近日，金融街以轉讓價格15.75億元轉讓子公司北京德勝投資有限責任公司(以下簡稱“德勝公司”)100%股權及債權給凱龍公司，這是公司在不到一年時間里第二次出售子公司。

上半年公司有息負債下降近44億元，凈負債率由172.41%降至163.74%，但距離達到監(jiān)管要求仍相距較遠。公司出售資產為償還負債提供了較大的現(xiàn)金支持，上半年公司處置子公司及其他營業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額為35.15億元，同比增加逾9倍，

上半年公司營業(yè)收入同比下降6.71%；扣非歸母凈利潤同比下降46.67%；新開工面積同比下降79.5%。營收、毛利率雙降，新開工面積銳減，在降負債的道路上，金融街還要繼續(xù)賣資產嗎？

年初以來兩次出售子公司 

金融街是一家以商務地產開發(fā)運營為主業(yè)的國有控股公司，以京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游的中心城市為主，拓展環(huán)五大城市群中心城市一小時交通圈的衛(wèi)星城，以及服務通州副中心和雄安新區(qū)的國家戰(zhàn)略。

2021年9月27日，公司發(fā)布掛牌出售德勝公司股權和債權的進展公告，公司轉讓德勝公司100%股權及債權給凱龍公司，轉讓價格為15.75億元。

金融街出售德勝公司股權和債權進展公告截圖

德勝公司為金融街的全資子公司，主要業(yè)務為出租運營德勝國際中心部分寫字樓和商業(yè)。2020年度德勝公司實現(xiàn)營業(yè)收入約6244萬元；實現(xiàn)凈利潤約5664萬元。2021年1月，經公司第九屆董事會第九次會議審議通過，同意將德勝公司100%股權及債權通過北京產權交易所公開掛牌出售。

這是公司在不到一年時間里第二次出售子公司。今年1月份，公司和另一股東北京萬科企業(yè)有限公司將金豐萬晟置業(yè)有限公司100%股權及相應債權轉讓予中國平安人壽保險股份有限公司，交易價格為37.09億元。

金豐萬晟為金融街控股子公司，金融街和北京萬科各占其50%股權。2020年度，金豐萬晟實現(xiàn)營業(yè)收入1.76億元；凈利潤虧損約5.95億元。

"“三道紅線”為“橙檔” 頻繁出售子公司或為降負債 

2020年8月，住房城鄉(xiāng)建設部在重點房地產企業(yè)座談會中明確了重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理新規(guī)，提出“三道紅線”：剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1.0倍。按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，每一檔均限制了有息負債的增速。

截至2021年6月30日，金融街剔除預收款后的資產負債率為73.31%，凈負債率為163.74%，現(xiàn)金短債比為1.13倍，“三線”中有“兩線”超出閾值，屬于“橙檔”，即公司有息負債規(guī)模年增速不得超過5%。

頻繁出售子公司或為降負債。2021年上半年，公司取得借款收到的現(xiàn)金僅80.41億元，而償還債務支付的現(xiàn)金為125.64億元，籌資活動現(xiàn)金凈流出65.62億元，是公司20年以來同期最大的一次籌資活動現(xiàn)金流凈流出。公司出售子公司為償還負債提供了較大的現(xiàn)金支持，上半年公司處置子公司及其他營業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額為35.15億元，較上年同期增加逾9倍。

2016H1至2021H1金融街籌資活動產生的現(xiàn)金流量凈額

此外，公司在出售子公司金豐萬晟的公告中提到：通過出售金豐萬晟來處置位于非核心區(qū)域的豐科中心，預計有息負債將減少14.95億元。

金融街降負債取得一定成效。2020年底至2021年上半年末，公司有息負債下降近44億元；剔除預收款后的資產負債率由74.38%降至73.31%；凈負債率由172.41%降至163.74%，凈負債率下降明顯。此次公司出售子公司“德勝公司”回籠資金后，資本結構或有新的優(yōu)化。

2018H1至2021H1金融街有息負債

營收、毛利率雙降 出售子公司添利潤 

在公司降負債之時，經營端出現(xiàn)較大問題。2021年上半年，金融街實現(xiàn)營業(yè)收入54.73億元，同比下降6.71%，同期已經連續(xù)兩年負增長；實現(xiàn)歸母凈利潤6.04億元，同比增長140.39%。

2018H1至2021H1金融街營業(yè)收入及扣非歸母凈利潤

公司營業(yè)收入下降的同時，毛利率也下滑到近四年來同期新低。截至2021年上半年末，公司毛利率為32.44%，同比下滑逾10個百分點。其中在公司營收中占比最大的房產開發(fā)業(yè)務的毛利率下降最多，較上年同期下降12.4個百分點。

2018H1至2021H1金融街毛利率

公司扣非歸母凈利潤連續(xù)兩年大幅下滑。受營收、毛利率下滑影響，2021年上半年，公司實現(xiàn)扣非歸母凈利潤僅0.68億元，同比下降46.67%，較2019年同期下降逾93%，連續(xù)兩年大幅下滑。上半年，公司依靠上海靜安融悅中心、重慶磁器口、黃村頤璟萬和項目竣工后持有經營而產生公允價值變動收益6.95億元，維持歸母凈利潤正增長。

在營收、毛利率均下滑之際，公司出售子公司金豐萬晟(2020年凈利潤虧損約5.95億元)剝離虧損資產。此外，在子公司德勝公司股權和債權轉讓完成后，預計2021年度公司合并層面將實現(xiàn)凈利潤約4.87億元。

值得一提的是，2021年上半年公司新開工面積僅48萬平方米，同比下降79.5%。營收、毛利率雙降，新開工面積銳減，在降負債的道路上，金融街還要繼續(xù)賣資產嗎？