近兩日金地集團股價走低，截至9月14日收盤，該公司收于11.97元/股，日跌幅達3.74%。9月15日早盤，金地集團一度跌停，報10.77元/股

　　2021年干什么最不賺錢，教育、養豬、還是房地產？

　　“十四五”規劃的出臺明確提出“房住不炒”，在這樣的大背景下，房地產行業正凈利深刻調整。面對諸多不確定性，多家頭部房企重新調整業務，努力尋找和培育第二增長曲線，這其中就包括金地(集團)股份有限公司(下稱金地集團，600383.SH )。

　　近日，金地集團發布了今年上半年業績報告。財報顯示，2021年上半年，該公司實現營業收入342.74億元，同比上升72.45%；歸屬于上市公司股東的凈利潤18.25億元，同比下降38.79%；歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤為18.11億元，同比下滑14.61%。同期，該公司基本每股收益為0.40元/股，同比下降39.39%；加權平均凈資產收益率為3.16%，同比下降2.56個百分點。

　　《投資時報》研究員注意到，金地集團在營收增長的同時凈利潤卻出現明顯下降，一方面是受房地產業務毛利率大幅下降的影響，另一方面是隨著合營聯營項目的增多，該公司的少數股東權益占比不斷增加所致。

　　此外，該公司經營產生的現金流和投資活動產生的現金流凈額均為負值，存在債務壓力進一步加大的風險。

　　對于公司毛利率減少、股東損益增加以及債務壓力等問題，《投資時報》研究員向該公司尋求溝通，公司相關負責人回復表示，隨著下半年結算規模的增長，公司毛利率水平較上半年會有所提升，預計全年結算收益較上年會有一定增長。

　　同時，在行業整體毛利下降的大趨勢下，金地始終堅持在投資、運營、產品端發力，努力提升股東回報水平。負債方面，公司過去五年一直保持三條紅線“綠檔”水平，未來公司將繼續嚴格執行穩健的財務政策，保持負債指標在一個合理健康的水平。

　　二級市場方面，金地集團近兩日股價走低。截至9月14日收盤，該公司收于11.97元/股，日跌幅達3.74%。9月15日早盤，該股一度跌停，報10.77元/股。

　　金地集團2021年上半年主要會計數據(元)

　　歸母凈利潤下滑近40%

　　公開資料顯示，1988年金地集團在深圳成立。2001年4月，該公司成功登陸上海證券交易所。目前，該公司業務板塊主要包括住宅地產開發、商業地產和產業地產開發及運營、房地產金融及物業管理服務等。

　　今年上半年，金地集團累計實現簽約金額1628.3億元，同比增長60.22%。在克而瑞地產研究院發布的《2021年上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》中，該公司全口徑銷售額排名位列行業第十。這也是時隔多年后，行業龍頭房企“招保萬金”再度重聚前十。

　　可以看到，金地集團通過合作開發的方式實現規模擴張，拿地的勢頭有增無減。2018年至2020年，該公司的土地總投資額分別為1000億元、1200億元和1350億元。而今年上半年，該公司總投資額為924億元，達到去年全年的三分之二。

　　但是受樓市調控政策影響，房價受到抑制，地價占房價的比重抬高，再加上部分低毛利項目集中交付結算的原因，使得金地集團毛利率大幅下降。今年上半年，該公司房地產業務結算毛利率為14.25%，較去年同期大降25.35個百分點。

　　從區域上看，作為金地集團房地產業務重倉的華北地區，上半年營收同比暴增1372.09%，但毛利率僅為9.5%，同比降低44.14個百分點。而華中、西部和東南地區，毛利率降幅均在28至35個百分點之間。特別是西部地區，不僅毛利率同比降低34.02%，營收也同比減少26.77%。

