.5%用在了獲取流量上。

              同期,安居客廣告及營(yíng)銷開(kāi)支在總營(yíng)收中的占比分別為22.09%、21.45%、29.49%,整體呈上升趨勢(shì)。2020年安居客廣告及營(yíng)銷支出達(dá)23.73億元,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了同年19.55億元的凈利潤(rùn)。

              受此影響,公司凈利潤(rùn)率逐年下滑。報(bào)告期內(nèi),安居客凈利潤(rùn)率分別為30.7%、30.4%及24.3%。公司預(yù)計(jì),隨著競(jìng)爭(zhēng)加劇及尋求擴(kuò)展現(xiàn)有市場(chǎng)的業(yè)務(wù),公司營(yíng)銷工作成本將會(huì)越來(lái)越高昂,可能會(huì)損害公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

              而在用戶體驗(yàn)方面,由于虛假房源往往物美價(jià)廉,能高度吸引用戶關(guān)注,因此在劣幣驅(qū)逐良幣的效應(yīng)下,中介們也更傾向于發(fā)布虛假的房源信息。

              在各路小中介的積極參與下,遍布假房源的安居客,成為“國(guó)內(nèi)第一找房平臺(tái)”。

              極光大數(shù)據(jù)顯示,2020年12月,安居客買房租房App滲透率達(dá)3.81%,是行業(yè)第二App滲透率的1.5倍,當(dāng)月用戶時(shí)長(zhǎng)達(dá)51.3萬(wàn)小時(shí)/日,是行業(yè)第二App的3.8倍;另?yè)?jù)艾瑞咨詢,截至2020年底,安居客付費(fèi)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量超72.6萬(wàn)人,占67%的線上房地產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)份額。
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              “端口費(fèi)”模式難擁有定價(jià)權(quán)

              雖然獲得了“國(guó)內(nèi)第一”,安居客的依然難擁有定價(jià)權(quán)。

              2014年前后的19個(gè)月內(nèi),與安居客同樣講著“端口費(fèi)故事”的搜房網(wǎng)在美股股價(jià)漲幅曾超650%,但在其宣布提升端口收費(fèi)后,便遭到了多家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的聯(lián)合抵制,業(yè)績(jī)自此一落千丈;同期,安居客也曾試圖提高端口費(fèi)的舉措同樣遭到了強(qiáng)力抵制。

              且只為經(jīng)紀(jì)人提供信息渠道的生意,也無(wú)法對(duì)二級(jí)中介公司與客戶交流的具體過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控,從而加大了進(jìn)一步精細(xì)服務(wù)定制化的難度。

              向來(lái)以流量生意見(jiàn)長(zhǎng)的字節(jié)跳動(dòng),在2019年通過(guò)幸福里切入房地產(chǎn)賽道后,曾通過(guò)今日頭條、抖音等多個(gè)頭部產(chǎn)品對(duì)幸福里進(jìn)行扶持和推薦,但至今由于線下交易涉足不深,在整個(gè)市場(chǎng)中并未掀起太大水花。

              安居客的“端口費(fèi)”模式還面臨“貝殼模式”的擠壓。貝殼不是單純把線下房源信息搬到線上,而是給每一間房屋,賦予獨(dú)一無(wú)二的在線“身份”,確保真房源。

              貝殼找房CEO彭永東曾透露,“貝殼剛剛成立兩年多,所在的住房交易市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到32萬(wàn)億至35萬(wàn)億元;2018年的市占率只有5.3%,2019年達(dá)到9.1%,2020年大概達(dá)到了12%-13%。”

              姚勁波是貝殼找房商業(yè)模式堅(jiān)定的反對(duì)者,其不僅在貝殼找房上線2個(gè)月時(shí)撮合發(fā)起了“反殼聯(lián)盟”,還在2021年4月發(fā)文呼吁國(guó)家反壟斷罰款貝殼40億。

              究其原因,定價(jià)權(quán)是以姚勁波為首的房產(chǎn)中介公司爭(zhēng)奪的關(guān)鍵。億翰智庫(kù)認(rèn)為,貝殼的模式一定程度上掌握了行業(yè)的定價(jià)權(quán),中介門店的分傭抽成由貝殼決定,而在銷售愈發(fā)依賴中介帶客的情況下,開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的傭金分成甚至也由貝殼決定。

              中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也稱,貝殼最大的問(wèn)題是擁有了定價(jià)權(quán)。“貝殼為了做行業(yè)領(lǐng)頭羊,為了獲得資本認(rèn)可,一直采取高投入策略,走向壟斷,而一旦形成壟斷,各方面都會(huì)漲價(jià)。”

