近年來，在“房住不炒”這一總基調(diào)下，地產(chǎn)行業(yè)政策頻出，從“三線四檔”到“雙集中”供地、融資收緊等補充政策，加之最近提出的“住有所居”新基調(diào)，地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境與變革愈發(fā)洶涌，深層次的邏輯正在悄然變化。

總的來看，在國家堅持房住不炒與“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”的政策大背景下，預計在較長一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步告別高利潤時代。

數(shù)據(jù)顯示，2020年50家典型房企的平均凈利率為11.6%，同比降低2.3個百分點。從目前已公布2021年上半年業(yè)績公告的房企數(shù)據(jù)看，大部分企業(yè)的毛利率亦出現(xiàn)了一定程度的下滑。

在同策研究院資深分析師肖云祥看來，“三道紅線”影響房企融資，房企走量策略明顯，毛利率下滑的趨勢還將繼續(xù)。“其實行業(yè)內(nèi)毛利率下行的趨勢已經(jīng)延續(xù)了多年，疊加近年來調(diào)控政策的不斷收緊，此趨勢會更加明顯。”

一些房企在半年報中指出，房地產(chǎn)市場延續(xù)分化態(tài)勢，土地成交價居高不下推升開發(fā)成本，而房價過高易引發(fā)調(diào)控。在地價成本占比較高、售價難以有效提升的情況下，利潤空間將被壓縮。旭輝控股CEO林峰在2021年中期業(yè)績會上表示，毛利率下降是行業(yè)大趨勢，隨著“雙限(地價、售價)”政策繼續(xù)實施，未來行業(yè)毛利率或還將進一步下降。

中南建設董事、總經(jīng)理陳昱含則表示，目前行業(yè)增收不增利的窘境是高血脂的表現(xiàn)，考慮到政策調(diào)控持續(xù)、人口紅利減少、碳達峰和碳中的要求、上游原材料價格上漲等多重因素，行業(yè)利潤率長期仍不容樂觀。

高利潤時代已經(jīng)成為過去式，但房企不僅要生存，更要利潤。因而，如何在盈利空間緊縮的外部環(huán)境下，創(chuàng)造持久的利潤空間、打贏利潤保衛(wèi)戰(zhàn)成為房企要思考的命題。盡可能提高利潤空間，進行開發(fā)成本的精細化管理、卓越運營是第一步，在此背景下，諸如龍湖、中南建設、保利地產(chǎn)這類不依賴有息負債，擁有卓越運營能力的房企，在今年上半年的業(yè)績中展現(xiàn)出一定的發(fā)展韌性。

2021上半年，龍湖集團實現(xiàn)營業(yè)額606.2億元，同比增長18.5%；中南建設實現(xiàn)營業(yè)收入384.8億元，同比增長29.6%，經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額24.1億元，同比增加18.6%，連續(xù)四年保持正值；保利地產(chǎn)營業(yè)總收入899.72億元，同比增長22.07%，凈利潤146.88億元，同比增長10.25%。

而對于未來的發(fā)展戰(zhàn)略，在今年的業(yè)績會上，各家房企都對未來的發(fā)展提出了多樣的解法，降杠桿，發(fā)力多元化業(yè)務實現(xiàn)現(xiàn)金流和利潤的平衡等。

在房地產(chǎn)“下半場”傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務出現(xiàn)盈利“天花板”時，龍湖集團希望通過不斷增設新航道業(yè)務來突破利潤的上限。龍湖集團確定了發(fā)展的六大主航道業(yè)務，在原有地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、租賃住房、智慧服務的基礎上，將房屋租售、房屋裝修納入主營業(yè)務之中，深化多元化發(fā)展戰(zhàn)略，進一步拓展了業(yè)務圍欄。

旭輝控股表示要聚焦經(jīng)營質(zhì)量，以3R和9個維度為核心來做經(jīng)營管理的導向。3R也就是集團層面的ROE，區(qū)域?qū)用娴腞OIC和項目層面的IRR，從9個維度來看，千方百計加快資金和庫存的周轉(zhuǎn)速度，穩(wěn)盈利，爭取盈利水平維持在行業(yè)的頭部水平。在快周轉(zhuǎn)方面，核心通過優(yōu)定位、高去化、高回款，也就是精準滿足客戶需求。高去化方面重點通過降低庫存，減少滯重，破除非住的一些產(chǎn)品，比如說車庫、公寓、辦公等。

中南建設則稱，將通過三個卓越提升比較競爭優(yōu)勢。首先，通過產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)提效和供應鏈建設實現(xiàn)卓越運營；其次，整合中南置地和建筑的各自業(yè)務優(yōu)勢，加快探索第二增長曲線，形成卓越建設；最后，通過推動中南服務在基礎服務、增值服務和城市服務方面的能力提升，實現(xiàn)卓越服務，在行業(yè)再平衡過程中持續(xù)提升競爭優(yōu)勢，穩(wěn)住市場地位。

除此之外，在三十余年的歷程中，整個中南集團形成了“4+1”的產(chǎn)業(yè)布局，即中南置地、中南建筑、中南高科、中南實業(yè)、中南教育，分別聚焦于房地產(chǎn)、建筑、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、投資、教育五大領域，擁有圍繞地產(chǎn)和建筑兩大主航道的完整上下游產(chǎn)業(yè)鏈布局。多元產(chǎn)業(yè)聯(lián)動事實上給中南建設第二增長曲線增加了更多確定性。

根據(jù)2021年中期報告，中南建設旗下地產(chǎn)+建筑雙板塊發(fā)展均衡穩(wěn)健，上半年共實現(xiàn)營業(yè)收入384.8億元，同比增長29.6%，總資產(chǎn)3729.9億元，同比增加15.5%。同時，在持續(xù)優(yōu)化財務指標的情況下，公司“三道紅線“指標實現(xiàn)全面改善，凈負債率和現(xiàn)金短債比均優(yōu)于監(jiān)管要求。

截至2021年6月末，中南建設凈負債率95.27%，較2020年末下降2.00個百分點；扣除受限資金后的現(xiàn)金短債比1.03；剔除合同負債后的資產(chǎn)負債率77.42%，較年初降低1.27個百分點。需要強調(diào)的是，公司總負債中有超過40%為基本沒有償付風險的合同負債，剔除該部分負債之后的負債率為51.45%，較2020年末下降1.60個百分點，在行業(yè)持續(xù)保持低位。

隨著行業(yè)毛利率降低見底，各家順應趨勢做出的一系列應對舉措效果逐漸顯現(xiàn)，政策上的微調(diào)給了房企更多調(diào)整空間，預計未來房企的盈利水平將會有所提升。招商證券表示，行業(yè)從杠桿驅(qū)動的“指數(shù)牛市”變?yōu)楣芾砑t利驅(qū)動的“結構牛市”，從總量需求增長驅(qū)動為主變?yōu)樽杂涩F(xiàn)金流驅(qū)動為主，判斷下半年拿地競爭趨緩，毛利率或改善。

華西證券認為，今年以來房地產(chǎn)銷售增速有所回落，投資保持韌性，在拿地政策有所放寬后，房企利潤率的擔憂有望改善，同時行業(yè)基本面韌性仍足，板塊估值仍處歷史低位，繼續(xù)看好板塊投資機會，建議關注業(yè)績確定性強的龍頭房企萬科A、保利地產(chǎn)、金科股份、中南建設、新城控股、招商蛇口等。