　　與此同時，由于聯合營公司往來款和投資支付的現金增加，該公司上半年經營活動產生的現金流量凈額和投資活動產生的現金流量凈額分別為-100.3億元和-53.13億元。

　　為了降低風險、美化負債率，房企普遍會采取合營聯營方式來擴大規模，而金地集團對于聯合開發項目較為依賴，這也導致該公司少數股東損益大幅增加。

　　今年上半年，該公司新增約1247萬平方米土地儲備，其中權益儲備約531萬平方米，權益土儲占比為42.6%。截至上半年末，金地集團總土地儲備約6729萬平方米，權益土地儲備約3515萬平方米，權益土儲占比約為52.2%，低于TOP10房企的平均水平。

　　權益占比低，少數股東就會分走過多利潤。今年上半年，金地集團的少數股東損益為10.75億元，占總凈利潤比例高達37%。也就是說，該公司的凈利潤中接近四成要分給少數股東所有，所以，盡管該公司銷售額大幅上升，但利潤卻被嚴重稀釋。

　　金地集團2021年上半年主營業務按地區劃分的毛利率和營業收入情況(元)

　　資產負債率上升

　　《投資時報》研究員注意到，自2020年開始，金地集團的融資頻率明顯加快。2020年，金地集團負債總額增加21.84%。其中有息負債1130億元，較上年同比增長19.25%。今年上半年，該公司不得不通過短期融資券、中期票據、小公募債券等各種融資渠道“借新還舊”，導致有息債務規模再次擴大。

　　今年1月至5月，金地集團接連宣布完成2021年共五期的中期票據發行，共計人民幣80億元。發行期限為3年，發行面值為人民幣100元，按面值發行，按年付息。

　　4月9日，該公司又完成2021年第一期超短期融資券8億元人民幣的發行。發行規模8億元，發行期限250天。

　　截至今年6月末，金地集團長期借款為412.10億元，一年內到期的非流動負債為358.45億元，應付債券為419.97億元，該公司有息負債合計為1270.94億元，已超出2020年全年有息負債金額。

　　8月12日，金地集團再發公告稱，境外子公司金地永隆投資有限公司(Gemdale Ever Prosperity Investment Limited)完成4.8億美元面值高級無抵押固定利率債券的發行，債券將在香港聯合交易所上市。

　　目前，金地集團雖然處于“三道紅線”全綠狀態，但隨著債務規模的不斷擴大，該公司的資產負債率仍在持續上升。

　　2019年，金地集團資產負債率為75.40％，剔除預收款后的資產負債率為67.16%。2020年資產負債率上升為76.59%，剔除預收款后的資產負債率上升為68.51%。今年上半年，該公司資產負債率為78.13%，比上年度末增長1.54個百分點。剔除并不構成實際償債壓力的預收款項后，實際資產負債率為69.44%，凈負債率為69.59%。

　　物業會是下一個增長點？

　　房地產開發業務一直都是金地集團最主要的核心業務，上半年，房地產開發實現收入294.04億元，占總營收的比例為85.8%，不過《投資時報》研究員注意到，這一比重相較于2020年全年89.5%的比重略有下降。該公司物業管理、物業出租及其他對業務營收的貢獻則相應上升，毛利率也分別上升1.19%和6.62%。

　　對于未來金地集團在物業業務方向的業績展望，該公司相關負責人回復《投資時報》研究員表示，面向未來，金地物業啟動“3+X”戰略布局，打造“三橫九縱”服務矩陣，重新定義物業服務的廣度和深度。

　　伴隨宏觀市場環境與微觀用戶習慣的變化，金地物業基于對行業發展大勢的研判，將轉型成為數字驅動型物業服務公司。通過科技賦能業務，內部流程再造，數字化變革等措施，全面支撐各業務板塊協同發展，構建完整的產品生態，孵化和創新增值業務發展，穩定物業發展同時構筑物業新增長曲線。物業搭建了成熟的信息化服務體系，對外輸出智慧社區信息平臺，為物業管理企業提供物業管理SaaS云平臺，讓中小物業管理企業越過技術和投入壁壘，提升物業管理效率與服務體驗。