              此外,有不少網(wǎng)友認(rèn)為,貝殼經(jīng)紀(jì)人高額的服務(wù)費(fèi)是抬高房?jī)r(jià)的推手。“表面看購(gòu)房者費(fèi)用沒(méi)變,但賣房也會(huì)進(jìn)行提價(jià)來(lái)抹平中介費(fèi)支出,事實(shí)上,最后還是由買方承擔(dān)了多出來(lái)的費(fèi)用。”有北京地區(qū)業(yè)主就向雷達(dá)財(cái)經(jīng)表示,買房時(shí)選擇我愛(ài)我家(000560,股吧)的原因就是傭金比鏈家低,“服務(wù)感覺(jué)上區(qū)別不大,還能節(jié)省點(diǎn)成本。”

              不過(guò),目前房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賽道整體規(guī)模龐大。海通證券(600837,股吧)預(yù)計(jì),對(duì)標(biāo)發(fā)達(dá)國(guó)家,預(yù)計(jì)全國(guó)二手房交易規(guī)模長(zhǎng)期可達(dá)10.75萬(wàn)億元。另?yè)?jù)艾瑞咨詢測(cè)算,中國(guó)長(zhǎng)租行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng),預(yù)計(jì)在2025年將達(dá)到3萬(wàn)億。

              但市場(chǎng)集中度相對(duì)較低。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示,2020年中國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人總數(shù)近200萬(wàn),其中貝殼連接的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量約49.3萬(wàn),占比不到四分之一。

              這意味著市場(chǎng)有著豐富的余量以供挖掘,安居客目前仍有生存的土壤。

              “從行業(yè)的良性發(fā)展來(lái)看,貝殼需要一個(gè)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。”景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉稱。

              行業(yè)人士認(rèn)為,在真正到達(dá)能與貝殼掰手腕較量的程度之前,安居客要先講好除了端口費(fèi)外的其他故事。
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              探索新房業(yè)務(wù),市場(chǎng)份額較小

              安居客也在開(kāi)拓新業(yè)務(wù)。

              此前姚勁波曾多次表示,要堅(jiān)持做信息和服務(wù)平臺(tái),堅(jiān)決不做交易。但2020年,其在社交媒體中改口:“58安居客今年將作為挑戰(zhàn)者全面進(jìn)入新房交易領(lǐng)域”。

              據(jù)招股書(shū),目前安居客在新房交易業(yè)務(wù)領(lǐng)域的抓手是58愛(ài)房,自該項(xiàng)產(chǎn)品推出以來(lái),業(yè)務(wù)已拓展至33個(gè)城市。
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              2020年,58愛(ài)房交易總量為653億元,同比增長(zhǎng)282%。這一年,安居客交易服務(wù)收入2.28億元,其中2.01億元由58愛(ài)房貢獻(xiàn)。

              公司方面稱,預(yù)計(jì)自2021年起,新房交易服務(wù)將成為其整體增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng),通過(guò)IPO募集的資金將主要用于技術(shù)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和拓展新房交易服務(wù)業(yè)務(wù),未來(lái)三年計(jì)劃將新房業(yè)務(wù)推廣至更多城市。此前據(jù)報(bào)道,安居客IPO計(jì)劃募資至少10億美元。

              有分析人士指出,將新房渠道作為接下來(lái)拓展的方向,有該領(lǐng)域門檻低、市場(chǎng)需求有增長(zhǎng)潛力的原因在里面,但也因?yàn)檫@些特點(diǎn),該賽道的競(jìng)爭(zhēng)格外激烈。

              相對(duì)于二手房,新房直接對(duì)接開(kāi)發(fā)商和客戶,不僅繳納稅費(fèi)的項(xiàng)目較少,更無(wú)需經(jīng)歷房屋背景調(diào)查等繁瑣的步驟,有資深中介服務(wù)人員在接受采訪時(shí)曾稱,買二手房,中介提供了至少60個(gè)環(huán)節(jié)的服務(wù)。

              而根據(jù)中國(guó)社科院農(nóng)村發(fā)展研究所《中國(guó)農(nóng)村發(fā)展報(bào)告(2021)》預(yù)計(jì),到2035年,我國(guó)常住人口城市化率將達(dá)到72%左右。第七次人口普查顯示,我國(guó)目前常住人口城鎮(zhèn)化率為63.89%。這意味著,未來(lái)15年里,全國(guó)將新增超1億城市常住人口。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,2020年全國(guó)新建住宅銷售額達(dá)到15.5萬(wàn)億元,同比漲幅10.8%。

              在此背景下,無(wú)論是聯(lián)合推出天貓好房的阿里和易居,還是被騰訊和紅杉投資的居理買房,都將新房市場(chǎng)作為發(fā)力的主要目標(biāo)。

              覬覦著新房市場(chǎng)蛋糕的還有行業(yè)龍頭貝殼找房。2018-2020年,貝殼平臺(tái)中的新房項(xiàng)目分別達(dá)到3486、7769和8639個(gè),2020年,通過(guò)貝殼平臺(tái)完成的新房交易規(guī)模已增長(zhǎng)至1.38萬(wàn)億元,這一數(shù)字是58愛(ài)房的超21倍。

              行業(yè)人士認(rèn)為,安居客在拓展新業(yè)務(wù)的道路上充滿挑戰(zhàn)。
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